08.07.2014

Mäklervertrag: Näheres zum Vertragsinhalt

Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln (Art. 412 OR). Im Zusammenhang mit dem Mäklervertrag stellt sich vor allem die Frage, wann der Mäklerlohn verdient ist.

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Mäklervertrag

Verschiedene Arten von Mäklerverträgen

Im Mäklervertrag verspricht der Auftraggeber, dem Mäkler einen Lohn zu bezahlen, wenn dessen Tätigwerden zum Abschluss des vom Auftraggeber angestrebten Geschäfts führt oder beiträgt.

Unterschieden wird dabei zwischen verschiedenen Formen der Mäkelei:

  • der Nachweismäkelei,
  • der Zuführungsmäkelei und
  • der Vermittlungsmäkelei

Bei der Nachweismäkelei genügt zur Erfüllung der Vertragsverpflichtung seitens des Mäklers die Mitteilung einer oder mehrerer konkreter Abschlussgelegenheiten. Bei der Vermittlungsmäkelei ist darüber hinaus eine aktive Förderung des Abschlusses durch den Mäkler notwendig.

Praxis-Beispiel
Der Vermittlungsmäkler nimmt z.B. an den Vertragsverhandlungen teil.

Bei der Zuführungsmäkelei handelt es sich an sich um eine Zwischenstufe, bei der der Mäkler dem Auftraggeber den Interessenten nicht nur nachweisen, sondern ‹zuführen› muss.

Die Art der Mäkelei haben die Parteien ausdrücklich im Mäklervertrag zu vereinbaren. Ansonsten wird das Gericht bei Streitigkeiten nach den allgemeinen Auslegungsregeln entscheiden, welche Art der Mäkelei vorliegt, wobei darauf hinzuweisen ist, dass – wenn der äkler aufgrund eines Nachweises Anspruch auf Lohn erhebt, er beweisen muss, dass lediglich Nachweismäkelei vereinbart wurde.

Keine Formvorschriften

Für den Mäklervertrag bestehen keine gesetzlichen Formvorschriften, weshalb auch mündlich geschlossene Verträge gültig sind. Wie überall gilt aber auch hier der Grundsatz, dass ein schriftlicher Vertrag zu Beweiszwecken zu empfehlen ist.

Keine Pflicht des Mäklers zum Tätigwerden

Von sich aus hat der Mäkler grundsätzlich keine Pflicht, überhaupt tätig zu werden, d.h. der Auftraggeber hat keine Möglichkeit, den Mäkler zum Tätigwerden zu zwingen. Normalerweise schafft die Tatsache, dass ein Entgelt nur bei Vornahme der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit geschuldet ist, jedoch den nötigen Anreiz zum Tätigwerden. Auf Grund der Vertragsfreiheit können dem Mäkler selbstverständlich Pflichten auferlegt werden.

Sorgfaltspflichten des Mäklers bei Tätigwerden

Wird der Mäkler für den Auftraggeber tätig, treffen ihn Sorgfalts- und Treuepflichten. Der Mäkler hat die Interessen des Auftraggebers zu fördern. Zudem muss er ihn über alle ihm bekannten Umstände, die für das angestrebte Geschäft von Bedeutung sein könnten, informieren. Der Mäkler muss den Auftraggeber insbesondere über die aufgefundenen Interessenten informieren zu setzen und die Parteien miteinander in Verbindung bringen.

Pflichten des Auftraggebers

Der Auftraggeber hat dem Mäkler bei Abschluss eines Vertrages mit dem Interessenten eine Vergütung zu zahlen. Der Mäkler hat jedoch keinen Anspruch darauf, dass der Auftraggeber tatsächlich einen Vertrag mit einem vermittelten Interessenten eingeht. Dem Auftraggeber kann vom Mäkler auch dann kein schuldhaftes Verhalten vorgeworfen werden, wenn dieser nach positiv verlaufenen Vertragsverhandlungen ohne einen Grund zu nennen den Vertragsabschluss verweigert. Selbstverständlich hat der Auftraggeber dem Mäkler aber Anzeige zu machen, sobald ein Vertrag mit einem Interessenten tatsächlich zu Stande gekommen ist.

Wann ist der Mäklerlohn verdient?

Ob der Mäkler einen Lohnanspruch gegenüber dem Auftraggeber hat, hängt nur davon ab, ob das Geschäft dank der Tätigkeit des Mäklers abgeschlossen wird. Dabei ist wesentlich, dass nicht jeder Zusammenhang zwischen der Mäklertätigkeit und dem Vertragsabschluss einen Lohnanspruch des Mäklers zu begründen vermag. Folgende Punkte sind wesentlich:

  • das Tätigwerden des Mäklers muss einen gewissen (direkten oder indirekten) Einfluss auf den Kaufentscheid des Interessenten gehabt haben,
  • es muss zumindest ein ‹psychologischer› Zusammenhang zwischen Tätigwerden des Maklers und dem Entscheid des Interessenten bestehen, den Vertrag eingehen zu wollen (dass der Vertragsabschluss unmittelbare Folge der Tätigkeit des Mäklers war, wird nicht verlangt)
  • der abgeschlossene Vertrag zwischen Auftraggeber und Interessent muss rechtsgültig zustande gekommen sein.

Achtung
Ob der nachgewiesene oder vermittelte Vertrag schliesslich tatsächlich mängelfrei oder überhaupt erfüllt wird, hat jedoch ohne ausdrückliche Abrede im Mäklervertrag keine Auswirkung auf den Lohnanspruch des Mäklers.

Selbstverständlich können die Parteien das Entstehen des Mäklerlohnanspruchs an weitere Bedingungen und Befristungen zu knüpfen.

Wurde dem Mäkler im Mäklervertrag für die Aufwendungen Ersatz zugesichert, kann er diesen Aufwandersatz auch dann verlangen, wenn das vermittelte Geschäft nicht zustande kommt.

Keine Provision erhält der Mäkler in der Regel dann, wenn der Mäkler die Sache selber erwirbt unter jenem Preis, der im Rahmen des Mäklervertrages angegeben wurde.

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