11.07.2014

LPG: Die besonderen Regelungen für die landwirtschaftliche Pacht

Für die landwirtschaftliche Pacht gelten die besonderen Regelungen des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG). Lesen Sie mehr zu den detaillierten Regelungen sowie zu den anwendbaren Regelungen des Obligationenrechts.

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LPG

Das LPG regelt die Pacht von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung und von landwirtschaftlichen Gewerben sowie von nichtlandwirtschaftlichen Nebengewerben, die mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe eine wirtschaftliche Einheit bilden. Das Gesetz gilt auch für Rechtsgeschäfte, die das gleiche bezwecken wie die landwirtschaftliche Pacht.

Für die Pacht von Allmenden, Alpen und Weiden sowie von Nutzungs- und Anteilsrechten an solchen gelten die Bestimmungen über die Pacht von landwirtschaftlichen Grundstücken. Soweit das LPG nicht anwendbar ist oder keine besonderen Vorschriften enthält, gilt das OR subsidiär. Nicht für landwirtschaftliche Pachtverhältnisse gültig sind die Bestimmungen der OR über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen und über die Hinterlegung des Pachtzinses. Über die Behörden und das Verfahren enthält das LPG eigene Regelungen. Das LPG gilt nicht für die Pacht von Rebgrundstücken unter 15 Aren und anderen landwirtschaftlichen Grundstücken ohne Gebäude unter 25 Aren, z.B. Familien- bzw. Schrebergärten. Die Kantone können dem LPG auch kleinere Grundstücke unterstellen. Die Flächen von mehreren, vom gleichen Eigentümer an den gleichen Pächter verpachteten Grundstücken werden zusammengerechnet. Das Gleiche gilt, wenn ein Eigentümer ein Grundstück an verschiedene Pächter verpachtet. Die Kantone können für die Pacht von Alpen und Weiden sowie für Nutzungs- und Anteilsrechten an solchen vom LPG abweichende Bestimmungen erlassen. Weiter können sie für Landwirte in Berggegenden ein Vorpachtrecht an benachbarten Alpweiden vorsehen. Sie regeln die Einzelheiten und das Verfahren. In den Kantonen besteht ein einfaches und rasches Verfahren für Streitigkeiten. Der Richter und die Verwaltungsbehörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Die Parteien sind anzuhören. Klagen aus dem Pachtvertrag beurteilt der Richter.

Wichtig
Nicht angewendet auf die landwirtschaftliche Pacht werden die Regelungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen und diejenigen über die Behörden und das Verfahren.

Viehpacht

Für Viehpacht und Viehverstellung gelten die Sonderbestimmungen von Art. 302 ff. OR. Wenn Viehpacht und Viehverstellung nicht mit einer landwirtschaftlichen Pacht verbunden sind, gehört die Nutzung des eingestellten Viehs dem Einsteller, wenn Vertrag oder Ortsgebrauch nichts anderes bestimmen. Der Einsteller muss die Fütterung und Pflege des Viehs übernehmen sowie dem Verpächter oder Versteller einen Zins in Geld oder einen Teil des Nutzens entrichten. Bestimmen Vertrag oder Ortsgebrauch nichts anderes, so haftet der Einsteller für Schäden am eingestellten Vieh, wenn er nicht beweist, dass er die Schäden trotz sorgfältiger Hut und Pflege nicht vermeiden konnte. Für ausserordentliche Pflegekosten kann der Einsteller vom Versteller Ersatz verlangen, wenn er sie nicht schuldhaft verursacht hat. Der Einsteller muss schwerere Unfälle oder Erkrankungen dem Versteller so bald als möglich melden. Ist der Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, so kann ihn jede Partei auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen, wenn Vertrag oder Ortsgebrauch nichts anderes bestimmen. Die Kündigung soll jedoch in guten Treuen und nicht zur Unzeit erfolgen. Von der Viehpacht und dem Verstellungsvertrag ist die Viehsömmerungsvertrag zu unterscheiden. Dann verpflichtet sich der Älpler gegen Honorar, Weide zur Verfügung zu stellen und für Pflege und Unterhalt des Viehs zu sorgen. Dabei handelt es sich um einen gemischten Vertrag mit Elementen des Auftrags und des Hinterlegungsvertrages.

Wichtige Spezialregelungen über die landwirtschaftliche Pacht

Wie bei der normalen Pacht verpflichten sich der Verpächter, dem Pächter ein Gewerbe oder ein Grundstück zur landwirtschaftlichen Nutzung zu überlassen, und der Pächter, dafür einen Zins zu bezahlen. Allerdings gibt es im LPG auch einige Regelungen, durch die sich die landwirtschaftliche Pacht von der normalen unterscheidet. Der Pächter muss den Pachtgegenstand sorgfältig bewirtschaften und namentlich für eine nachhaltige Ertragsfähigkeit des Bodens sorgen. Die Bewirtschaftungspflicht obliegt dem Pächter selber. Er kann jedoch den Pachtgegenstand unter seiner Verantwortung durch Familienangehörige, Angestellte, Dritte oder Mitglieder einer Bewirtschaftungsgemeinschaft, der er angehört, bewirtschaften lassen.

Vorpacht und Vorkauf

Die Kantone können für Nachkommen des Verpächters eines landwirtschaftlichen Gewerbes, welche dieses selber bewirtschaften wollen und dafür geeignet sind, ein Vorpachtrecht vorsehen. Der Nachkomme kann ein solches Vorpachtrecht einem Dritten nur dann entgegenhalten, wenn es im Grundbuch angemerkt worden ist. Im Übrigen regeln die Kantone die Einzelheiten und das Verfahren. Nach Bundesgesetz über das Art. 47 und Art. 49 BGBB hat der Pächter bei Veräusserung ein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht der Verwandten geht demjenigen des Pächters vor.

Parzellen und Zupacht

Wer von einem landwirtschaftlichen Gewerbe einzelne Grundstücke oder Teile von einzelnen Grundstücken verpachtet (parzellenweise Verpachtung), braucht eine Bewilligung. Der Verpächter benötigt keine Bewilligung, wenn er insgesamt nicht mehr als 10 Prozent der ursprünglichen Nutzfläche des Gewerbes verpachtet und der Pachtgegenstand keine Gebäude umfasst. Der Verpächter muss die Bewilligung vor Pachtantritt bei der kantonalen Bewilligungsbehörde einholen. Gegen die Zupacht eines Grundstücks, das ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Zupächters liegt, sind Personen zur Einsprache berechtigt, die ein schutzwürdiges Interesse haben, sowie die vom Kanton bezeichneten Behörden. Wer ein schutzwürdiges Interesse hat, kann von der zuständigen Behörde feststellen lassen, ob die parzellenweise Verpachtung oder die Zupacht genehmigt wird, und zwar schon vor dem Abschluss des Pachtvertrags. Wer als Verpächter oder Pächter ohne Bewilligung eine parzellenweise Verpachtung betreibt oder wer eine Zupacht weiterführt, die auf Einsprache hin aufgelöst ist, kann mit Busse bis zu CHF 10’000.– bestraft werden.

Pachtzins

Der Pachtzins unterliegt der Kontrolle; er darf das zulässige Mass nicht übersteigen. Weitere Vorschriften über den Pachtzins findet man im Art. 37 ff. LPG und in der Verordnung über die Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses. Wer mehr als den bewilligten Pachtzins fordert oder bezahlt, wird mit Busse bis zu CHF 10’000.– bestraft. Wer ein schutzwürdigen Interesse hat, kann schon vor Abschluss des Vertrages von der zuständigen Behörde feststellen lassen, ob der Pachtzins genehmigt wird.

Pachtdauer und Kündigung

Für die Pachtdauer und Kündigungsfrist bestehen folgende Vorschriften. Die erste Pachtdauer für landwirtschaftliche Gewerbe beträgt mindestens neun Jahre und für einzelne Grundstücke mindestens sechs Jahre. Die Vereinbarung einer kürzeren Pachtdauer ist nur gültig, wenn die Behörde sie bewilligt hat. Das Gesuch ist spätestens drei Monate nach dem Antritt der Pacht einzureichen. Der Pachtvertrag gilt unverändert für jeweils weitere sechs Jahre, wenn er auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und nicht ordnungsgemäss gekündigt wird oder wenn er auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist und nach der vereinbarten Pachtdauer stillschweigend fortgesetzt wird. Auch die Vereinbarung einer Fortsetzung auf kürzere Zeit ist nur gültig, wenn die Behörde sie bewilligt hat. Das Gesuch ist spätestens drei Monate nach Beginn der Fortsetzung einzureichen. Wer ein schutzwürdigen Interesse hat, kann schon vor Abschluss des Vertrages von der zuständigen Behörde feststellen lassen, ob die Verkürzung der Pachtdauer genehmigt wird.

Die Kündigung eines Pachtvertrags ist nur gültig, wenn sie schriftlich erfolgt. Auf Verlangen ist sie zu begründen. Die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr, wenn das LPG nichts anderes bestimmt. Die Parteien können eine längere Frist vereinbaren. Ist nichts anderes vereinbart, kann nur auf den ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin gekündigt werden. Wenn der Pachtvertrag mit mehreren Personen abgeschlossen wurde, muss der Verpächter die Kündigung jedem persönlich mitteilen. Geht die Kündigung von den Pächtern aus, muss jeder für sich die Kündigung einreichen. Ehepartner, die den Pachtvertrag nicht unterschrieben haben, haben bei der Kündigung nach den Bestimmungen des LPG oder des OR kein Mitspracherecht. Theoretisch kann ein Pächter den Vertrag kündigen, ohne seinen Ehepartner zu informieren.

Ist die Erfüllung des Vertrags für eine Partei vor Ablauf der Frist aus wichtigen Gründen unzumutbar geworden, so kann sie die Pacht auf den folgenden Frühjahrs- oder Herbsttermin schriftlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen unter Würdigung aller Umstände. Läuft ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Pachtvertrag aus und kommt kein neuer Vertrag zustande, so kann jede Partei spätestens neun Monate vor Ablauf der Pacht beim Richter auf Erstreckung der Pacht klagen. Der Richter erstreckt die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist. Der Ehepartner eines Pächters kann nur auf Erstreckung klagen, wenn er den Vertrag mitunterschrieben hat.

Stirbt der Pächter, so können seine Erben oder der Verpächter den Pachtvertrag auf den folgenden Frühjahrs- oder Herbsttermin schriftlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Wird der Pachtvertrag vom Verpächter gekündigt, so kann ein Nachkomme oder der Ehegatte des Pächters innert 30 Tagen den Eintritt in den Pachtvertrag erklären. Der Verpächter kann unter mehreren Bewerbern denjenigen bezeichnen, der in den Pachtvertrag eintreten soll. Wenn der Verpächter nicht kündigt, gehen Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf die Erben über, sofern diese nicht selber kündigen. Wenn durch eine Güterzusammenlegung oder die Umlegung von landwirtschaftlichem Boden für ein verpachtetes Grundstück eine wesentliche Änderung in der Bewirtschaftung entsteht, kann jede Partei den Pachtvertrag auf Antritt des neuen Besitzstandes schriftlich auflösen (LPG). Ein Anspruch auf Entschädigung wegen vorzeitiger Beendigung der Pacht besteht nicht. Ist der Pächter während der Pachtzeit mit einer Zinszahlung im Rückstand, so kann ihm der Verpächter schriftlich androhen, dass der Pachtvertrag in sechs Monaten aufgelöst sei, wenn der ausstehende Zins bis dahin nicht bezahlt sei. Wird der Vertrag aufgelöst, so muss der Pächter den Schaden ersetzen, sofern er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.

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