08.07.2014

Grundpfandverschreibung: Die pfandrechtliche Sicherstellung einer Forderung

Durch die Grundpfandverschreibung kann man eine beliebige, gegenwärtige oder zukünftige und sogar auch eine nur mögliche Forderung pfandrechtlich sicherstellen. Das verpfändete Grundstück braucht nicht Eigentum des Schuldners zu sein (Art. 824 ZGB).

Von: Regula Heinzelmann   Drucken Teilen   Kommentieren  

Lic. iur. Regula Heinzelmann

Regula Heinzelmann studierte Jura an der Universität Zürich, wo sie 1981 mit dem Lizentiat abschloss. Seit 1984 arbeitet sie selbständig als Wirtschaftsjournalistin und Buchautorin in Zürich und Berlin.


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Grundpfandverschreibung

Eine Grundpfandverschreibung ist wie ein Schuldbrief ein Grundpfandrecht, d.h. beschränktes dingliches Recht, das dem Grundpfandgläubiger die Befugnis verleiht, ein Grundstück verwerten zu lassen, um aus dem Erlös die Bezahlung der sichergestellten Forderung zu erhalten. Das Grundpfandrecht gewährt dem Gläubiger aber kein Recht auf die Nutzung des Pfandobjektes oder auf den Besitz daran. Eine Vereinbarung, dass das Grundpfand dem Gläubiger, wenn er nicht befriedigt wird, zu Eigentum zufallen soll (Verfallklausel), ist ungültig. Unzulässig sind auch Klauseln, wonach das Grundstück nicht weiter belastet werden darf.

Die Grundpfandverschreibung hat nur Sicherungsfunktion. Es wird kein Wertpapier ausgestellt.

Hinweis
Für die Forderung der Grundpfandverschreibung haftet der Schuldner mit seinem ganzen persönlichen Vermögen.

Der Eintrag einer Grundpfandverschreibung im Grundbuch liefert keinen Beweis dafür, dass eine Forderung wirklich besteht. Hingegen geht das Pfandrecht geht mit der Tilgung der Schuld unter und kann nicht ohne weiteres eine neue Schuld sichern.

Wichtig
Die Grundpfandverschreibung wird auch bei Forderungen mit unbestimmtem oder wechselndem Betrage auf eine bestimmte Pfandstelle errichtet. Sie behält auch, wenn die Forderung sich ändert, ihren Rang nach dem Eintrag (Art. 825 ZGB).

Normalerweise dient das Grundpfandrecht als Sicherheit für Bankhypotheken:

  • Bei der Kapitalhypothek dient das Grundpfandrecht dem Gläubiger als Sicherheit für die Kapitalforderung, die Kosten der Betreibung und die Verzugszinse, drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zins-Tag laufenden Zins. Die sichergestellte Kapitalforderung entspricht höchstens dem im Grundbuch eingetragenen Frankenbetrag. Normalerweise wird auch ein Zins- oder Maximalzinsfuss im Grundbuch eingetragen. Der ursprünglich vereinbarte, pfandgesicherte Zins darf nicht zum Nachteil nachgehender Grundpfandgläubiger über 5% erhöht werden.
  • Bei der Maximalhypothek ist der maximal pfandgesicherte Betrag (inkl. Zinsen und Kosten) im Grundbuch eingetragen.

Achtung
Forderungen, für die ein Grundpfand eingetragen ist, unterliegen keiner Verjährung.

Errichtung und Übertragung

Die Errichtung einer Grundpfandverschreibung erfolgt in zwei Stufen:

  • Als erstes schliesst man einen öffentlich zu beurkundenden Pfandvertrag ab. Die öffentliche Beurkundung findet bei dem für das betreffende Grundstück zuständigen Notariat statt. Dazu ist der Pass oder die Identitätskarte mitzubringen.
  • Nach der Beurkundung hat der Grundeigentümer dem Grundbuchamt die schriftliche Grundbuchanmeldung auf Eintragung des Grundpfandrechtes abzugeben.
  • Das Grundbuchamt erstellt eine Bestätigung ("Grundpfandverschreibungsurkunde" oder Grundbuchauszug). Diese Bestätigung lässt sich zum Beispiel verwenden, um ein Darlehen der Bank zu erhalten.

Bei der Erhöhung des Grundpfandes ist der Ablauf gleich wie bei der Errichtung. Normalerweise ist die Erhöhung des Grundpfandes mit der Erhöhung eines Darlehens verbunden.

Über die errichtete Pfandverschreibung wird auf Verlangen des Gläubigers ein Auszug aus dem Grundbuch ausgestellt. Dieser gilt nur als Beweismittel und nicht als Wertpapier. An Stelle dieses Beweismittels kann die Bescheinigung der Eintragung auf der Vertragsurkunde treten (Art. 825 Abs. 2 ZGB).

Untergang und Kündigung der Forderung

Sind die Grundpfandverschreibung genannten sichergestellten Forderungen getilgt, geht auch die Grundpfandverschreibung unter. In diesen Fällen ist bei Wiederbelehnung eine sogenannte Pfandrechtserneuerung zu beurkunden.

Ist die Forderung untergegangen, so kann der Eigentümer des belasteten Grundstückes vom Gläubiger verlangen dass er die Löschung des Eintrages bewilligt (Art. 826 ZGB). Zur Löschung oder Abänderung eines Grundbucheintrages ist eine schriftlichen Erklärung der berechtigten Personen notwendig (Art. 964 ZGB).

Eine Löschung/Reduktion des Pfandrechtes kann auch im Rahmen einer Zwangsverwertung erfolgen (Art. 135 SchKG/Art. 156 SchKG). In diesem Fall erfolgt die Grundbuchanmeldung durch das Konkurs- oder Betreibungsamt.

Eine Kündigung der Forderung durch den Gläubiger ist gegenüber dem Eigentümer der Pfandsache, der nicht Schuldner ist, nur dann wirksam, wenn sie gegenüber Schuldner und Eigentümer erfolgt (Art. 831 ZGB).

Schuldnerwechsel

Wird das mit einer Grundpfandverschreibung belastete Grundstück veräussert, so bleibt die Haftung des Grundpfandes und des Schuldners unverändert, wenn es nicht anders verabredet ist (Art. 832 ZGB).

Hat der neue Eigentümer die Schuldpflicht für die Pfandforderung übernommen, so wird der frühere Schuldner frei, wenn der Gläubiger diesem gegenüber innerhalb eines Jahr schriftlich erklärt, dass er ihn als Schuldner behalten will. Das gilt auch, wenn es mehrere Erwerber für das Grundstück gibt (Art. 833 Abs. 3 ZGB).

Empfehlung: Man erkundigt sich besser vorher bei dem Gläubiger, ob er die Übernahme der Forderung durch den neuen Eigentümer akzeptiert. Wenn ja sollte das Einverständnis schriftlich vorliegen.

Wird ein Teil des mit einem Grundpfande belasteten Grundstückes oder eines von mehreren verpfändeten Grundstücken desselben Eigentümers veräussert, oder das Unterpfand zerstückelt, so ist die Pfandhaft so zu verteilen, dass jeder der Teile nach seinem Werte verhältnismässig belastet wird. Andere Vereinbarungen sind vorbehalten (Art. 833 ZGB).

Hinweis
Will ein Gläubiger diese Verteilung nicht annehmen, so kann er innerhalb eines Monats nachdem sie rechtskräftig geworden ist, verlangen, dass seine Pfandforderung innerhalb eines Jahres getilgt wird.

Bei Todesfällen gehen sämtliche Rechte und Pflichten des Erblassers auf die Erben über, sofern diese den Nachlass nicht ausschlagen. Sie werden also Eigentümer des Grundstückes und zugleich auch Hypothekarschuldner.

Hinweis
Die Abtretung der gesicherten Forderung bei einer Grundpfandverschreibung muss schriftlich sein und erfolgt nach den Regeln von Art. 164 ff. OR. Die Grundpfandverschreibung stellt ein Nebenrecht dar, das auf den Zessionar übergeht (Art. 170 Abs. 1 OR).

Die Übertragung der Forderung, für die eine Grundpfandverschreibung errichtet ist, ist auch ohne Eintrag ins Grundbuch gültig (Art. 835 ZGB).

Der Grundpfandgläubiger kann aber beim Grundbuchamt die Eintragung im Gläubigerregister beantragen. Die Eintragung im Gläubigerregister hat zu Folge, dass der Grundbuchverwalter alle ihm durch Gesetz und Verordnung vorgeschriebenen Anzeigen an diese Personen zu machen hat.

Ablösung der Pfandforderung

Ist der Grundeigentümer nicht Schuldner der Pfandforderung, so kann er das Pfandrecht unter den gleichen Voraussetzungen ablösen, unter denen der Schuldner zur Tilgung der Forderung befugt ist. Befriedigt er den Gläubiger, so geht das Forderungsrecht auf ihn über (Art. 827 ZGB).

Von der Übernahme der Schuld durch den Erwerber hat der Grundbuchverwalter dem Gläubiger Kenntnis zu geben (Art. 834 ZGB). Die Jahresfrist für die Erklärung des Gläubigers läuft von dieser Mitteilung an.

Spezialfälle: Kantonales Recht

Nach kantonalem Recht kann der Erwerber eines Grundstückes, der nicht persönlich für die darauf lastenden Schulden haftet, die Grundpfandrechte ablösen, wenn sie den Wert des Grundstückes übersteigen. Der Erwerber kann den Gläubigern den Erwerbspreis oder bei unentgeltlichem Erwerb den Betrag herausbezahle, auf den er das Grundstück wertet. Dies ist möglich, solange keine Betreibung erfolgt ist. Der Erwerber des Grundstücks hat die beabsichtigte Ablösung den Gläubigern schriftlich mit halbjähriger Kündigung mitzuteilen. Der Ablösungsbetrag wird unter die Gläubiger nach ihrem Rang verteilt (Art. 828 und 829 ZGB).

Bei dieser Ablösung haben die Gläubiger das Recht innerhalb eines Monats nach der Mitteilung des Erwerbes gegen Vorschuss der Kosten eine öffentliche Versteigerung des Unterpfandes zu verlangen. Diese ist nach öffentlicher Bekanntmachung innerhalb von einem Monat, nachdem sie verlangt wurde, vorzunehmen. Wird bei der Versteigerung ein höherer Preis erzielt, so gilt dieser als Ablösungsbetrag.

Die Kosten der Versteigerung hat der Erwerber zu tragen, wenn ein höherer Preis erzielt wird, wenn nicht der Gläubiger, der sie verlangt hat.

Das kantonale Recht kann an Stelle der öffentlichen Versteigerung eine amtliche Schätzung vorsehen, deren Betrag als Ablösungssumme zu gelten hat (Art. 830 ZGB).

Gesetzliches Grundpfandrecht

Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes besteht (Art. 837 ZGB):

  • für die Forderung des Verkäufers an dem verkauften Grundstück
  • für die Forderung der Miterben aus Teilung an den Grundstücken, die der Gemeinschaft gehörten
  • für die Forderungen von Handwerker oder Unternehmer, siehe Bauhandwerkerpfandrecht

Die Eintragung des Pfandrechtes des Verkäufers, der Miterben muss spätestens drei Monate nach der Übertragung des Eigentums erfolgen (Art. 838 ZGB).

Gesetzliche Grundpfandrechte können gegen den Willen des Grundeigentümers entstehen und darauf kann der Berechtigte nicht zum Voraus verzichten.

Spezialfälle: Kantonales Recht

Grundpfandrechte können auch nach kantonalem Recht entstehen, z.B. für die Versicherungsprämien der Gebäudeversicherungsanstalt, für Forderungen aus getroffenen baulichen Massnahmen gegen Feuer und Hochwasser oder für die Grundsteuerforderungen der Gemeinden.

Räumt das kantonale Recht dem Gläubiger für Forderungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem belasteten Grundstück stehen, einen Anspruch auf ein Pfandrecht ein, so entsteht dieses mit der Eintragung in das Grundbuch (Art. 836 ZGB).

Entstehen gesetzliche Pfandrechte im Betrag von über CHF 1000.– aufgrund des kantonalen Rechts ohne Eintragung im Grundbuch sollte man sie innert vier Monaten nach der Fälligkeit der zugrunde liegenden Forderung, spätestens jedoch innert zwei Jahren seit der Entstehung der Forderung in das Grundbuch eintragen. Andernfalls kann man sie nach Ablauf der Eintragungsfrist Dritten, die sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen, nicht mehr entgegenhalten (Art. 836 Abs. 2 ZGB).

Einschränkende Regelungen des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

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