13.06.2018

Untermietvertrag: Die Risiken beim Untervermieten von Büroräumlichkeiten

Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass insbesondere an begehrten Lagen Geschäftsräumlichkeiten untervermietet werden. Dabei stellen sich für den Untermieter diverse Fragen und Risiken, die einer besonderen Prüfung zu unterziehen sind. Hierunter werden diese aufgelistet.

Von: Urban Hulliger   Drucken Teilen  

Dr. iur. Urban Hulliger

Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich. Er ist zudem Herausgeber des Online Moduls Immobilientreuhand Praxis der WEKA Business Media AG.

Untermietvertrag

Vertragsabschluss

Welche Besonderheit ist beim Abschluss eines Untermietvertrages zu berücksichtigen?

Der Hauptvermieter kann die Zustimmung zur Untermiete aus den in Art. 262 Abs. 2 lit. a – c OR genannten Gründen verweigern. Die Zustimmung ist jedoch keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Untermietvertrag. Dies kann zur Situation führen, dass der Untermietvertrag gültig zustande gekommen ist, jedoch wegen der fehlenden Zustimmung des Hauptvermieters vom Untermieter nicht erfüllt werden kann.

Empfehlung
Vor Unterzeichnung von einem Untermietvertrag sicherstellen, dass die Zustimmung des Hauptvermieters erteilt wird; allenfalls eine entsprechende Erklärung bereits vor den Detailberatungen über den Untermietvertrag einholen (lassen), um unnötigen Verhandlungsaufwand zu vermeiden.

Beendigung des Hauptmietvertrages

Wie wirkt sich die Beendigung des Hauptmietvertrages auf den Untermietvertrag aus?

Die Beendigung des Hauptmietvertrages hat zwingend und unabhängig von den Kündigungsbestimmungen (Fristen und Termine) des Untermietverhältnisses zur Folge, dass der Untermieter trotz Untermietvertrag das Nutzungsrecht am Mietobjekt verliert. Der Hauptvermieter kann die Räumung des Mietobjektes auch gegen den Untermieter verlangen und durchsetzen.
Auch das dem Untermieter gegenüber dem Untervermieter grundsätzlich zustehende Mieterstreckungsrecht hilft dem Untermieter nicht weiter: Das Untermietverhältnis kann nicht über das Ende des Hauptmietverhältnisses hinaus erstreckt werden (Art. 273b Abs. 1 OR).

Können die Interessen des Untermieters bei der Erstreckung des Hauptmietvertrages berücksichtigt werden?

Vertragspartner des Hauptvermieters ist alleine der Hauptmieter. Nur dessen Interessen werden bei der Bestimmung der Dauer einer Erstreckung berücksichtigt. Die Interessen des Untermieters gelten im Hauptmietverhältnis als Drittinteressen und können daher nicht berücksichtigt werden. Hingegen kann der Hauptmieter/Untervermieter seinerseits ein Erstreckungsrecht im Hauptmietverhältnis geltend machen und auf diesem Weg dem Untermieter das Nutzungsrecht am Mietobjekt – wie man zu sagen pflegt – auf "kaltem Weg" erstrecken. Die Erstreckungsdauer dürfte dabei in der Regel 1 – 2 Jahre nicht überschreiten (gesetzliche Höchstdauer: 6 Jahre [Art. 272b Abs. 1 OR]).

Wie kann sich der Untermieter gegen eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges schützen?

Bezahlt der Untermieter den Mietzins zwar an den Hauptmieter, kommt dieser seiner Mietzinszahlungspflicht im Hauptmietverhältnis aber nicht oder nicht vollständig nach, steht dem Hauptvermieter das Recht zur ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges (Art. 257d OR) offen.

Empfehlung
Im Untermietvertrag vereinbaren, dass der Mietzins durch Bezahlung an den Hauptvermieter getilgt wird. Falls der Mietzins im Untermietvertrag höher ist, den Mietzins entsprechend auf den Hauptvermieter einerseits und Untervermieter andererseits aufteilen.

Bemerkung
Solange der Untermieter seiner Mietzinszahlungspflicht vollumfänglich nachkommt, unterliegen die von ihm in das Mietobjekt eingebrachten Sachen (wenigstens) nicht dem Vermieterretentionsrecht. Denn der Hauptvermieter hat lediglich insoweit ein Retentionsrecht gegenüber den eingebrachten Sache des Untermieters, als dieser seinen Mietzins nicht bezahlt hat (Art. 268 Abs. 2 OR).

Besteht ein grundsätzlich höheres Kündigungsrisiko beim Untermietvertrag?

Ja: Weil der Fortbestand von einem Untermietvertrag sowohl vom Willen des Hauptvermieters als auch von jenem des Untervermieters abhängt, ist der Untermieter einem erhöhten Kündigungsrisiko ausgesetzt. Beide können ihr Kündigungsrecht unabhängig voneinander

Zustellungen/Vertragsänderungen

Was ist bei Zustellungen (insbesondere einseitigen Vertragsänderungen) des Hauptvermieters an den Hauptmieter/Untervermieter zu beachten?

Willenserklärungen des Hauptvermieters, insbesondere einseitige Vertragsänderungen an dem Untermietvertrag sowie Mahnschreiben des Hauptvermieters im Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjektes (Sorgfalt und Rücksichtnahme etc.), haben grundsätzlich keine direkten rechtlichen Wirkungen auf den Untermietvertrag; sie können aber vor allem insoweit von erheblicher Bedeutung sein, als sich der Hauptmieter/Untervermieter das Verhalten des Untermieters wie sein eigenes anrechnen lassen muss (Art. 101 OR).

Empfehlung
Der Untermieter soll in Absprache mit dem Haupt- und Untervermieter dafür sorgen, dass er direkter Zustellungsempfänger von Willenserklärungen des Hauptvermieters wird.

Beispiel
Der Hauptvermieter teilt dem Hauptmieter eine Mietzinserhöhung mit, die von letzterem an den Untermieter weitergegeben werden sollte. Der Untervermieter informiert den Untermieter nicht, welcher in der Folge weiterhin den alten, zu tiefen Mietzins direkt dem Hauptvermieter bezahlt. Der Hauptvermieter mahnt den Hauptmieter/Untervermieter unter Hinweis auf Art. 257d OR ab, was dieser dem Untermieter wiederum nicht mitteilt. Nach Ablauf der Zahlungsfrist kündigt der Hauptvermieter das Mietverhältnis ausserordentlich, womit, wie erwähnt, der Untermieter sein Nutzungsrecht am Mietobjekt verliert. Der dem Untermieter in diesem Fall zustehende Anspruch auf Schadenersatz hilft nicht darüber hinweg, dass er – auf entsprechende Aufforderung des Hauptvermieters – das Mietobjekt definitiv verlassen muss.

Erneuerungen oder Änderungen an der Mietsache

Sind bei Erneuerungen oder Änderungen an der Mietsache im Untermietvertrag Besonderheiten zu beachten?

Ja: Der Hauptmieter kann dem Untermieter die Bewilligung zur Erneuerung oder Änderung der Mietsache im Untermietvertrag nur in demjenigen Umfang erteilen, als er selber eine entsprechende schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters erhalten hat (Art. 260a Abs. 1 OR).

Empfehlung
Der Untermieter lässt sich sowohl die Zustimmung des Untervermieters als auch diejenige des Hauptvermieters an den Hauptmieter im Voraus schriftlich erteilen.

Mängel am Mietobjekt

Was sind die besonderen Risiken bei Mängeln am Mietobjekt?

Bei einem Mangel am Mietobjekt stehen dem Untermieter die ihm von Gesetzes wegen zwingend zustehenden Mängelrechte (Art. 259a ff. OR) nur gegenüber dem Untervermieter zu. Dieser wiederum hat die fraglichen Mängelrechte gegenüber dem Hauptvermieter geltend zu machen, wobei hier verschiedene formelle Voraussetzungen zu erfüllen sind (Abmahnung der Mängel mit Fristansetzung zu deren Behebung, Androhung der Mietzinshinterlegung, Hinterlegungsanzeige etc.). Insbesondere die Behebung eines ausgewiesenen Mangels kann sich dadurch aufgrund des unkorrekten Verhaltens des Untervermieters zum Nachteil des Untermieters verzögern.

Empfehlung
Zu prüfen wäre hier die Abtretbarkeit der Mängelrechte vom Untervermieter an den Untermieter oder die Erteilung einer Prozessvollmacht (im Untermietvertrag) an den Untermieter zur Geltendmachung der Mängelrechte des Untervermieters.

Übertragung von einem Hauptmietvertrag auf den Untermieter

Kann der Untervermieter den Hauptmietvertrag auf den Untermieter übertragen (Art. 263 OR), und worauf ist bei der Übertragung speziell zu achten?

Der Hauptmietvertrag kann nur dann nach Massgabe von Art. 263 OR auf den Untermieter übertragen werden, wenn die Untermiete exakt dieselben Räumlichkeiten wie jene des Hauptmietvertrages umfasst. Untervermietet der Hauptmieter dem Untermieter nur einen Teil der von ihm gemieteten Mietsache, ist eine Übertragung des Mietverhältnisses gemäss Art. 263 OR nicht möglich: Der Vermieter ist – unter den Voraussetzungen von Art. 263 OR – nur zur Zustimmung zur Übertragung des integralen Mietvertrages an den Untermieter verpflichtet. Teilübertragungen eines Vertrages sind gemäss Art. 263 OR nicht vorgesehen.

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