26.06.2020

Mehrwertabgabe: Die generelle Einführung in der Schweiz

Ursprung der Einführung einer Mehrwertabgabe in den Kantonen war die Revision des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) im Jahr 2012. Damit wurden die Kantone verpflichtet, bei den Grundeigentümern die Bodenpreissteigerungen infolge staatlicher Planungsmassnahmen abzuschöpfen. Konkret müssen die Kantone bei der Neueinzonung von Bauland seit dem 1. Mai 2019 den daraus entstehenden Mehrwert im Rahmen einer öffentlichen Abgabe besteuern.

Von: Kilian Baumli, Adrian Mehr  DruckenTeilen 

Kilian Baumli

MLaw ist bei der Gewerbe-Treuhand AG in Luzern tätig.

 

 

 

 

 

 

Adrian Mehr

dipl. Architekt FH, CAS Grundlagen nachhaltiges Bauen, CAS Energieberatung, Immobilienbewerter mit edig. Fachausweis, Leiter Fachteam Baumanagement

Mehrwertabgabe

Wer ist von der Mehrwertabgabe betroffen?

Die Mehrwertabgabe ist seitens der Kantone zwingend zu erheben, wenn Land ausserhalb einer Bauzone dauerhaft einer Bauzone zugewiesen wird. Betroffen davon sind sowohl Neueinzonungen von Landwirtschaftsland als auch solche von Übergangszonen oder anderen Nichtbauzonen zur Bauzone. Darunter fallen z. B. Landwirte, welche Agrarland verkaufen oder überbauen wollen, wie auch Gewerbetreibende, Kapitalgesellschaften oder private Grundeigentümer, deren Land einer Bauzone (z. B. Gewerbe- oder Wohnzone) zugewiesen wird.

Hinzu kommt, dass die Kantone Umzonungen und Aufzonungen innerhalb der Bauzone fakultativ der Mehrwertabgabe unterstellen können. Mit anderen Worten können Kantone auf Nutzungsänderungen, die eine rentablere Nutzung des Bodens erlauben (z. B. durch Umzonung einer Gewerbe- in eine Wohnzone) oder auf Zuweisungen zu einer Zone mit grösserem Nutzungsmass (z. B. durch Aufzonung mittels Aufstockung eines Gebäudes von drei auf vier Etagen) freiwillig eine Mehrwertabgabe erheben. Von dieser Möglichkeit haben mehr als die Hälfte der Kantone Gebrauch gemacht.

Welche Grundstücke fallen in den Anwendungsberich der Mehrwertgabe?

Im Kanton Luzern beispielsweise sind Grundstücke mit einer Zuweisung von der Nichtbauzone in eine Bauzone betroffen. Die Höhe der tatsächlichen Freigrenze, ab der für Mehrwerte aus Neueinzonungen eine Abgabe zu erheben ist, beträgt CHF 50 000. Bei Umzonungen, das heisst bei Nutzungsänderungen, fallen Grundstücke generell dann in den Anwendungsbereich der Mehrwertabgabe, wenn aus raumplanungsrechtlicher Sicht eine Bebauungs- oder Gestaltungsplanpflicht besteht, auch Sondernutzungsplanpflicht genannt. Gleiches gilt bei Aufzonungen, also dann, wenn es um die Erhöhung des Nutzungsmasses einer Liegenschaft geht. Die Freigrenze, ab welcher für Mehrwerte bei Um- und Aufzonungen eine Mehrwertabgabe geschuldet ist, beträgt  CHF 100 000.

Besteht bei Um- oder Aufzonungen keine Sondernutzungsplanpflicht, fällt ein allfälliger Mehrwert nicht unter die Mehrwertabgabe. Ebenfalls von der Mehrwertabgabe befreit sind freiwillige Gestaltungspläne.

Wie hoch ist die Mehrwertabgabe in den einzelnen Kantonen und wie wird sie berechnet?

Der Abgabesatz für Neueinzonungen muss laut Gesetz mindestens 20 Prozent betragen. Diesen Mindestabgabesatz haben die meisten Kantone übernommen. Eine höhere Mehrwertabgabe für Neueinzonungen kennen beispielsweise die Kantone Graubünden, Jura, Neuenburg, Schaffhausen und Tessin.

Für die Berechnung der Mehrwertabgabe muss das Grundstück vor und nach der Planänderung bewertet werden. Der Mehrwert ist die Differenz zwischen den Verkehrswerten eines Grundstückes ohne und mit Planungsmassnahmen. Das klingt relativ einfach. Allerdings können die Behörden nicht auf bestehende Werte abstellen und müssen separate Verkehrswerte festlegen. Insbesondere bei Um- und Aufzonungen besteht für die Bestimmung eines Mehrwertes vor und nach der Planänderung viel Diskussionsstoff.

Wann ist die Mehrwertabgabe zu bezahlen?

Die Mehrwertabgabeforderung entsteht bereits zu dem Zeitpunkt, in dem die Um-, Auf- oder Neueinzonung in Kraft tritt. Tatsächlich zu bezahlen ist die Mehrwertabgabe jedoch erst mit der Überbauung oder der Veräusserung des Grundstücks. Fraglich ist, wie der Begriff Überbauung zu verstehen ist. Da eine eindeutige Definition dieses Begriffes nach wie vor fehlt, bestehen in den einzelnen Kantonen unterschiedliche Auslegungsvarianten. Als Zeitpunkt der Überbauung werden beispielsweise das Datum der Baubewilligung (z. B. AG, LU), der Baubeginn selbst (z. B. AR, BS), die Publikation des Bauvorhabens (z. B. VS) oder die Bauvollendung (z. B. NW, OW, SZ, UR, ZG) herangezogen.

Festzuhalten ist, dass die Frage nach dem Fälligkeitszeitpunkt der Mehrwertabgabe uneinheitlich geregelt ist und in der Praxis nach wie vor grosse Unsicherheiten bestehen. Auch die Frage, wie eine etappierte Umsetzung einer neuen Überbauung im Rahmen der Mehrwertabgabe zu handhaben ist, sollte mit den involvierten Behörden vorgängig geklärt werden.

Fazit

Von Bundesrechts wegen sind die Kantone verpflichtet auf dauerhaften Neueinzonungen eine Mehrwertabgabe von 20 Prozent zu erheben. Diese bundesrechtlichen Mindestvorschriften haben die Kantone unterschiedlich umgesetzt. Etliche Kantone regeln die Neueinzonungen auf kantonaler Ebene selber und delegieren die fakultative Kompetenz für Auf- und Umzonungen an die Gemeinden.

Die Verkehrswertberechnung für die Ermittlung der Mehrwertabgabe liegt grundsätzlich im freien Ermessen der veranlagenden Behörden. Die konkrete Ausgestaltung der anwendbaren Berechnungsmethode wird die Praxis zeigen, wobei auf die anerkannten Methoden, wie zum Beispiel die Residualwertmethode, zurückzugreifen ist.

Es ist davon auszugehen, dass als Folge der Einführung der Mehrwertabgabe die Bodenpreise weiter ansteigen und eine zusätzliche Verteuerung der geplanten Überbauungen sowie der künftigen Wohnkosten damit einhergehen.

Mit freundlicher Genehmigung von der Gewerbe-Treuhand-Gruppe.

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