03.06.2014

Grundstückgewinn: Formel für die Berechnung des steuerpflichtigen Gewinnes

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer. Erfasst wird der Gewinn (Wertzuwachsgewinn) aus der Veräusserung eines Grundstückes, eines Grundstückanteils sowie aus der Veräusserung von Rechten an solchen. Als Grundstückgewinn gilt der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Somit unterliegt die Wertsteigerung der Grundstückgewinnsteuer.

Von: Fabian Petrus   Drucken Teilen   Kommentieren  

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.

Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.

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Grundstückgewinn

Auf Bundesebene realisiert der Verkäufer im Sinne von Art. 16 Abs. 3 DBG einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn, sofern die Liegenschaft Privatvermögen darstellt. Befindet sich die Liegenschaft jedoch im Geschäftsvermögen, wird der Gewinn mit der Einkommenssteuer auf Bundesebene erfasst. Auf kantonaler Ebene gibt es zwei unterschiedliche Systeme bei der Grundstückgewinnsteuer, nämlich das monistische und das dualistische System.

 

Mehr zu den Systemen lesen Sie im Beitrag Grundstückgewinnsteuer: Systeme und Umstrukturierungen.

Formel für den Grundstückgewinn

Grundstückgewinn = Erlös ./. Anlagekosten

Die Legaldefinition des steuerpflichtigen Grundstückgewinnes ist vom Grundsatz her in den Gesetzen relativ einfach verankert, indem die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös des Grundstückes und den Anlagekosten als Grundstückgewinn der Besteuerung unterliegt.

Der Betrag des Erlöses ist in den meisten Fällen relativ klar – da oftmals ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag zugrunde liegt – bei den Anlagekosten hingegen tauchen in der Praxis oftmals Fragen resp. Abgrenzungsproblematiken auf.

Erlös

Als Erlös gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers.

Liegt ein Kaufvertrag vor, gilt der beurkundete Kaufpreis als Erlös. Vereinbarungen betreffend Zahlungsmodalitäten haben auf den Erlös keine Auswirkungen.

Falls der Erwerber sich verpflichtet, die Steuer des Grundstückgewinns vom Veräusserer zu übernehmen, stellt diese eine zusätzliche Kaufpreisleistung dar und ist zum Erlös aufzurechnen. Der Grund liegt darin, dass der Veräusserer den Grundstückgewinn zu versteuern und zu bezahlen hat.

Sämtliche Leistungen, die der Erwerber im kausalen Zusammenhang mit dem Grundstück leistet, stellen somit Erlös dar. Keinen Erlös hingegen stellen Leistungen für bewegliche Mobilien dar, welche ebenso übernommen werden (bspw. Übernahme Mobiliar wie Tische, Stühle etc.). Diese sind separat auszuweisen und vom Erlös in Abzug zu bringen.

Da in den meisten Fällen Grundstücke mittels beurkundeten Vertrags übertragen werden, ist der Betrag des Erlöses öffentlich beurkundet und für die Parteien verbindlich.

Anlagekosten

Der dazumalige Erwerbspreis und die wertvermehrenden Aufwendungen stellen die Anlagekosten dar.

Der beurkundete, dazumalige Kaufpreis stellt den Erwerbspreis dar. Zum Erwerbspreis gehören auch allfällige Kosten der Handänderung und die Provisionen oder Auslagen für die Vermittlung des Kaufs oder Verkaufs.

Bei den Aufwendungen können im Zeitpunkt des Verkaufs sämtliche wertvermehrenden Aufwendungen in Abzug gebracht werden. Wertvermehrende Aufwendungen sind Ausgaben, die zur Verbesserung oder Wertvermehrung des Grundstückes beigetragen haben. Darunter fallen beispielsweise Aufwendungen für Grundrissveränderungen, Neueinbauten (bspw. Ersteinbau Schwimmbad), Kosten für die Vermessung, Parzellierung, Grundbuchgebühren, Güterzusammenlegungen, Feldregulierungen, Baulandumlegungen etc.

Ausgaben für den ordentlichen Unterhalt und die ordentlichen Schuldzinsen können nicht geltend gemacht werden. Diese Auslagen konnten als Unterhaltskosten in der jährlichen Steuererklärung in Abzug gebracht werden. Darunter fallen beispielsweise Aufwendungen wie Neuanstrich Zimmer, Reparaturaufwendungen etc.

Nebst dem Oberwähnten gilt es noch zu berücksichtigen, dass teils Aufwendungen nicht zu 100% zu den wertvermehrenden resp. werterhaltenden Aufwendungen zugeordnet werden können. Teils werden diese Aufwendungen als werterhaltende Unterhaltskosten und teils als wertvermehrende qualifiziert.

Die Praxis der kantonalen Steuerbehörden geht häufig davon aus, dass bspw. beim Ersatz einer Küche nicht alles werterhaltend ist, sondern Teile davon wertvermehrend sind. Um dies zu vereinfachen, wird seitens der Steuerbehörde ein Teil der Kosten (bspw. 2/3) als werterhaltender Unterhalt qualifiziert, der Rest als wertvermehrend. Dies vereinfacht die Situation nicht unbedingt; die kantonale Praxis fällt unterschiedlich aus.

Als Beispiel können Sie hier das Merkblatt Liegenschaftsunterhalt des Kantons Aargau einsehen.

Aufwendungen, welche nicht eindeutig einen wertvermehrenden respektive einen werterhaltenden Charakter haben, werden häufig anteilsmässig den wertvermehrenden Investitionen resp. den werterhaltenden Unterhaltskosten zugewiesen.

Der Steuerpflichtige muss letztendlich den Nachweis der werterhaltenden Aufwendungen erbringen. Insbesondere bei Umbauten, Renovationen, Anbauten ist es empfehlenswert, das Objekt vorgängig zu fotografieren. Ersetzt man beispielsweise die alte Sauna durch eine neue, so ist es empfehlenswert, die alte Sauna vor Ersatz zu fotografieren. Bei Bedarf kann nämlich der Steuerpflichtige nachweisen, dass es sich um einen Ersatz handelte, da die Liegenschaft bereits über eine Sauna verfügte. Die Steuerpflichtigen sind oftmals verwundert, dass diese Frage seitens der Steuerbehörden auftaucht. Da die Steuerbehörde die einzelnen Liegenschaften nicht kennt, ist es für sie anhand der eingereichten Belege nicht immer klar, ob die Sauna ersetzt worden ist oder aber ob es sich um einen Neueinbau einer Sauna handelte. Deshalb hat der Steuerpflichtige hier die Pflicht, den Nachweis zu erbringen. Am besten kann der Nachweis mittels Fotos des Istzustandes vor Renovation erbracht werden.

Ist man sich nicht im Klaren, ob es sich um werterhaltende oder wertvermehrende Aufwendungen handelt, empfiehlt sich die 100%ige Deklaration als Unterhaltskosten in der laufenden Steuerperiode. Sofern die Steuerbehörde eine Korrektur vornimmt (bspw. 30% wertvermehrend), kann dieser Betrag später als wertvermehrende Aufwendungen im Zeitpunkt des Verkaufs geltend gemacht werden.

Wichtig ist auch eine möglichst lückenlose Dokumentation mittels Rechnungen der Investitionen seit dem Erwerb der Liegenschaft, da der Steuerpflichtige angehalten ist, sämtliche wertvermehrenden Aufwendungen nachzuweisen. Die gesetzliche Aufbewahrungspflicht kann zwar kürzer sein, aber im Zusammenhang mit Immobilien sollten sämtliche Belege bis zum Verkauf aufbewahrt werden.

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