08.07.2014

Was ist ein Werkvertrag: Abgrenzungen zu anderen Bauverträgen

Finden Sie hierunter die rechtlichen Unterschiede zwischen dem klassischen Werkvertrag und den Verträgen Architektenvertrag, GU/TU-Bauwerkvertrag und Bauberatungsvertrag und teilen Sie so Ihren Bauvertrag rechtlich richtig ein.

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Was ist ein Werkvertrag

Abgrenzung zum Architektenvertrag

Was ist ein Werkvertrag verglichen zu einem Architektenvertrag? Bei dieser Organisationsform erteilt der Bauherr den Auftrag für die Planung, bautechnische Kontrolle, Koordination und Administration an einen Architekten. Der Architekt übernimmt die im Architektenvertrag vereinbarten Aufgaben. In der Regel sind dies die Gesamtbaugestaltung, bautechnische Planung, Ausführung, Kontrolle und baubezogene Administration.

Als Rechtsgrundlage dient dabei der Architektenvertrag (z.B. Form. 1002 mit der Ordnung für Leistungen und Honorare der Architekten LHO 102 des SIA). Das Honorar des Architekten basiert normalerweise auf der Auftragssumme (LHO 102 und Mustervertrag 1002 des SIA). Ein guter Architekt wird trotzdem versuchen, die Baukosten im Rahmen des Raumprogramms zugunsten des Bauherrn zu beeinflussen.

Die Risiken von Fehlentscheidungen, Unterlassungen und Verstössen gegen gesetzliche Vorschriften etc. liegen überall dort, wo beim Bauherrn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Der Architekt ist in diesem Falle als ‹Treuhänder› des Bauherrn zu betrachten. Aufgaben, Kompetenzen, Verantwortung und Vertretungsbefugnis mit Unterschriftenregelung sollte man schriftlich und klar fest halten.

In der Ausführungsphase übernimmt der Architekt normalerweise:

  • Baustelleninstallation in Zusammenarbeit mit den übrigen Vertragspartnern wie Bauingenieur, Fachspezialisten, Unternehmer und Handwerker.
  • Abgabe der Leitungspläne sämtlicher Werke und Versorgungsbetriebe, unter anderem Gas- und Wasserleitungen, elektrische Kabel an die Baubeteiligten, wobei auch Schadensverhütung anzustreben ist.
  • Bereitstellung der Planunterlagen und Baubeschriebe (Detailpläne), und zwar rechtzeitig, dass keine Verzögerungen entstehen.
  • Die Koordination der zahlreichen Einzeltätigkeiten sämtlicher Vertragspartner gemäss Baubeschrieb sowie dem gemeinsam erstellten Terminplan.
  • Anordnung, Kontrolle und Überwachung der Vermessungs-, Installations-, Rohbau-, Innenausbau-, Haustechnik- und Umgebungsarbeiten. Dabei hat er die Baubewilligung, sowie juristische und Verbandsregelungen zu beachten und natürlich die Vereinbarungen mit der Bauherrschaft. Diese Kontrollen sollten im Architektenvertrag definiert sein.

Weiter hat der Architekt die Bauherrschaft über den Stand der Arbeiten, bevorstehende Entscheidungen wie Evaluationen, Zusatzaufträge, Regiearbeiten usw. und ausserordentliche Vorkommnisse wie Schadensfälle zu informieren. Im Vertrag sollte festgelegt sein, in welcher Form die Information erfolgt, z.B. regelmässige Bausitzungen, Besprechungen mit Protokoll, Aktennotizen mit Bestätigung, gemeinsame Besichtigungen der Baustelle, Orientierungskopien (gegenseitig) der Korrespondenz, Fakturen und Rapporte und eingeschriebene Briefe in dringenden, rechtsrelevanten Fällen, Terminbeanstandungen und Mängelrügen. Zu den Aufgaben des Architekten gehört auch die Überprüfung der Abrechnungen und Zahlungsvorbereitung innerhalb der in den Verträgen vorgegebenen Fristen. Wenn auf dem Bau etwas nicht optimal funktioniert, wird empfohlen, dass der Bauherr die Reklamation dem Architekten überlässt.

Abgrenzung zum Generalunternehmer bzw. Totalunternehmer-Werkvertrag

Und was ist ein Werkvertrag verglichen zu einem Generalunternehmervertrag? Die Bauausführung durch eine Generalunternehmung ist grundsätzlich ähnlich wie das traditionelle Architektenverfahren; man kann es sogar als Untervariante betrachten. Die Planung wird in der Regel durch unabhängige Planer erbracht. Der Unterschied liegt lediglich in der Bauausführung. Die Bauherrschaft bestellt beim GU-Verfahren das komplette Bauwerk bei einem Generalunternehmer und nicht einzelne Arbeitsgattungen bei einer Vielzahl von Einzelunternehmern. Dafür wird nur der Generalunternehmer-Werkvertrag abgeschlossen.

Es ist charakteristisch, dass ein Generalunternehmer Garantien abgibt, die unabhängige, beauftragte Planer nicht abgeben können. Der Generalunternehmer nimmt der Bauherrschaft Risiken ab. Diese Garantien (z.B. Einhaltung eines Kostendaches) müssen aber finanziert werden. Bei gleichwertiger fachlicher Kompetenz (Planung, Bauleitung, Organisation etc.) dürften daher die Gesamtkosten beim Generalunternehmer etwa gleich hoch oder sogar um einen Risikozuschlag von einigen Prozenten höher sein als beim traditionellen Vorgehen. Zu empfehlen ist, die Garantien im Vertrag genau zu regeln.

Beim Totalunternehmer-Direktauftrag erbringt ein einziger Vertragspartner, der Totalunternehmer (TU), von der Planung bis zur Ausführung die gesamte Leistung. Wie bereits erwähnt, gibt es für den Totalunternehmer-Direktauftrag einen Mustervertrag des VSGU, den so genannten Totalunternehmer-Vertrag (Ausgabe 1993). Dieser beinhaltet in einer einzigen Vertragsurkunde Planung und Ausführung. Zentrale Vertragsbestandteile wie Projektbeschrieb und Preis werden erst im Laufe der Planung ausgearbeitet. Natürlich kann man auch die Musterverträge des SIA mit erforderlichen individuellen Ergänzungen verwenden. Zu empfehlen ist, das Risiko von Bauhandwerkerpfandrechten (bei Zahlungsverzug durch den TU oder GU) durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen bzw. Garantien auszuschalten.

Der Totalunternehmer-Vertrag ist ein betont summarischer Vertrag. Während der Planungsphase hat er den Charakter eines Planungsvertrages, der anschliessend für die Bauausführung übergeht in einen Generalunternehmer-Werkvertrag. Als übliche Variante für die Preisbestimmung ist im Mustervertrag die offene Abrechnung ohne Kostendach vorgesehen. Man kann auch Varianten vereinbaren, die für die Bauherrschaft weniger Risiken beinhalten, z.B. Pauschalpreis, offene Abrechnung mit Kostendach usw.

Die Bauherrschaft kann auch für den gleichen Leistungsumfang zwei separate Verträge abschliessen. Für die Planung kann es beispielsweise ein Generalplanervertrag sein und anschliessend für die Ausführung ein Generalunternehmer-Werkvertrag. Bei Planungsfirmen, die selber auch als Generalunternehmer auftreten, ist dieser Weg der Normalfall. Für die Bauherrschaft sind zwei separate Verträge weniger bindend als nur einer.

Subunternehmer sind Unternehmer, welche in einem Auftragsverhältnis (Werkvertragsverhältnis) zu einem Haupt-, General- oder Totalunternehmer stehen. Die Gruppe der Schweiz. Bauindustrie und der Schweiz. Baumeisterverband haben einen besonderen Formularvertrag ‹Subunternehmervertrag: Werkvertrag zwischen Unternehmer und Subunternehmer› herausgegeben.

Abgrenzung zum Bauberatungsvertrag

Der Bauberater – auch als Coach bezeichnet – übernimmt die ihm von einem Bauherrn vertraglich übertragenen Arbeiten gegen ein vereinbartes Honorar nach Zeitaufwand oder pauschal. Es kann sich um ein Projektführungsmandat als Voll- oder Teilvertretung des Bauherrn handeln oder um Einzelaufgaben, welche durch den Bauherrn einzeln bestimmt wurden.

Ein guter Bauberater vertritt vollumfänglich die Interessen des Bauherrn und ist in jeder Beziehung unabhängig und neutral. Er kann zwischen dem Bauherrn und den Baufachleuten vermitteln und dank seinen Kenntnissen und Erfahrungen Konflikten vorbeugen sowie beträchtliche Einsparungen erreichen. Er ist nicht Konkurrent des Architekten oder des Total- oder Generalunternehmers, sondern Partner für alle Parteien.

Den Beratungsvertrag kann man ähnlich wie einen Architektenvertrag formulieren. Darin ist festzuhalten, welche Aufgaben mit welchen Kompetenzen, Verantwortungen und zu welchem Honorar der Berater zu übernehmen hat, z.B. Stellvertretung des Bauherrn oder reine Beratungsfunktion.

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