11.07.2014

Pacht: Sonderprobleme bei Pachtverhältnissen

Finden Sie hier Details und Gesetzesartikel zu den Bereichen des Pachtrechts, welche in der Praxis verhäuft zu Problemen führen.

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Pachtvertrag bei Veräusserung des Pachtgegenstandes

Bei Veräusserung des Gegenstandes der Pacht gilt nach Art. 290 OR sinngemäss das Mietrecht, nämlich Art. 261 OR: Das Verhältnis der Pacht geht mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.

Der neue Eigentümer kann jedoch:

  • bei Wohn- und Geschäftsräumen das Verhältnis der Pacht mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
  • bei einer anderen Sache das Verhältnis der Pacht mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.

Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Pächter für allen daraus entstehenden Schaden.

Unterpacht

Wie bei der Miete ist auch bei der Pacht gemäss Art. 291 OR die Zustimmung des Verpächters eine Voraussetzung für die Unterpacht oder die Untermiete von Räumlichkeiten. Allerdings kann der Verpächter seine Zustimmung ohne Grundangabe verweigern. Ein Grund dafür ist die Bewirtschaftungspflicht des Pächters. Auch eine Vermietung der Pachtsache muss sich der Verpächter nicht gefallen lassen. Der Verpächter kann die Zustimmung zur Vermietung einzelner zur Sache gehörender Räume nur verweigern, wenn

  • der Pächter sich weigert, dem Verpächter die Bedingungen der Miete bekannt zu geben;
  • die Bedingungen der Miete im Vergleich zu denjenigen des Vertrages zur Pacht missbräuchlich sind;
  • dem Verpächter aus der Vermietung wesentliche Nachteile entstehen.

Der Pächter haftet dem Verpächter dafür, dass der Unterpächter oder der Mieter die Sache nicht anders benutzt, als es ihm selbst gestattet ist. Der Verpächter kann Unterpächter und Mieter unmittelbar dazu anhalten. Für die Übertragung der Pacht von Geschäftsräumen verweist Art. 292 OR ausdrücklich auf die entsprechende Bestimmung im Mietrecht. Der Pächter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Verpächters auf einen Dritten übertragen. Der Verpächter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Stimmt der Vermieter zu, so tritt der Dritte anstelle des Pächters in das Mietverhältnis ein. Der Mieter ist von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit. Er haftet jedoch solidarisch mit dem Dritten bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre.

Verrechnung und Retentionsrecht

Das Gesetz bestimmt in Art. 294 OR, dass für die Verrechnung von Forderungen und Schulden aus dem Verhältnis der Pacht Art. 265 OR aus dem Mietrecht sinngemäss anwendbar ist. Der Vermieter und der Mieter können nicht im Voraus auf das Recht verzichten, Forderungen und Schulden aus dem Mietverhältnis zu verrechnen. Auch der Verpächter von Geschäftsräumen hat gemäss Art. 299c OR ein Retentionsrecht, analog des Mietrechts, und zwar für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins. Das Retentionsrecht hat der Verpächter an den beweglichen Sachen, die zur Einrichtung oder Benutzung der Pachtsache gehören. Das Retentionsrecht des Verpächters umfasst die vom Unterpächter eingebrachten Gegenstände insoweit, als dieser seinen Mietzins nicht bezahlt hat. Ausgeschlossen ist das Retentionsrecht an Sachen, die durch die Gläubiger des Pächters nicht gepfändet werden könnten.

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