26.09.2016

Anlagestrategie: Neue Strategien bei Versicherungen und Pensionskassen

Die stetig gesunkenen Renditen am Obligationenmarkt bringen institutionelle Anleger – allen voran Pensionskassen und Lebensversicherer – zunehmend in Bedrängnis. Auf der Suche nach Erträgen wird kräftig in einheimische Immobilien investiert. Diese Nachfrage sorgt mittlerweile für einen mehr und mehr ausgetrockneten Markt.

Von: Urs Dreier   Drucken Teilen   Kommentieren  

Urs Dreier

Urs Dreier, CFA, FRM ist Dozent für Finanzmarkttheorie am Institut für Finanzmanagement der Fachhochschule Nordwestschweiz (FHNW). Er ist Leiter von Nachdiplomstudiengängen (MAS) in Banking and Finance und Risk Management. Er verfügt über langjährige Erfahrung in Führungspositionen verschiedener Banken im In- und Ausland, u.a. als Chief Investment Officer (CIO) von Bank Julius Bär. Urs Dreier ist Mitglied in Anlagekomitees von Versicherungen sowie Verwaltungsratsmitglied der Basellandschaftlichen Pensionskasse (BLPK).

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Anlagestrategie

Ausländische Immobilienanlagen

Neue Projekte bringen nur teilweise Entspannung, da die Realisierungszeit von Bauprojekte recht lang dauern kann. Das Problem der immer tieferen (Brutto-)Rendite schlägt auch in diesem Segment voll durch. Im Sog des Nachfrageüberhangs wird es also zunehmend schwieriger, das vorgesehene Kapital geeignet zu investieren. Zudem wird mit dem stetig steigenden Gewicht dieser Anlagekategorie auch das Risiko der Anlageportfolios grösser. Schliesslich hat die Immobilienkrise in der Schweiz Anfang der 90er Jahre auf schmerzliche Art gezeigt, dass inländische Bauwerke nicht ganz risikolos sind.

Verbesserte Anlagestrategie – Optimiertes Rendite-Risiko-Profil

Zur Ergänzung des inländischen Immobilienportfolios würde sich idealerweise ein Marktsegment eignen, welches die geforderte Rendite erwirtschaftet, einen Diversifikationseffekt auf das bestehende Portfolio ausübt und eine angemessene Liquidität aufweist. Derartige Eigenschaften lassen sich in ausländischen Immobilien finden. Tatsächlich haben Investoren begonnen, dieses Segment zu berücksichtigen.

Indirekte Anlageformen bieten Vorteile

Der direkte Besitz bringt allerdings die Komplexität ausländischer Steuer- und Mietrechtsbestimmungen sowie das Erfordernis fundierter geografischer Vor-Ort-Kenntnisse mit sich. Als Option bieten sich Kollektivanlagen (Immobilienfonds) an. Diese verfügen denn auch über das notwendige Know-how, können jedoch mit anderen Nachteilen verbunden sein: Preisschwankungen durch Auf- bzw. Abschläge zum Inventarwert, Illiquidität, Schliessung von Fonds usw.

REITs als liquide Investitionsmöglichkeit

In vielen Nachbarländern ist seit 2002 ein neuer Markt indirekter Immobilienanlagen entstanden. Durch die länderspezifischen Regulatoren steuerlich begünstigt, wurden an den Börsen von Paris (2002), Frankfurt und London (2007) REIT-Nebenmarktsegmente eröffnet. REITs (Real Estate Investment Trusts) sind regulierte Kollektivanlagen, meist in Form von speziellen Aktiengesellschaften. Von vielen Pensionskassen bis heute unbeachtet, fliesst zunehmend Vermögen in diesen Markt. Längst haben die grossen Lebensversicherer und Vermögensverwalter (z.B. BlackRock) dieses Marktsegment entdeckt. Was macht REITs für Versicherer mit fest zugesagten Leistungsgarantien (z.B. Rentenverpflichtungen) attraktiv?

Da REITs aufsichtsrechtlich gezwungen sind, einen Grossteil Ihrer Erträge (Mieteinnahmen) auszuschütten, weisen sie eine stetige, prognostizierbare und hohe Dividendenrendite auf. Dass dabei die Performance, sprich die Entwicklung des Börsenwerts eines Titels mitunter schwanken kann, ist dann bei einem Investor mit langfristigen Verpflichtungen und laufenden Rentengarantien verkraftbar. REITs verbessern zudem das Risiko-Rendite-Profil eines Anlageportfolios, da sie gute Diversifikationseffekte gegenüber den bekannten, traditionellen Anlagekategorien (Obligationen, Aktien) und inländischen Immobilienanlagen aufweisen. Wird also eine Ergänzung der Anlagestrategie durch die Beimischung von ausländischen Immobilienanlagen angestrebt, bietet sich vor allem für mittelgrosse institutionelle Anleger das Segment der REITs an.   

Passive oder aktive Anlagestrategie?

Um die Stabilität zu erhöhen, sollten REITs nicht als Einzelwerte, sondern als in sich diversifiziertes Portfolio gehalten werden. Wie im Aktien- und Obligationenbereich bereits weit verbreitet, sind auch REIT-Investments mittlerweile als indexierte, passive und kostengünstige Produkte erhältlich (Indexfonds, ETFs usw.). Die zugrunde liegenden Indices sind jedoch nicht immer repräsentativ, da der Konzentrationsgrad teilweise hoch und das Titeluniversum heterogen ist. Es kann also durchaus sinnvoll sein, aktive REIT-Fonds zu wählen und damit eine mögliche Zusatzrendite bei gleichzeitig stabilerer Wertentwicklung zu erwirtschaften.

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