01.10.2018

Mietvertrag Vorlage: Abschluss und Inhalt des Mietvertrags

Ein Mietvertrag besteht, wenn sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins leistet.

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Einführung – Mietvertrag Vorlage

Der Vertrag bedarf keiner besondern Form. Er ist somit auch gültig, wenn er nur mündlich abgeschlossen worden ist. Wenn z.B. ein Ehepaar eine Wohnung besichtigt und erklärt, es sei bereit, diese Wohnung zum verlangten Mietzins zu mieten, und der Vermieter erwidert, er sei einverstanden, so ist bereits ein gültiger Mietvertrag zustande gekommen.

Entscheidend ist, dass sich die Parteien darüber geeinigt haben, dass ein genau bezeichneter Mietgegenstand zu einem bestimmten Preis (Mietzins) zum Gebrauch überlassen werde.

Praxis-Tipp: Aus Beweisgründen ist zu empfehlen, einen schriftlichen Vertrag abzuschliessen. So besteht Gewähr, dass keine wesentlichen Punkte vergessen werden.Es ist dann auch leicht, bei späteren Unklarheiten (z.B. über den Umfang der Nebenkosten) festzustellen, was vereinbart worden ist. Kommt es einmal zu einem Verfahren vor der Schlichtungsbehörde oder vor dem Richter, dient der schriftliche Mietvertrag als Beweismittel über die getroffenen Abmachungen.

Ist kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen worden, gelten durchwegs die gesetzlichen Bestimmungen, und zwar auch da, wo Abweichungen zugunsten einer Partei möglich gewesen wären.

Wenn Eheleute oder mehrere Personen eine Wohnung mieten, ist der Vertrag von beiden Ehepartnern bzw. allen Personen unterzeichnen zu lassen, damit sie solidarisch für den Mietzins haften.

Abgrenzung zu anderen Vertragstypen

Die nichtlandwirtschaftliche Pacht

Die nichtlandwirtschaftliche Pacht nach Art. 275–304 OR unterscheidet sich durch die Art und Weise der Nutzung der Mietsache. Geht es beim Mietvertrag darum, eine an sich unproduktive Mietsache zu nutzen, bezieht sich die Pacht gerade auf eine Sache oder ein Recht, aus denen die Pächterschaft einen Ertrag erziehlen kann oder soll.

Beispiele zur Abgrenzung

  • Wird ein leerer Raum, in dem der Mieter beabsichtigt, ein Restaurant zu betreiben, zur Nutzung überlassen, handelt es sich um ein Mietverhältnis (Geschäftsmiete). Wird hingegen ein eingerichtetes Restaurant samt Kundenstamm überlassen, handelt es sich um eine nichtlandwirtschaftliche Pacht im Sinne der Artikel OR 275 ff.
  • Die Überlassung von Geschäftsräumlichkeiten, bei denen die Höhe des Mietzinses vom Umsatz abhängig gemacht werden, ist ein Mietverhältnis (Umsatzmiete)

Oft ist die Unterscheidung zwischen Miete und Pacht nicht relevant. Zahlreiche Vorschriften über die Miete gelten auch in diesem Bereich. In einigen Fällen ergeben sich jedoch wichtige Abweichungen: So spielt die Unterscheidung der beiden Vertragsarten im Falle eines Zahlungsrückstandes eine erhebliche Rolle. Je nach Vertragsart sind für die Zahlungsfrist 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR für die Miete) oder 60 Tage (Art. 282 Abs. 1 OR für die Pacht) einzuräumen.

Weitere vom Mietrecht abweichende Bestimmungen:

  • Art. 289a OR: Änderungen und Erneuerungen, durch die Pächterschaft vorgenommen.
  • Art. 291 OR: Die Unterpacht
  • Art. 296 OR: Kündigungsfristen und Termine
  • Art. 297a OR: Konkurs der Pächterschaft
  • Art. 297b OR: Tod der Pächterschaft
  • Art. 299 Abs. 2 OR: Verbesserungen am Pachtobjekt, durch die Pächterschaft vorgenommen
  • Art. 300 Abs. 2 OR: Kündigungsschutz der Familienwohnung

Das Wohnrecht nach Art. 776 ff. ZGB

Auch das Wohnrecht führt im Ergebnis dazu, das jemand eine Liegenschaft oder einen Teil davon zu Wohnzwecken nutzen darf. Es handelt sich dabei um ein beschränktes dingliches Recht. Das Wohnrecht ist unübertragbar und unvererblich und kann sowohl entgeltlich wie unentgeltlich eingeräumt werden. Zur Begründung eines Wohnrechts bedarf es im Allgemeinen der öffentlichen Beurkundung. Ist das Wohnrecht zusätzlich im Grundbuch als Personaldienstbarkeit eingetragen, kann es jedem späteren Erwerber einer Liegenschaft gegenüber geltend gemacht werden. So weit nicht Besonders geregelt, gelten für das Wohnrecht die Bestimmungen der Nutzniessung.

Mietkauf, Abzahlungsvertrag, Leasingvertrag

  • Ein Mietkaufvertrag ist ein gemischter Vertrag, der einer Mieterschaft das Recht (nicht aber die Pflicht) einräumt, eine Sache nach Ablauf des Mietvertrages zu erwerben. Bei Liegenschaften und Grundstücken bedarf ein solches Recht als Kaufs- oder Vorkaufsrecht in der Regel der öffentlich Beurkundung (Vorkaufsrecht nur, wenn der Kaufpreis bereits zum Voraus bestimmt wurde).
  • Erwirbt die Mieterschaft auf Grund der Bezahlung festgelegter Monatsraten das Eigentum an einer Sache, muss richtigerweise von einem Abzahlungsvertrag gesprochen werden.
  • Der Leasingvertrag entspricht bei Liegenschaften in etwa dem Mietkaufvertrag. Über die Vertragsdauer hinweg bezahlt der Leasingnehmer in vereinbarten Intervallen festgelegte Raten, welche dem Zins und der Amortisation entsprechen. Am Ende der Laufzeit hat der Leasingnehmer die Möglichkeit, die Sache zu Eigentum zu erwerben.

Die Gebrauchsleihe nach Art. 305 ff. OR

Die Gebrauchsleihe unterscheidet sich in zweierlei Hinsicht von der Miete. Zum einen wird die Sache unentgeltlich zum Gebrauch überlassen. Zum andern fallen aber auch allfällig aus der Sache entstehende Erträge dem Eigentümer zu. Ist eine Gebrauchsleihe auf unbestimmte Zeit vereinbart worden, sind hinsichtlich der Rückgabe der Sache die Vorschriften über die mietrechtlichen Kündigungstermine und -fristen zu beachten.

Überlassen von Wohn- und Geschäftsräumen auf Zusehen hin

Werden im Vorfeld eines Abbruchs oder einer Totalsanierung einer Liegenschaft die Räumlichkeiten einer oder mehreren Personen zur Nutzung auf Zusehen hin überlassen, um beispielsweise eine illegale Besetzung der Liegenschaft zu vermeiden, handelt es sich um ein Mietverhältnis im Sinne des Art. 253 ff. OR, sobald ein Mitzins, sei es auch nur ein symbolischer, vereinbart worden ist. In der Regel werden solche Mietverhältnisse von vornherein befristet, damit eine Erstreckung von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist.

Gemischte Verträge mit mietvertraglichem Anteil

Häufig sind in der Praxis Vereinbarungen anzutreffen, die sich nicht ausschliesslich einem bestimmten, im Gesetz vorgesehenen Vertragstypus zuordnen lassen. Bei der Auflösung solcher komplexer Vertragsverhältnisse können Probleme auftauchen, wenn sie mietvertragliche Komponenten enthalten. Oft stellt sich die Frage, ob die Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechts anwendbar sind. Diese Frage muss dann bejaht werden, wenn der mietvertragliche Aspekt eines solchen Vertragswerkes klar überwiegt.

Es steht den Parteien frei, bei der Regelung eines Sachverhaltes zwei oder mehrere voneinander unabhängige Verträge nebeneinander abzuschliessen. In solchen Fällen ist jeder Vertrag, gemäss den gesetzlichen Bestimmungen, die auf ihn zutreffen, zu behandeln.

Der Hauswartungsvertrag

Der Hauwartungsvertrag enthält normalerweise mietvertragliche und arbeitsvertragliche Elemente. Für jede dieser beiden Leistungen kommen die entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen zur Anwendung. So muss beispielsweise die Erhöhung des Mietzinses der Hauswartswohung in der Regel entsprechend den mietrechtlichen Bestimmungen vorgenommen werden. Für die Kündigung kommen die Regeln desjenigen Vertrages zur Anwendung, der den überwiegenden Teil der typischen Leistung ausmacht. Als Kriterium kann etwa die Höhe des Hauswartslohnes im Verhältnis zum Mietzins beigezogen werden. Fallen die Mietzinse stärker ins Gewicht als die Lohnzahlungen für die Hauswartsarbeit, kommt die mietrechtliche Regelung zum Zug. Ist hingegen der Lohn höher, dominiert der arbeitsvertragliche Aspekt. Weiter stellt die Zweckbestimmung der Wohnung ein wichtiges Kriterium dar: Handelt es sich ausdrücklich um eine Dienstwohnung, die Voraussetzung zur Ausübung der beruflichen Tätigkeit ist, steht der arbeitsvertragliche Aspekt dermassen im Vordergrund, dass einige Autoren und Gerichte ausschliesslich von einem Arbeitsvertragsverhältnis ausgehen. Auf jeden Fall empfiehlt es sich, Kündigungsfristen und -termine des Arbeitsverhältnisses auf diejenigen des Mietverhältnisses abzustimmen.

Die Wohngenossenschaft nach Art. 828 ff. OR

Die Wohngenossenschaft verfolgt das Ziel, ihren Genossenschaftern günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Meistens mieten Genossenschafterinnen und Genossenschafter Wohnraum, welcher der Genossenschaft gehört. Neben dem Mietvertragsverhältnis besteht aber regelmässig ein Mitgliedschaftsverhältnis zur Genossenschaft. Es kann dabei zur Kollision genossenschaftsrechtlicher Normen mit denjenigen des Mietrechts kommen.

Merkmale der genossenschaftlichen Vermietung:

  • Das Gebrauchsrecht an die Wohnung ist zeitlich mit der Mitgliedschaft in der Genossenschaft verknüpft.
  • Genossenschaften gehen bei der Mietzinsberechung von der Kostenmiete aus, was allerdings einen gewissen Handlungsspielraum bei der Mietzinsgestaltung nicht ausschliesst.
  • Die Statuten einer Genossenschaft und der Mietvertrag können unter Umständen die Untermiete einschränken oder gar ausschliessen.
  • Der Mietvertrag gegenüber einer Genossenschafterin oder eines Genossenschafters kann nur dann gültig gekündigt werden, wenn ein Grund für dessen Ausschluss aus der Genossenschaft besteht (Art. 846 OR).

Mietrechtliche Grundlagen

Die gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts finden überall dort Anwendung, wo sie zwingender Natur sind, oder die Vertragsparteien kein oder nur ungenügende oder ungültige Abreden getroffen haben. Dabei ist zwischen dispositivem Recht, zwingendem Recht und relativ oder einseitig zwingendem Recht zu unterscheiden.

  • Zwingendes Recht lässt den Parteien keinen Spielraum, Sachverhalte anders zu Regeln, als dies im Gesetz festgehalten ist. Gegen zwingendes Recht verstossende Vereinbarungen sind ungültig.

    Der überwiegende Teil des Mietrechts (Achter Titel des OR: Art. 253 ff. und VMWG, der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen), ist zwingender Natur.

  • Relativ zwingendes Recht, auch einseitig zwingendes Recht genannt, lässt eine zum Gesetz abweichende Regelung im Vertrag zu. Der Gesetzgeber versucht damit, der wirtschaftlich schwächeren Vertragspartei (die Mieterschaft) einen Minimalschutz zu garantieren, in dem solche Bestimmungen nur zu Gunsten der schwächeren Partei, nicht aber zu deren Ungunsten abgeändert werden dürfen.
  • Dispositives Recht gelangt zur Anwendung, wenn die Vertragsparteien keine vom Gesetz abweichende Vereinbarung getroffen haben. Im Rahmen der Vertragsfreiheit dürfen diese gesetzlichen Regelungen durch die Parteien abgeändert werden.

Wichtige mietrechtliche Normen des OR im Überblick

Auskunftspflicht des Vermieters: Art. 256a OR

  • Pflicht zur Bekanntgabe des früheren Mietzinses

    Auf Begehren des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, diesem den Mietzins seines Vorgängers bekannt zu geben. In einigen Kantonen besteht sogar eine Formularpflicht, die den Vermieter dazu verpflichtet, dem neuen Mieter den bisherigen Mietzins auf einem entsprechenden Formular mitzuteilen.

    Achtung: Diese Formularpflicht gilt, wie das Bundesgericht in BGE 117 IA, 328 festgehalten hat, nur für die Vermietung von Wohnräumen. Eine Ausweitung der Formularpflicht auf die Geschäftsmiete verstösst gegen Bundesrecht. Überdies ist diese Formularpflicht sozial-politisch motiviert und die kantonalen Parlamente entscheiden gemäss Art. 270 Abs. 2 OR über ihre Einführung und Abschaffung. Deshalb müssen sich Vermieterinnen und Vermieter beim jeweiligen Kanton über das Bestehen einer solchen Formularpflicht informieren.

  • Pflicht zur Bekanntgabe von Mängeln am Mietobjekt

    Ebenso ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter auf Begehren Einsicht in das Mängelprotokoll des Vormieters zu gewähren.

  • Zahlungsrückstand des Mieters: Art. 257d OR

  • Hinterlegung des Mietzinses: Art. 259a, 259g–i OR

    Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels, so muss er ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse, die künftig fällig werden, bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankündigen.

  • Wechsel des Eigentümers: Art. 261 OR

  • Untermiete: Art. 262 OR

  • Vorzeitige Rückgabe der Sache: Art. 264 OR

  • Verrechnung: Art. 265 OR

    Der Vermieter und der Mieter können nicht im Voraus auf das Recht verzichten, Forderungen und Schulden aus dem Mietverhältnis zu verrechnen. Dies gilt auch für ältere vorgedruckte Mietverträge, in denen sich zuweilen noch ein Verrechnungsverbot finden lässt.

  • Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen: Art. 269–270e OR

    Die Bestimmungen der Art. 269–270e OR enthalten eine ganze Reihe von Formalismen, von deren Beachtung das gültige Zustandekommen einer Mietzinserhöhung beziehungsweise eines unanfechtbaren Anfangsmietzinses abhängen. Ebenso sind die Voraussetzungen einer Anfechtung des Anfangsmietzinses durch den Mieter geregelt.

  • Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen: Art. 271–273c OR

  • Behörden und Verfahren: Art. 274–274g OR

Mietvertrag Vorlage – Rechtsquellen ausserhalb des Mietrechts

Ausser den im achten Teil des Obligationenrechts enthaltenen speziellen mietrechtlichen Bestimmungen (Achter Teil des OR und VMWG) können bei der Miete unbeweglicher Sachen weitere Rechtsnormen relevant werden:

  • OR Allgemeiner Teil, Art. 1–183, insbesondere diejenigen über den Vertragsabschluss und den Schuldnerverzug.
  • Die Bestimmungen des Obligationenrechts über die Pacht, Art. 275–304, da gewisse nichtlandwirtschaftliche Nutzungsverhältnisse, wie beispielsweise das Betreiben eines Restaurants, eventuell unter die pachtrechtlichen Bestimmungen fallen.
  • Die Bestimmungen des Schweizerischen Zivilgesetzbuches:

    Art. 4 ZGB, richterliches Ermessen

    Art. 8 ZGB, Verteilung der Beweislast

    Art. 169 ZGB, Kündigung der Familienwohnung

    Art. 421 Ziff. 6 ZGB, Vertragsschluss mit unmündigen oder bevormundeten Personen

    Art. 679 und 684 zum Nachbarrecht

    Art. 926 ff. ZGB zum Besitzschutz

    Art. 959 ZGB, der in Verbindung mit Art. 70 ff. GBV (Grundbuchverordnung) die Vormerkung eines Mietvertrages im Grundbuch regelt.

  • Schliesslich verweisen im Mietrecht mehrere Artikel auf den Ortsgebrauch.

Begriff: Der Ortsgebrauch ist eine Tatsache, d.h. eine ständige und unbestrittene Verhaltensweise, welche in einem Kanton, in einer bestimmten Gegend oder in einer kantonsübergreifenden Region befolgt wird. Diese Verhaltensweise muss über längere Zeit mit konstanter Praxis festzustellen sein. Der Ortsgebrauch kann einerseits zur Auslegung unklarer Vertragsklauseln beitragen, andererseits kommt er zur Anwendung, wenn das Gesetz ausdrücklich darauf verweist:

  • Art. 257c OR, Zahlungstermine
  • Art. 259 OR, Kleiner Unterhalt: kleine Reinigungen und Ausbesserungen zu Lasten der Mieterschaft
  • Art. 266b–266d OR, Kündigungstermine

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