17.07.2014

Verwaltungsvertrag: Ein Vergleich zwischen Liegenschaftsverwaltung und auftragsähnlichen Innominatkontrakten

Hinsichtlich der unbestrittenen Merkmale des einfachen Auftrages lassen sich im Rahmen des Liegenschaftsverwaltungsvertrages keine Unterschiede feststellen. Die Arbeitsleistung des Liegenschaftsverwalters ist zielgerichtet im Rahmen einer organisatorischen Selbständigkeit, die Wahrung der Interessen des Liegenschaftseigentümers, Handeln auf fremde Gefahr und auf fremde Rechnung.

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Verwaltungsvertrag

Die Analyse der einzelnen Verwaltungstätigkeiten in tatsächlicher Hinsicht mit der Erkenntnis, dass zwei verschiedene Verwaltungskategorien vorliegen, verlangt, dass der Vergleich mit den kontroversen Auftragsmerkmalen anhand der verschiedenen Verwaltungskategorienordentliche Verwaltung und ausserordentliche Verwaltung stattfindet.

 

Ordentliche Verwaltung

Zeitfaktor

Dauerschuldverhältnis Die Analyse der Dienstleistungen zeigte, dass es sich hier um übliche und immer wiederkehrende administrative, technische und rechnerische/buchhalterische Leistungen handelt, die im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses erbracht werden.

Gewöhnliches Vertrauen

Aufgrund der im Rahmen der ordentlichen Verwaltung geschuldeten loyalen Geschäftsführung und Erbringung der üblichen Leistungen, die den geltenden technischen, gesetzlichen und geschäftlichen Gegebenheiten entsprechen, setzen diese Dienstleistungen kein besonderes, sondern ein allgemeines Vertrauen voraus, wie es zwischen Vertragsparteien üblich ist, nämlich ein allgemeines Vertrauen in die fachliche Qualifikation des Liegenschaftsverwalters.

Ausserordentliche Verwaltung

Zeitfaktor

Zielschuldverhältnis Die ausserordentliche Verwaltung zeichnet sich unter anderem dadurch aus, dass es sich um eine einmalige Leistung handelt, deren Dauer von der jeweiligen Ausführungszeit abhängig ist. Es handelt sich hier um eine klassische Zielschuld.

Besonderes Vertrauen

Die Analyse der ausserordentlichen Verwaltungstätigkeit erhellt, dass es sich hier um Dienstleistungen handelt, die ein qualifiziertes Vertrauensverhältnis erfordern, das mit demjenigen verglichen werden kann, welches beispielsweise von Architekten bei der Bauführung notwendig ist.

Kündigungs- statt freies Widerrufsrecht

Völlig indifferent hinsichtlich der beiden Verwaltungskategorien gibt der hier zu analysierende Liegenschafts-Verwaltungsvertrag den Vertragsparteien ein Kündigungsrecht. Für den Fall einer vorzeitigen Auflösung stipuliert der Vertrag eine bestimmte Entschädigungssumme.

Ergebnis dieser Betrachtungen

Der Vergleich des Liegenschaftsverwaltungsvertrages mit den Typenmerkmalen zeigt Übereinstimmung mit dessen unbestrittenen Merkmalen. Hinsichtlich der kontroversen Merkmale ist das Ergebnis unterschiedlich, je nach Verwaltungskategorie:

  • Die ordentliche Verwaltung erfolgt im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses basierend auf einem allgemeinen Vertrauen, wie es auch sonst zwischen Vertragspartnern üblich ist.
  • Ausserordentliche Verwaltungsleistungen werden dagegen im Rahmen eines Zielschuldverhältnisses erbracht und zeichnen sich durch ein qualifiziertes Vertrauensverhältnis aus.

Von der Verwaltungskategorie unabhängig sieht der Verwaltungsvertrag ein Kündigungsrecht vor.

Der Verwaltungsvertrag im Lichte gesetzlicher Sonderlösungen

Fellmann schreibt im Berner Kommentar in der Note 121 in den Vorbemerkungen zu Art. 394–406 OR: ‹Inhalt und Bedeutung des Rechtes des einfachen Auftrages hängen wesentlich davon ab, wie Art. 394 Abs. 2 OR und Art. 404 OR verstanden werden.› Das heisst, dass sich folgenden Fragen stellen:

  • Stipuliert Art. 394 Abs. 2 OR für Verträge über Arbeitsleistung, die keiner besonderen Vertragsart des Obligationenrechts unterstehen einen numerus clausus und
  • ist das jederzeitige Widerrufsrecht nach Art. 404 Abs. 1 OR zwingender Natur?  

Das Bundesgericht neigt bezüglich der gewollten Vertragsauflösung im Zweifel zum Auftragsrecht, wenn keine besonderen Gründe für einen anderen Vertragstyp sprechen. Im Rahmen des Auftragsrechts weicht es von der zwingenden Natur von Art. 404 Abs. 1 OR jedoch nicht ab. Diese Haltung nimmt das Bundesgericht auch bezüglich des Liegenschaftsverwaltungsvertrages ein. Die in BGE 109 II 466 vertretene Auffassung, wonach beim Architekturvertrag eine Spaltung der Rechtsfolgen bei einer umstrittenen vorzeitigen Vertragsauflösung nicht möglich sei, weshalb Auftragsrecht zur Anwendung komme, führt jedoch unter dem Aspekt der Zulässigkeit von Arbeitsverträgen ‹sui generis› mindestens für die Liegenschaftsverwaltungsverträge zur Frage, ob dieses sofortige und direkte Heimwärtsstreben sachgerecht ist, und ob nicht vorher die Besonderheiten festgestellt werden sollten. Stehen diese aber einmal fest und wird gefragt, ob solche Besonderheiten im Rahmen des Auftragsrechts schlechthin, also auch unter Einbezug der besonderen Auftragsarten, nicht Berücksichtigung gefunden haben, so fällt für den Liegenschafts-Verwaltungsvertrag der Blick zwingend auf das Recht des Agenturvertrages.

Der Agenturvertrag als gesetzliche Sonderlösung für den dauerschuldrechtlichen Dienstleistungsvertrag ohne qualifiziertes Vertrauen

Agenturvertrag als besondere Auftragsart
Aufgrund der Verweisungen in Art. 418b OR findet auf den Agenturvertrag subsidiär Auftragsrecht Anwendung. Für den Vermittlungsagenten wird auf die Vorschriften über den Mäklervertrag verwiesen, welcher in Art. 412 Abs. 2 OR auf den einfachen Auftrag verweist. Auf den Abschlussagenten werden ergänzend die Normen der Kommission angewendet, welche in Art. 425 Abs. 2 OR wiederum auf das Auftragsrecht verweisen.

Wichtig
Der Agenturvertrag gilt deshalb als eine besondere Art des Auftrags.

Eigenschaften des Agenturvertrags

Selbständige Erbringung von Dienstleistungen technischer Natur

Begriff
Agent ist, wer die Verpflichtung übernimmt, dauernd für einen oder mehrere Auftraggeber Geschäfte zu vermitteln oder in ihrem Namen und für ihre Rechnung abzuschliessen, ohne zu den Auftraggebern in einem Arbeitsverhältnis zu stehen.

Mit dieser Legaldefinition umschreibt Art. 418a OR auf beispielhafte Weise ein Vertragsverhältnis, dessen Inhalt weder mit strittigen oder risikoreichen Vermögensverhältnissen noch mit den Persönlichkeitsrechten des Auftraggebers zu tun hat. Gegenstand des Agenturvertrages sind somit wiederkehrende, quasi rein technische Dienstleistungen, das heisst jedenfalls von den Persönlichkeitsrechten des Auftraggebers unabhängige Dienstleistungen. Diese Dienstleistungen erbringt der Agent in organisatorischer Selbständigkeit als Gewerbetreibender. Fellmann schreibt dazu im Berner Kommentar in Note 340 zu Art. 394 OR: ‹In beiderlei Hinsicht unterscheidet sich der Agenturvertrag in nichts vom Liegenschaften- Verwaltungsvertrag im Rahmen seiner ordentlichen Verwaltungstätigkeit›.

Dauerschuldverhältnis
Der Agenturvertrag ist ein auf Dauer angelegtes Vertragsverhältnis und somit ein Dauerschuldverhältnis.

Blosse Kündbarkeit zur besseren Interessenwahrung der Parteien
Gemäss Art. 418q OR kann ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Agenturvertrag unter Vorbehalt eines wichtigen Grundes (Art. 418r OR) nur unter Einhaltung von Kündigungsfristen aufgelöst werden. Die blosse Kündbarkeit statt der jederzeitigen Widerrufbarkeit wird, wenn überhaupt, mit dem Charakter des Agenturvertrages als Dauerschuldverhältnis begründet. In der Literatur ist bei Guhl/Merz/Druey auf Seite 516 zu lesen: ‹Seine Beendigung richtet sich hingegen nach den Grundsätzen der Dauerschuldverhältnisse, zu denen er auch gehört; das Auftragsrecht passt hier mit seiner freien Widerruflichkeit nicht›. Die blosse Kündbarkeit des Agenturvertrages ist aber wohl auch Ausdruck dafür, dass wegen der bloss rein technischen Dienstleistungen, die aufgrund des Vertrages erbracht werden müssen, das Vertrauensverhältnis der Parteien nicht so intensiv ausfällt, dass die Vorschriften über die jederzeitige Auflösung des Auftrags notwendig sind, sondern Kündigungsfristen die Interessen der Vertragsparteien besser wahren. Der Agenturvertrag ist diesbezüglich geradezu beispielhaft für diejenigen Meinungen, die zwar zu Recht behaupten, dass viele Dienstleistungen kein besonderes Vertrauen voraussetzten, daraus aber auch den, zum Teil umstrittenen, generellen Schluss ziehen, der einfache Auftrag setze dies nicht voraus.

Gesetzliche Sonderlösung für auftragsrechtliches Dauerschuldverhältnis ohne qualifiziertes Vertrauen

Gesetzliche Anerkennung von Dauerschuldverhältnissen ohne besonderes Vertrauen als Konsequenz
Mit der zusammenfassenden Regelung des Agenturvertrages und insbesondere mit Art. 418q OR hat der Gesetzgeber das Phänomen der Existenz eines auftragsrechtlichen Dienstleistungsvertrages als Dauerschuldverhältnis, in welchem zwischen den beiden Parteien aufgrund der zu erbringenden Leistungen kein besonderes Vertrauensverhältnis besteht, anerkannt. Mit seiner Sonderlösung bezüglich der Beendigung des Agenturvertrages hat der Gesetzgeber aber auch generell anerkannt, dass auf solche Verträge das jederzeitige freie Widerrufsrecht von  Art. 404 Abs. 1 OR nicht passt, da es der besonderen Natur dieser Verträge und damit den Interessen der Parteien zuwiderläuft.

Die Konsequenzen für den Verwaltungsvertrag

Die Analyse von dem Liegenschafts-Verwaltungsvertrag für Miethäuser in tatsächlicher Hinsicht zeigt, dass es sich um Dienstleistungsverträge handelt, die übliche, immer wiederkehrende Leistungen im Rahmen der so genannten ordentlichen Verwaltung und ausserordentliche, nur einmal zu erbringende Verwaltungsleistungen betreffen.

  • In rechtlicher Hinsicht erhellte die Analyse, dass die ordentlichen Verwaltungsleistungen im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses erbracht werden, wobei das zwischen den Vertragsparteien herrschende Vertrauensverhältnis ein allgemeines ist, das heisst, nicht über dasjenige hinausgeht, als es dies zwischen Vertragspartnern üblich ist. Bezogen auf die Typenmerkmale des einfachen Auftrags beschlagen die Elemente Dauerschuldverhältnis und gewöhnliches Vertrauen gerade zwei der kontroversen Merkmale dieser Vertragsart.
  • Die ausserordentlichen Verwaltungsleistungen hingegen werden im Rahmen eines Zielschuldverhältnisses erbracht und basieren auf einem qualifizierten Vertrauensverhältnis. Bezogen auf die Typenmerkmale des einfachen Auftrages stellen sie geradezu einen klassischen, typischen Fall dieser Vertragsart dar.

Dieser doppelten Qualität des Liegenschaftsverwaltungsvertrages – ordentliche/ausserordentliche Verwaltung einerseits und Dauerschuldverhältnis mit gewöhnlichem Vertrauen/Zielschuldverhältnis mit qualifiziertem Vertrauen – gilt es, bei der Qualifikation Rechnung zu tragen. Ebenso zu berücksichtigen ist, dass der Gesetzgeber mit der Kodifikation des Agenturvertrages das auftragsrechtliche Phänomen eines Dienstleistungsvertrages ohne besonderes Vertrauensverhältnis anerkannte.

Wichtig
Vor diesem Hintergrund lässt sich der Liegenschafts-Verwaltungsvertrag somit qualifizieren als einen Vertrag, der sich zusammensetzt aus einem

  • Dienstleistungsverhältnis ‹sui generis› für die ordentliche Verwaltung und
  • aus verschiedenen, das Verhältnis ergänzenden Aufträgen im engeren Sinn für die ausserordentlichen Verwaltungsleistungen.

Im Folgenden werden die Konsequenzen der Qualifikation der ordentlichen Verwaltung als Dienstleistungsvertrag ‹sui generis› auf die Frage der Vertragsauflösung beleuchtet.  

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