14.07.2014

Umstrukturierung: Immobilien und deren Behandlung

Lesen Sie in diesem Beitrag über die Handänderung von Immobilien bei Umstrukturierungen nach sowie über deren wirtschaftliche und steuerrechtliche Folgen.

Kommentieren   Teilen   Drucken

Zu diesem Artikel wurden noch keine Kommentare geschrieben. Wir freuen uns, wenn Sie den ersten Kommentar zu diesem Artikel verfassen.
 
Kommentar schreiben

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben! Bitte geben Sie eine gültige E-Mail-Adresse ein!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte alle fett beschrifteten Pflichtfelder ausfüllen.
Zurücksetzen
 
Umstrukturierung

Nach Art. 103 FusG ist die Erhebung von kantonalen und kommunalen Handänderungsabgaben bei einer Umstrukturierung im Sinne von Art. 8 Abs. 3 und Art. 24 Abs. 3 und 3quater StHG ausgeschlossen. Kostendeckende Gebühren bleiben vorbehalten.

Mithin schreibt das FusG im Rahmen dieser Bestimmung vor, dass im Falle fusionsgesetzlicher Umstrukturierung keine Handänderungssteuern erhoben werden dürfen, die bisher bis zu 3,3 % des Verkehrswerts der betreffenden Grundstücke betragen konnten. Diese Bestimmung ist nach Ablauf der Übergangsfrist seit dem 1. Juli 2009 von sämtlichen Kantonen und Gemeinden zu beachten.

Weil sich die Handänderungssteuerneutralität von Umstrukturierungsvorgängen aus der Steuerneutralität solcher Vorgänge für Zwecke der direkten Steuern vom Einkommen (=natürliche Personen) und vom Gewinn (=juristische Personen) ableitet, sei an dieser Stelle der Verweis auf das diesbezügliche Kreisschreiben Nr. 5 der Eidgenössische Steuerverwaltung vom 1. Juni 2004 zu den Umstrukturierungsvorgängen erlaubt. Wenn also ein Vorgang der Umstrukturierung nach den dortigen Ausführungen steuerneutral durchgeführt werden kann, löst die Transaktion auch die Handänderungssteuer nicht aus. Dabei erfolgt die steuerliche Beurteilung einer Umstrukturierung gegebenenfalls durch die kantonale Steuerverwaltung. Die für die Erhebung der Handänderungssteuer zuständige Behörde (im Kanton Bern das zuständige Grundbuchamt) schliesst sich dann bei seiner Beurteilung derjenigen der kantonalen Steuerverwaltung an.

Wenn im Rahmen von Reorganisationen auch Grundstücke übertragen werden sollen, geht es in diesem Zusammenhang insbesondere um die Frage, wann Grundeigentum entweder einen Betrieb oder Teilbetrieb darstellt oder als betriebliches Anlagevermögenqualifiziert werden kann. Es darf vorweggenommen werden, dass Fusionen in dieser Beziehung grundsätzlich problemlos sind, d.h. die heiklen steuerlichen Fragestellungen konzentrieren sich auf die folgenden Vorgänge der Umstrukturierung:

  • Umwandlungen (zum Beispiel Personenunternehmung und Aktiengesellschaft); siehe Ziffer 3.2.2.3 des Kreisschreibens Nr. 5 der Eidgenössische Steuerverwaltung (Umschreibung der Rahmenbedingungen, unter welchen ein Immobilienkomplex als Betrieb qualifiziert werden kann)
  • Spaltungen (Ziffer 4.3.2.8 des Kreisschreibens Nr. 5 der Eidgenössische Steuerverwaltung = Umschreibung der Voraussetzungen für die Qualifikation als Betrieb bzw. Teilbetrieb)
  • Ausgliederungen (Umschreibung Betrieb/Teilbetrieb in Ziffer 4.4.1.2.5 und des betrieblichen Anlagevermögens in Ziffer 4.4.1.2.6 des Kreisschreibens Nr. 5 der Eidgenössische Steuerverwaltung)
  • Übertrag zwischen inländischen Konzerngesellschaften (Betrieb/Teilbetrieb in Ziffer 4.5.2.10 und betriebliches Anlagevermögen in Ziffer 4.5.2.11 des Kreisschreibens Nr. 5).

Aus dieser Zusammenstellung ergibt sich folgendes:

  • für die Steuerneutralität einer Umwandlung sowie einer Spaltung genügt die Qualifikation als betriebliches Anlagevermögen nicht, sondern es braucht zwingend einen Betrieb oder einen Teilbetrieb
  • bei der Ausgliederung und der Übertragung zwischen inländischen Konzerngesellschaften ist es für die Steuerneutralität ausreichend, wenn ein zu übertragender Gegenstand als betriebliches Anlagevermögen qualifiziert werden kann (es braucht sich mit anderen Worten nicht zwingend um einen Betrieb oder Teilbetrieb zu handeln).

Im Zusammenhang mit Umstrukturierung und Immobilien sind die folgenden Feststellungen besonders hervorzuheben:

  • für die steuerliche Beurteilung ist die Art und Weise des zivilrechtlichen Vollzugs der Umstrukturierung nicht massgebend. Entscheidend ist vielmehr eine wirtschaftliche Betrachtungsweise, d.h. die Gegenüberstellung der Ausgangslage und des Endresultats der Transaktion (siehe beispielsweise Ziffer 4.5.1 des Kreisschreibens Nr. 5 der Eidgenössische Steuerverwaltung)
  • für die Qualifikation als betriebliches Anlagevermögen ist die Sicht der übernehmenden Gesellschaft massgebend. Es ist somit erforderlich, dass die übernehmende inländische Gesellschaft nach der Übertragung einen Betrieb weiterführt (siehe beispielsweise Ziffer 4.5.2.11 Absatz 2 des Kreisschreibens Nr. 5). Mit anderen Worten genügt es nicht, wenn die Immobilie bei der übertragenden Gesellschaft betriebliches Anlagevermögen darstellte, sondern sie muss es bei der übernehmenden Gesellschaft sein, um steuerneutral übertragen werden zu können. Wenn die übernehmende Gesellschaft anschliessend nur diese eine Immobilie hält, dann stellt sie grundsätzlich nicht betriebliches Anlagevermögen, sondern Kapitalanlagevermögen dar, womit eine steuerneutrale Übertragung grundsätzlich nicht in Frage kommt. Grundeigentum und Betrieb lassen sich in aller Regel schlecht steuerneutral trennen bzw. spalten. Steuerneutralität ist nur erhältlich, wenn der Immobilienkomplex dermassen gross und entsprechend organisiert und strukturiert ist, dass er selber als (Immobilien-) Betrieb qualifiziert werden kann (siehe Ziffer 4.3.2.8 des Kreisschreibens Nr. 5). Unter dem Dach einer Holdinggesellschaft – via Übertragung zwischen inländischen Konzerngesellschaften – lässt sich eine solche Trennung jedoch relativ leicht steuerneutral vollziehen. In diesem Falle belässt man das Grundeigentum in der bisherigen Gesellschaft und überträgt den Betrieb auf eine neugegründete (Schwester-) Gesellschaft. Für diesen Fall ist in Ziffer 4.5.2.10 des Kreisschreibens Nr. 5 explizit festgehalten, dass es im Gegensatz zur Spaltung nicht erforderlich ist, dass nach der so vollzogenen Transaktion bei der übertragenden inländischen Konzerngesellschaft ein Betrieb verbleibt.

Produkt-Empfehlungen

  • WEKA Musterverträge

    WEKA Musterverträge

    Die in der Praxis am häufigsten eingesetzten Musterverträge.

    ab CHF 248.00

  • Treuhand-Paket

    Treuhand-Paket

    Die Branchen-Lösung für Schweizer Treuhänder - neu inkl. WEKA-Mustervertragssammlung

    Mehr Infos

  • Musterverträge für KMU-Geschäftsführer

    Musterverträge für KMU-Geschäftsführer

    Die 100 meistverwendeten Musterverträge für Schweizer KMU.

    Mehr Infos

Seminar-Empfehlung

Praxis-Seminar, ½ Tag, ZWB, Zürich

Update Immobilienbesteuerung

Liegenschaftensteuern korrekt planen und optimieren

Nächster Termin: 19. Juni 2018

mehr Infos