Pachtvertrag: Alles zur Erfassung einer rechtssicheren Vereinbarung
Pacht, Art. 275 ff OR und die Abgrenzung zur Miete
Die Abgrenzung von Pacht zur Miete ist nicht immer einfach vorzunehmen. Das wesentliche Merkmal der Pacht ist, dass der Pächter durch das gepachtete Objekt einen Ertrag erzielen bzw. dieses kommerziell nutzen kann. Als Pacht wurden früher auch Verträge über Nutzung von Immaterialgüterrechten betrachtet, z.B. Lizenzverträge. Das ist aber eine überholte Auffassung. Heute gelten solche Verträge als Innominatkontrakte. Die Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Verpächter zusammen mit diesen Räumen dem Pächter zur Benutzung überlässt. Umfasst die Pacht auch Geräte, Vieh oder Vorräte, muss jede Partei ein von ihr unterzeichnetes Inventar dieser Gegenstände erstellen und der anderen Partei übergeben und sich an einer gemeinsamen Schätzung beteiligen. Streitigkeiten aus dem Pachtverhältnis richten sich in Sachen Zuständigkeit der Behörden sowie dem Verfahren gemäss Art. 301 OR wiederum nach dem Mietrecht.
Form von einem Pachtvertrag
Für den Abschluss eines Pachtvertrags gelten keine Formvorschriften. Allerdings ist aus Beweisgründen ein schriftlicher Vertrag immer zu empfehlen. Die Pacht kann auch durch konkludentes Handeln zustande kommen, z.B. wenn eine zeitlich begrenzte Pacht stillschweigend fortgesetzt wird. Ein Pachtverhältnis an einem Grundstück kann im Grundbuch vermerkt werden. Dies bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Pächter gestatten muss, das Grundstück wie im Pachtvertrag vereinbart zu benützen. Dann ist ein schriftlicher Pachtvertrag notwendig.
Pflichten des Verpächters
Der Verpächter muss die Pachtsache dem Pächter zum Gebrauch und zur Bewirtschaftung überlassen. Nachdem der Pächter die natürlichen Früchte der Pachtsache abgetrennt hat, wird er automatisch deren Eigentümer, z. B. der Früchte nach der Ernte.
- Übergabe der Pachtsache zum vereinbarten Zeitpunkt.
- Pachtsache muss zur vorausgesetzten Benutzung und Bewirtschaftung tauglich sein. Rechte des Pächters bei Sachmängeln entsprechen denjenigen des Mieters. Ein Unterschied im Zusammenhang mit den Mängelrechten des Pächters besteht darin, dass dieser nach Art. 284 OR zum ordentlichen Unterhalt verpflichtet ist, während der Mieter nur für den kleinen Unterhalt aufkommen muss.
- Der Verpächter ist verpflichtet, auf eigene Kosten grössere Reparaturen an der Sache vorzunehmen, die während der Pachtzeit notwendig werden, sobald der Pächter über deren Notwendigkeit informiert hat.
- Der Verpächter trägt die mit der Sache verbundenen Abgaben und Lasten.
- Erhebt ein Dritter einen Anspruch auf die Sache, der sich mit den Rechten des Pächters nicht verträgt, so muss der Verpächter auf Anzeige des Pächters hin den Rechtsstreit übernehmen. Macht ein Dritter dingliche Rechte geltend, gehen diese den Rechten des Pächters vor. Wird die Gebrauchsüberlassung dadurch verunmöglicht, hat der Pächter das Recht auf Schadenersatz.
- Der Pächter kann verlangen, dass ihm die Höhe des Pachtzinses des vorangegangenen Pachtverhältnisses mitgeteilt wird.
Pflichten des Pächters, Art. 281–287 OR
- Zahlung des Pachtzinses und der Nebenkosten. Für die Nebenkosten gilt Art. 257a OR: Der Pächter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders im Pachtvertrag vereinbart hat. Der Pachtzins und allfällig vereinbarte Nebenkosten sind jeweils am Ende eines Pachtjahres, spätestens aber am Ende der Pachtzeit zu bezahlen. Andere Vereinbarungen im Pachtvertrag sind möglich, z. B. eine Teilpacht mit ertragsabhängigem Pachtzins) oder Ortsüblichkeit, z. B. für einen Naturalzinsanspruch des Verpächters.
- Man kann eine Vereinbarung über Sicherheitsleistung durch den Pächter bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, analog zu Art. 257e OR treffen. Eine Verweisungsnorm fehlt allerdings.
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- Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme: Der Hauptunterschied zwischen Pacht und Miete besteht wohl darin, dass der Pächter nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet ist, den Pachtgegenstand zu bewirtschaften und für den Erhalt seiner Ertragsfähigkeit zu sorgen. Diese Bewirtschaftungspflicht führt nach Art. 283 OR dazu, dass der Pächter die Sache sorgfältig gemäss ihrer Bestimmung nutzen und auch für ihre nachhaltige Ertragsfähigkeit sorgen muss. Wie bei der Miete hat der Pächter einer unbeweglichen Sache auf die Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht zu nehmen.
- Der Pächter braucht nach Art. 289a OR die schriftliche Zustimmung des Verpächters für:
- Änderungen in der hergebrachten Bewirtschaftung, die über die Pachtzeit hinaus von wesentlicher Bedeutung sein können
- Erneuerungen und Änderungen an der Sache, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen.
- Hat der Verpächter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich im Pachtvertrag vereinbart worden ist. Hat der Verpächter einer Änderung der Nutzung nicht schriftlich zugestimmt und macht der Pächter sie nicht innert angemessener Frist rückgängig, so kann der Verpächter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
- Der Pächter ist zum ordentlichen Unterhalt der Pachtsache und zu den erforderlichen Reinigungen sowie Ersatz von Geräten und Werkzeugen von geringem Wert verpflichtet.
- Pflicht zur Meldung von Mängeln Meldepflicht, wenn beim Pachtgegenstand grössere Reparaturen bzw. Hauptreparaturen notwendig werden. Unterlässt der Pächter die Meldung, so haftet er für den Schaden, der dem Verpächter daraus entsteht.
- Der Pächter muss grössere Reparaturen dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind. Der Verpächter muss dem Pächter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Pächters Rücksicht nehmen. Für allfällige Ansprüche des Pächters auf Herabsetzung des Pachtzinses und auf Schadenersatz gilt das Mietrecht. Der Pächter muss dem Verpächter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiederverpachtung notwendig ist.
Beendigung der Pacht
Die Pacht kann für bestimmte oder unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Nur bei der landwirtschaftlichen Pacht ist eine Mindestdauer vorgeschrieben, siehe den Beitrag „LPG“ zur landwirtschaftlichen Pacht. Wichtig: Bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen besteht zwingend ein schriftlicher Kündigungszwang auf einem vom Kanton genehmigten Formular. Der Verpächter muss mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen, das angibt, wie der Pächter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Pachtverhältnisses verlangen will. Die Kündigung ist nichtig, wenn sie diesen Anforderungen nicht entspricht.
- Ein auf bestimmte Zeit eingegangener Pachtvertrag endet ohne Kündigung mit Ablauf der ausdrücklich oder stillschweigend vereinbarten Dauer. Setzen die Parteien das Pachtverhältnis stillschweigend fort, so gilt es zu den gleichen Bedingungen jeweils für ein weiteres Jahr, wenn nichts anderes vereinbart ist. Die Parteien können das fortgesetzte Pachtverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf das Ende eines Pachtjahres kündigen.
- Bei einem auf unbestimmte Zeit eingegangenen Pachtvertrag können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen beliebigen Termin kündigen, sofern durch Vereinbarung oder Ortsgebrauch nichts anderes bestimmt und nach Art des Pachtgegenstandes kein anderer Parteiwille anzunehmen ist. Bei der unbefristeten Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von mindestens sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Pachtdauer kündigen. Sie können eine längere Frist und einen anderen Termin vereinbaren.
- Ausserordentliche Kündigungsgründe, Art. 297 ff. OR: Nach Art. 297 OR gibt es auch beim Pachtvertrag die Möglichkeit des Rücktritts aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung unzumutbar machen. Eine solche Kündigung ist mit der gesetzlichen Frist gemäss Art. 296 OR auf einen beliebigen Zeitpunkt möglich. Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. Das Pachtverhältnis endet bei Konkurs des Pächters bereits mit der Konkurseröffnung. Nur wenn der Verpächter für den laufenden Pachtzins und das Inventar hinreichende Sicherheitsleistung erhält, muss er die Pacht bis zum Ende des Pachtjahres fortsetzen. Stirbt der Pächter, so können sowohl seine Erben als auch der Verpächter mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen.
- Der mietrechtliche Kündigungsschutz gemäss gilt sinngemäss auch bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen. Nicht anwendbar sind die Bestimmungen über die Wohnung der Familie.
Rückgabe der Pachtsache
Der Pächter gibt die Sache und das gesamte Inventar in dem Zustand zurück, in dem sie sich zum Zeitpunkt der Rückgabe befinden. Wegen der mit einem Pachtverhältnis verknüpften Bewirtschaftungspflicht haftet der Pächter auch für Verschlechterungen der Pachtsache, welche bei gehöriger Bewirtschaftung vermeidbar gewesen wären. Für Verbesserungen kann der Pächter Ersatz fordern, wenn sie sich ergeben haben aus:
- Anstrengungen, die über die gehörige Bewirtschaftung hinausgehen;
- Erneuerungen oder Änderungen, denen der Verpächter schriftlich zugestimmt hat.
Für die vorzeitige Rückgabe der Sache bestimmt Art. 293 OR Folgendes: Gibt der Pächter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Verpächter nur befreit, wenn er einen für den Verpächter zumutbaren neuen Pächter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Pachtvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Andernfalls muss er den Pachtzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Pachtverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. Der Verpächter muss sich anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.
