04.12.2017

Pflichten des Vermieters: Das müssen Sie als Vermieter wissen

Die Hauptpflicht des Vermieters ist es, dem Mieter die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR).

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Pflichten des Vermieters

Hauptpflicht des Vermieters

Tauglicher Zustand

Der zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand ergibt sich vorab durch die vertragliche Abmachung, sodann durch das, was unter den gegebenen Umständen üblich ist. Besonders zugesicherte Eigenschaften müssen vorhanden sein.
Bei einer Wohnung ist selbstverständlich als primäre Voraussetzung zu fordern, dass sie leer ist. Sodann dass alle nötigen Einrichtungen vorhanden sind, um darin wohnen zu können. Sie muss also die nötigen Küchen- und sanitären Einrichtungen enthalten.

  • Die Ausstattung der Küche umfasst heutzutage das Vorhandensein oder die Möglichkeit der Installation einer Kocheinrichtung, Wasserzu- und ableitung, vielfach einen Kühlschrank und etwa auch einen Geschirrspüler.

Es kann sehr grosse Unterschiede des zum vorausgesetzten Gebrauchs tauglichen Zustandes geben (die Küche in einer Alphütte und diejenige in einer modernen Stadtwohnung differieren gewaltig, aber sie sind vom Mieter so hinzunehmen, entweder nach vertraglicher Vereinbarung oder, beifehlender näherer Umschreibung, weil sie den örtlichen Verhältnissen entsprechen).

  • Das gleiche gilt für Badezimmer und/oder WC
  • Eine Wohnung muss aber auch in der kalten Jahreszeit genügend geheizt werden können (Wohnräume 20–22 Grad, Schlafräume 16–18 Grad)
  • Schliesslich hat auch die «Umgebung» zum Gebrauch der Wohnung tauglich zu sein

Praxisbeispiel
Balkone müssen ein Brüstungsgeländer aufweisen, im Treppenhaus darf das Geländerebenfalls nicht fehlen, der Zugang zum Haus muss ordentlich begeh- und evtl. befahrbar sein.

Geschäftsräume

Bei Geschäft sräumen steht im Vordergrund die Möglichkeit, die vorgesehene und vereinbarte Geschäftstätigkeit ausüben zu können.

Praxisbeispiel
Es muss somit möglich sein, dass bei einem Lebensmittelgeschäft die Waren zweckmässig und allfälligen Vorschriften entsprechend gelagert werden können, dass die Kundschaft empfangen und bedient werden kann und Zu- und Weggang gewährleistet sind.

Handelt es sich um einen Produktionsbetrieb, muss die Möglichkeit bestehen, die nötigen Geräte und Maschinen einrichten und betreiben zu können.

Zeitspanne

Der Vermieter ist indessen nicht nur verpflichtet, die Mietsache in dem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben, sondern auch in demselben zu erhalten.Daraus ergibt sich seine Pflicht, die nötigen Reparaturen und Unterhaltsarbeiten (soweit sie nicht dem Mieter überbunden werden dürfen) rechtzeitig und fachmännischauszuführen bzw. ausführen zu lassen. Die daraus entstehenden Kosten hat der Vermieterzu tragen. In der Mietzinskalkulation darf und soll ein entsprechender Anteil enthalten sein.

Die erwähnte Hauptpflicht des Vermieters endet mit der Auflösung des Mietverhältnisses.

Abweichungen

Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von der hievor umschriebenen Hauptpflicht des Vermieters abweichen und Mietverträge für Wohn- und Geschäft sräume betreffen, sind nichtig (Art. 256 Abs. 2 OR)1. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Verträgevorformuliert sind (gedruckte Mietverträge) oder ob sie mit Schreibmaschine oder garhandschrift lich erstellt sind.

Nebenpflichten des Vermieter

  • Auskunftspflicht
    Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter bekanntgeben, welchen Mietzins der Vormieter bezahlt hat, und das Rückgabeprotokoll, wenn ein solches aufgenommenwurde, zur Einsicht vorlegen (Art. 256 a OR).
  • Rückgabeprotokoll
    Das Rückgabeprotokoll ist eine Zustandsbeschreibung der gemieteten Räume im Zeitpunktder Rückgabe an den Vermieter (meistens fällt dieser Zeitpunkt mit dem Miet-Ende zusammen, aber muss es nicht. Die Rückgabe kann auch vorher oder seltenerspäter erfolgen). Meistens begnügt man sich damit, die Mängel aufzulisten, welche über die normale Abnützung hinausgehen und vom Mieter verschuldet sind. Selbstverständlich fallen Mängel ausser Betracht, die vorbestanden haben.
  • Antrittsprotokoll
    Zur Feststellung bestehender Mängel dient das Antrittsprotokoll. Vom Gesetz ist jedoch weder das eine noch das andere vorgeschrieben und deshalb auch nichts über die Form bestimmt (bei den Hauseigentümerverbänden können vorgedruckte Formularebezogen werden). Ist kein Rückgabeprotokoll betr. den Vormieter erstellt worden oder nicht mehr vorhanden, ist das Einsichtsrecht des Mieters natürlich gegenstandslos geworden.

Nicht zulässig wäre es aber, ein bestehendes Protokoll zu verschweigen oder gar zuvernichten, um es nicht vorlegen zu müssen. Eine Vernichtung in einem früheren Zeitpunkt,die in keinem Zusammenhang mit dem Begehren des Mieters um Einsichtnahme erfolgt, ist jedoch zulässig, aber sinnwidrig.

  • Recht einer Fotokopie
    Das Einsichtsrecht des Mieters beinhaltet auch das Recht, auf seine Kosten eine Fotokopie erstellen zu lassen. Wenn das Mietobjekt zwischen Rückgabe durch den Vormieter und Übernahme der Mietsache durch den neuen Mieter wesentlich verändert wurde (z.B. totale Renovation, neue Küche, neues Bad), besteht für den Vermieter keine Pflicht mehr, das (ja nun gar nicht mehr zutreffende) Rückgabeprotokoll vorzulegen.
  • Vorangegangener Mietzins
    Der Vermieter ist im Weiteren verpflichtet, dem Mieter, ebenfalls nur auf dessen Verlangen, den Mietzins bekanntzugeben, der für das vorangegangene Mietverhältnis gegolten hatte. Keine solche Auskunftspflicht besteht, wenn wie hievor erwähnt, das Mietobjekt in seinem Ausmass oder in seiner Ausgestaltung nicht mehr demjenigenentspricht, welches dem Vormieter zur Verfügung stand.

Tragung von Lasten und Abgaben

Weitergabe an Mieter

Die Lasten und Abgaben sind vom Vermieter zu tragen, aber er darf diese dem Mieter weitergeben. Diese Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist zulässig, weil die entsprechende gesetzliche Bestimmung dispositiv ist. Soweit solche Lasten und Abgaben aber nicht ausdrücklich erwähnt sind, muss sie der Mieter nicht bezahlen.

Begriff
Unter den Abgaben werden die öffentlich-rechtlichen Belastungen verstanden (z.B. Grundsteuern, Gebäudeversicherungsprämien, Abwasser- und Kanalisationsgebühren), unter den Lasten auch privatrechtliche Verpflichtungen (z.B. Strassenunterhalt, Beleuchtung).

Nebenkosten

Die Nebenkosten entstehen im Gegensatz zu den Abgaben und Lasten nicht schon alleindurch die Tatsache des Bestehens der Liegenschaft, sondern durch deren Betrieb (z.B. Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung, Hauswartentschädigung, Liftunterhalt).

Verbraucherkosten

Weder Lasten oder Abgaben noch Nebenkosten sind reine Verbraucherkosten wie Energiebezugallein für die gemietete Wohnung, Telefon- und Fernsehgebühren, Kehrichtsackgebührenusw. Diese sind selbstverständlich vom Mieter direkt zu zahlen, ohne dasses im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt sein muss.

Weitere Nebenpflichten

Veränderungen/Störungen

Nicht explizit im Gesetz aufgeführt, aber aus der Hauptpflicht des Vermieters abzuleiten sind die Pflichten des Vermieters, den Mieter über Veränderungen an der Mietsache (Renovationen, Umbauten, Reparaturen) rechtzeitig zu informieren. Sodann ist der Vermieter auch verpflichtet, dem Mieter den ungestörten Gebrauch der Mietsache zuermöglichen und alles Zumutbare vorzukehren, um Störungen abzuwenden oder zu beheben. Gegen fehlbare Mitbewohner hat er durch Mahnung oder in letzter Konsequenzdurch Kündigung vorzugehen.

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