Ordentliche Kündigung: Die fristgerechte Beendigung eines Mietvertrages
Ordentliche Kündigung des befristeten Mietverhältnisses
Nach Art. 255 Abs. 2 OR gelten Mietverhältnisse, welche auf eine bestimmte – oder zumindest bestimmbare – Zeit abgeschlossen sind, als befristet. Derartige Verträge bedürfen zu ihrer Beendigung deshalb keiner Kündigung; vielmehr endigen sie per vertraglich vereinbarten Endtermin durch schlichten Zeitablauf. Bereits nach dem Wortlaut von Art. 266 Abs. 1 OR kann die bestimmte Dauer eines Mietverhältnisses sowohl in einer ausdrücklichen als auch im Rahmen einer stillschweigenden Vereinbarung der Vertragsparteien enthalten sein; nach den allgemeinen Vertragsgrundsätzen ist jedenfalls Voraussetzung, dass bezüglich des hier interessierenden Zeitpunktes der Beendigung des Mietverhältnisses übereinstimmende Willensäusserungen der Parteien vorliegen.
Eine ausdrückliche Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses ist in der Praxis grundsätzlich in zwei unterschiedlichen Formulierungen anzutreffen: Die feste Vertragsdauer kann im Voraus im betreffenden Mietvertrag zum einen in der Weise umschrieben sein, dass das Mietverhältnis bis zum einem bestimmten, fixen Zeitpunkt (so genannter Endtermin) dauern soll, beispielsweise bis zum 30. Juni 20XX. Zum andern kann im Mietvertrag der Ablauf des Mietverhältnisses und damit der Endtermin mit einer nach Zeiteinheiten bestimmten Zeitspanne ausgedrückt werden, etwa durch die Formulierung, das Mietverhältnis endige ein Jahr nach Vertragsabschluss. Beide Varianten stellen eine ausdrückliche Vereinbarung über ein befristetes Mietverhältnis dar und der Vertrag endigt ohne weiteres mit dem Zeitablauf, braucht somit, wie bereits eingangs erwähnt, keine ordentliche Kündigung.
Praxis-Beispiel
Das Ferienhaus wird am 1. Juli 20__ bis zum 31. Juli 20__ oder für die Dauer von einem Monat vermietet.
Der Klarheit halber und nicht zuletzt um Berechnungsschwierigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich in der Praxis, das Ende des Mietverhältnisses auf ein bestimmtes Datum festzulegen. Die Vertragsparteien können im Rahmen ihrer Vereinbarung indessen auch bestimmen, dass das Mietverhältnis mit dem Eintritt eines bestimmten Ereignisses endigen soll, wobei der betreffende Zeitpunkt zwar beim Vertragsabschluss für die Vertragsparteien allenfalls noch nicht genau feststehen mag, jedoch mit grosser Gewissheit eintreten wird. Mit dem Eintritt des Ereignisses wird auch hier das Mietvertragsverhältnis beendigt, ohne dass es eine ordentliche Kündigung seitens einer der Parteien benötigt. Diese Konstellation findet sich häufig in Mietverträgen, in welchen die Parteien die Vermietung eines Mietobjektes zu einem bestimmten Zweck umschreiben.
Beispiele
- Das Hotelzimmer wird für die Dauer eines bestimmten Kongresses vermietet, dessen Ende im Voraus noch nicht auf den Tag genau bestimmt ist.
- Einem Forscher wird ein Zimmer für die Dauer seines Studienaufenthaltes vermietet. Unklar mag bei Vertragsabschluss sein, wann er seine Studien abschliessen wird.
- Eine Baumaschine wird dem Bauunternehmer gemäss Vertragsinhalt vermietet, bis die entsprechenden Bauarbeiten fertiggestellt sind. Auch hier wird der betreffende Zeitpunkt erfahrungsgemäss – denkt man an die durch diverse Gründe bedingten, üblichen Bauverzögerungen – noch nicht mit Gewissheit feststehen, doch ergibt die Auslegung der vertraglichen Klausel, dass der Mietvertrag von den Parteien lediglich für die Dauer der Bauarbeiten abgeschlossen wurde.
In den eben erwähnten Fällen nimmt die Praxis regelmässig das Vorliegen einer stillschweigenden Vereinbarung über die befristete Miete an. Nach hier vertretener Meinung rechtfertigt sich folgende Differenzierung: Auch in den vorstehenden Beispielen kann die an sich bestimmte Mietdauer (sowie der noch unbestimmte, jedoch bestimmbare Endtermin) im Vertrag in ausdrücklicher Weise enthalten sein. Eine stillschweigende Vereinbarung über die Befristung des Mietverhältnisses in den vorstehenden Konstellationen wäre daher lediglich zu bejahen, wenn sich die Befristung aus den gesamten Umständen des Vertragsabschlusses – jedoch nicht aufgrund einer ausdrücklichen Vereinbarung – ergibt, insbesondere aus dem Zweck der Miete. Eine derartige Konstellation liegt beispielsweise vor, wenn ein Saal für eine Abendgesellschaft vermietet wird. Um Auslegungsschwierigkeiten in der Praxis zu vermeiden, empfiehlt sich auch bei den vorliegend interessierenden Konstellationen, eine entsprechende, explizite schriftliche Umschreibung der Vertragsdauer in den Vertrag aufzunehmen. In der Praxis finden sich häufig dem befristeten Mietvertrag verwandte Sachverhalte, welche sich indessen bezüglich ihrer Wirkung von einem solchen grundsätzlich dadurch unterscheiden, dass sie zu ihrer Beendigung von einer Vertragspartei zu kündigen sind oder aber vor Ablauf einer festen Mietdauer von einer Partei durch ordentliche Kündigung aufgelöst werden können.
Zu erwähnen sind in diesem Zusammenhang zunächst die in der Praxis häufig anzutreffenden, so genannten unecht befristeten Mietverträge. Darunter ist eine die Auflösung des Mietvertrages regelnde Klausel zu verstehen, welche einen frühestmöglichen Beendigungstermin vorsieht, wie dies oft im Rahmen einer Geschäftsmiete vereinbart wird.
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Formulierungsbeispiele
- ‹Der vorliegende Mietvertrag ist frühestens kündbar auf den 30. September 20__.›
- ‹Das vorliegende Mietverhältnis ist erstmals kündbar auf den 30. September 20__.›
Die Formulierung muss indes nicht zwingend ausdrücklich auf eine ordentliche Kündigung Bezug nehmen. Ein unecht befristeter Mietvertrag liegt deshalb auch im Falle der folgenden Klausel vor:
‹Der vorliegende Mietvertrag endet frühestens am 30. September 20:__.›
Denn mit dieser Formulierung, insbesondere dem Wort ‹frühestens›, wird zum Ausdruck gebracht, dass das Mietverhältnis auch später als am frühest möglichen Auflösungstermin endigen kann – und zwar zu einem beliebigen Zeitpunkt – und daher zu seiner Auflösung eine ordentliche Kündigung benötigt. Denn die ‹frühestmögliche› Auflösung, welche eben die Möglichkeit einer späteren Auflösung impliziert, schliesst einen beidseitigen Verzicht auf eine ordentliche Kündigung aus. Ferner können Index- und Staffelmietverträge derartige Klauseln enthalten, deren Minimaldauer bekanntlich fünf bzw. drei Jahre betragen muss; nach der herrschenden Lehre und Rechtsprechung hat zumindest der Vermieter während der Minimaldauer an den Vertrag gebunden zu bleiben. Ebenso wenig als befristete Mietverträge im vorliegenden Sinne zu qualifizieren sind Mietverhältnisse, welche eine Höchstdauer vorsehen.
Formulierungsbeispiel
‹Der vorliegende Mietvertrag dauert höchstens bis zum 30. September 20__.›
Eine derartige Klausel enthaltender Mietvertrag setzt im Gegensatz zum unecht befristeten Mietvertrag eine Höchstdauer zwar fest, kann indessen ohne weiteres früher und zwar mittels ordentliche Kündigung, und damit von einer Partei allein aufgelöst werden. Mietverträge mit derartigen Klauseln werden des Öfteren über Mietobjekte abgeschlossen, deren Abbruch in absehbarer Zeit bevorsteht.
Verlängerungsoptionen (Fortlaufsklauseln)
Des Weiteren sind in der Praxis Mietverträge mit einer Verlängerungsoption anzutreffen. Ein solches Optionsrecht charakterisiert sich dadurch:
- dass eine Partei die Berechtigung erhält, durch Erklärung ein inhaltlich bereits fixiertes Vertragsverhältnis zu verlängern (oder auch herbeizuführen);
- dass dieser Berechtigung die Verpflichtung des Vertragspartners entspricht, die Wirkungen gemäss Inhalt der Option zu akzeptieren; diese Wirkungen sind vorgegeben und kommen durch gegenseitige übereinstimmende Willensäusserungen der Parteien zustande.
Die Ausübung des Optionsrechtes hat gerade nicht die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge, sondern bewirkt vielmehr die Fortführung des bestehenden Vertrages bzw. die Inkraftsetzung des Mietverhältnisses. Ob das fragliche Mietverhältnis befristet oder unbefristet ist, bestimmt sich nach dem (ausgelegten) Inhalt der Option unter Berücksichtigung des Grundmietverhältnisses.
Weiter sind in Mietverträgen nicht selten so genannte Fortlaufsklauseln anzutreffen, welche für die Beendigung des Mietverhältnisses zwar einen bestimmten Termin festlegen, diesen jedoch gleichzeitig mit einer Vertragsverlängerung verbinden, welche eo ipso eintritt, sofern der Mietvertrag nicht von einer Vertragspartei gekündigt wird. Derartige Absprachen stellen in einem weiteren Sinne ebenfalls unechte Befristungen dar, wobei die Auflösung des Mietvertrages eben gerade die ordentliche Kündigung einer der Vertragsparteien benötigt. Fortlaufsklauseln, welche in der Praxis gerade bei der Geschäftsmiete zusammen mit einer unechten Befristung im engeren Sinn verknüpft werden (dazu vorstehend), können beispielsweise folgenden Wortlaut aufweisen:
Formulierungsbeispiele
- ‹Das Mietverhältnis endet am 30. September 20__, wenn dies von einer Partei unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist der Gegenpartei angezeigt wird. Ansonsten wird das Mietverhältnis fortgesetzt.›
(Beispiel – aufgrund der dreimonatigen Kündigungsfrist – bezieht sich auf Wohnungsmiete). - ‹Das Mietverhältnis endet am 30. September 20__, sofern nicht eine der Vertragsparteien bis zu diesem Datum erklärt, sie wünsche das Mietverhältnis fortzusetzen.›
Wobei diese Abrede nach hier vertretener Auffassung, jedoch entgegen der Ansicht der zitierten Autoren, an sich ein befristetes Mietverhältnis mit einer Fortsetzungsoption begründet (dazu vorstehend). - ‹Dieser Mietvertrag ist mit einer unbefristeten Mietdauer abgeschlossen. Er beginnt am 1. Oktober 20__ und endet am 30. September 20__, sofern ihn einer der Parteien mindestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit kündigt. Andernfalls verlängert er sich jeweils um zwölf Monate, wobei wiederum eine sechsmonatige Kündigungsfrist gilt. Eine ordentliche Kündigung hat jeweils auf das Monatsende zu erfolgen.›
(Beispiel – aufgrund der sechsmonatigen Kündigungsfrist – für eine Geschäftsmiete, welches einem Vertragsmuster des Schweizer Wirteverbandes für die Überlassung von Restauranträumlichkeiten zum Gebrauch entnommen wurde).
Der Wortlaut dieser Beispiele, zumindest des ersten und des dritten, zeigt deutlich, dass die Beendigung derartiger Mietverhältnisse der Erklärung für eine ordentliche Kündigung einer der Vertragsparteien bedürfen, ansonsten das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Gerichtlich oder behördlich erstreckte Mietverhältnisse stellen keine vertraglich befristeten Mietverhältnisse im vorliegend besprochenen Sinne dar, sondern werden als gesetzlich befristete Verhältnisses eigener Art qualifiziert und fallen daher nicht unter den Anwendungsbereich von Art. 266 Abs. 1 OR. Einschlägig sind hier die Art. 272 ff. OR. So genannt ewige Mietverhältnisse schliesslich sind Verträge, welche weder durch ordentliche Kündigung beendet werden können noch durch Zeitablauf enden. Gemäss einem Teil der Lehre sind auch Mietverträge auf Lebzeiten unter diese Kategorie zu subsumieren, obwohl derartige Verträge an sich naturgemäss auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen sind, der Endtermin (zum Beispiel Tod der Mieterschaft) indes bei Vertragsabschluss nicht feststeht.
Die Problematik der ewigen Mietverhältnisse besteht darin, dass diese grundsätzlich ‹nach dem Gesetz nicht bestehen können›, denn sie begründen eine übermässige Bindung der Vertragsparteien im Sinne von Art. 27 ZGB und erweisen sich daher als nichtig. Heute wird bezüglich derartiger Fälle regelmässig die Lösung der Teilnichtigkeit im Sinne von Art. 20 Abs. 2 OR vertreten, was zur Folge hat, dass der Vertrag an sich gültig bleibt, jedoch die Vereinbarung der übermässig zeitlichen Bindung als nichtig dahinfällt. Gestützt auf die zitierte Bestimmung von Art. 20 Abs. 2 OR ergänzen Lehre und Praxis in einer derartigen Konstellation den Vertrag dahingehend, dass er als unbefristetes Mietverhältnis für beide Parteien kündbar wird. Diese (richterliche) Vertragsergänzung erscheint m. E. vom Ergebnis her als die angemessene Lösung, denn den beiden Vertragsparteien eines Dauerschuldverhältnisses ist in der Regel nicht gedient, wenn das gesamte Vertragsverhältnis als nichtig dahinfällt und die gegenseitig geschuldeten und vor allem regelmässig bereits erbrachten Leistungen daher unter Berufung auf andere Rechtsgründe, etwa die ungerechtfertigte Bereicherung, zu beurteilen wären.
Ordentliche Kündigung des unbefristeten Mietverhältnisses
Im Gegensatz zu einem befristeten Mietvertrag kann das unbefristete Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung, d.h. durch eine empfangsbedürftige Willenserklärung, aufgelöst werden. Die ordentliche Kündigung stellt ein (vertragsaufhebendes) Gestaltungsrecht dar, welches durch die kündigende Vertragspartei allein, mithin ohne Mitwirkung des Vertragspartners wahrzunehmen ist. Ohne ordentliche Kündigung dauert der unbefristete Mietvertrag – abgesehen von der Möglichkeit des Abschlusses eines Aufhebungsvertrages – fort, da sich das unbefristete Mietverhältnis dadurch auszeichnet, dass es zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf eine noch unbestimmte Zeitspanne eingegangen wird, das Mietende mithin weder ausdrücklich noch stillschweigend vereinbart ist. Mit dem Begriff der Kündigungsfrist bezeichnet das Gesetz die Zeitspanne, welche zwischen dem Empfang der Kündigungsmitteilung und dem von der kündigenden Partei angestrebten Kündigungstermin einzuhalten ist.
Unter dem Terminus des Kündigungstermins wird hingegen der Zeitpunkt verstanden, auf welchen der Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis infolge der von einer Vertragspartei ausgesprochenen ordentliche Kündigung endigt. Der Kündigungstermin wird mit einem bestimmten oder zumindest bestimmbaren Tag und – im Falle eines vertraglich vorgesehenen Kündigungstermins – allenfalls einer bestimmten Uhrzeit umschrieben, wie dies etwa in der Formulierung: Ordentliche Kündigung per 30. September 20__, Rückgabe des Mietobjektes um 12.00 Uhr mittags, zum Ausdruck kommt. Die ordentliche Kündigung muss nach dem Gesagten regelmässig vor Beginn der Kündigungsfrist, welche jeweils auf den angestrebten Kündigungstermin bezogen wird, nicht nur ausgesprochen werden, sondern dem Vertragspartner auch zugehen (vgl. zu diesen zeitlichen Aspekten im Einzelnen nachstehend). Gemäss der allgemeinen Regel von Art. 266a Abs. 1 OR kann ein Mietverhältnis unter Einhaltung der in Art. 266b–f OR gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen auf einen gesetzlichen Kündigungstermin von einer Partei beendigt werden. Dabei variieren die gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine je nach der Natur des Mietverhältnisses.
Bereits dem Gesetzeswortlaut von Art. 266a Abs. 1 OR ist zu entnehmen, dass die Vertragsparteien mittels einer vertraglichen Abrede einerseits eine längere Kündigungsfrist als die gesetzlich vorgesehene, anderseits auch einen anderen als den durch den Gesetzgeber normierten Kündigungstermin vereinbaren können. Bezüglich der Vereinbarung eines vom gesetzlichen Kündigungstermin abweichenden Zeitpunktes sind die Vertragsparteien völlig frei, es kann daher ein beliebiger Termin vorgesehen werden. Somit ist selbst eine Vereinbarung, wonach das Mietverhältnis von einer Partei auf einen beliebigen Tag gekündigt werden kann, zulässig; dies indes stets unter Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen minimalen Fristen für eine ordentliche Kündigung. Diesbezüglich schränkt das Gesetz die Privatautonomie nämlich dahingehend ein, dass kürzere Kündigungsfristen als die gesetzlich vorgesehenen nicht gültig vereinbart werden können, was sich aus der zwingenden Natur der einschlägigen Bestimmungen ergibt.
Wie bei anderen, auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Dauerschuldverhältnissen, so vorab beim Arbeitsvertrag, stellt sich im vorliegenden Zusammenhang die Frage, ob die Vertragsparteien unterschiedlich lange Kündigungsfristen (und allenfalls auch unterschiedliche -termine) vertraglich vereinbaren dürfen. Art. 335a Abs. 1 OR schliesst diese Möglichkeit für den Arbeitsvertrag aus, indem dort im Falle zeitlicher Diskrepanzen die längere Kündigungsfrist gilt. Im Bereich des Mietrechtes hingegen fehlt eine entsprechende ausdrückliche gesetzliche Regelung und nach herrschender Lehre und Rechtsprechung ist eine Vereinbarung der genannten Art zulässig, so dass im Ergebnis durchaus unterschiedlich lange Fristen für die beiden Vertragspartner vereinbart werden dürfen; dies jedoch stets unter dem Vorbehalt, dass die gesetzlich vorgesehene minimale Frist für eine ordentliche Kündigung nicht unterschritten wird. In der Praxis finden sich Vereinbarungen der genannten Weise etwa zu Gunsten und damit zum Schutz der Mieterschaft, was insbesondere im Falle einer Verknappung des Wohn- und Geschäftsraumes von Bedeutung sein kann. Daran zu erinnern ist in diesem Zusammenhang, dass im Rahmen eines indexierten Mietverhältnisses die Vertragsdauer wenigstens für die Vermieterschaft mindestens fünf Jahre betragen muss, weshalb in einem entsprechenden Vertrag die Klausel durchaus zulässig ist, wonach der Mieter das Vertragsverhältnis auch vor Ablauf der Fünfjahresfrist auflösen darf; in der Praxis wird die indexierte Miete indes auch häufig in für beide Parteien auf fünf Jahre befristeten Mietverhältnissen vorgesehen.
