04.07.2014

Überführung Privatvermögen: Grundstücküberführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen

Selbständigerwerbende haben oftmals nicht nur den Betrieb, sondern auch die Immobilie(n) im Geschäftsvermögen. Zudem wird die Immobilie häufig auch noch privat genutzt und über die Jahre wurden auf der Immobilie steuerwirksame Abschreibungen vorgenommen.

Von: Fabian Petrus   Drucken Teilen   Kommentieren  

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.

Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.

 zum Portrait

Zu diesem Artikel wurden noch keine Kommentare geschrieben. Wir freuen uns, wenn Sie den ersten Kommentar zu diesem Artikel verfassen.
 
Kommentar schreiben

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben! Bitte geben Sie eine gültige E-Mail-Adresse ein!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte Wert angeben!

Bitte alle fett beschrifteten Pflichtfelder ausfüllen.
Zurücksetzen
 
Überführung Privatvermögen

Im Zeitpunkt des Verkaufs, der Nachfolgeplanung oder aber der Liquidation wird festgestellt, dass der Betrieb aufgrund der Immobilie relativ schwer und für einen Nachfolger kaum zu finanzieren ist. Spätestens in diesem Zeitpunkt beabsichtigen viele, die Immobilie aus dem Geschäftsvermögen herauszulösen, was letztendlich in den meisten Fällen zu einer hohen Steuerbelastung führen kann.

Der Grund ist oftmals in der Wertsteigerung der Immobilie selbst begründet sowie in den über die Jahre vorgenommenen buchhalterischen Abschreibungen.

Aufgrund der Unternehmenssteuerreform II, in Kraft seit dem 1. Januar 2011, ergeben sich Erleichterungen bei der Überführung ins Privatvermögen bei Immobilien. Nachfolgend wird unterschieden zwischen der gesetzlichen Regelung bis 31. Dezember 2010 sowie der neuen gesetzlichen Regelung ab dem 1. Januar 2011. Zusätzlich ist noch zu berücksichtigen, ob die Liegenschaft in einem Kanton mit monistischem oder dualistischem System liegt.

Überführung Privatvermögen: Vom Geschäftsvermögen, vor dem 31.12.2010

Im Sinne von Art. 18 Abs. 2 DBG resp. Art. 8 Abs. 1 StHG zählen zu den Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überführung vom Geschäfts- in das Privatvermögen.

Die Überführung eines Grundstückes aus dem Geschäfts- ins Privatvermögen stellt somit steuerrechtlich einen Realisationstatbestand dar. Das Grundstück muss zwingend zum Verkehrswert vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt werden. Ein Tatbestand der Überführung liegt auch vor, wenn die Geschäftstätigkeit aufgegeben wird.

Anhand des folgenden Beispiels werden die Steuerfolgen bei einer Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen dargestellt. Steuerrechtlich massgebend ist weiter, ob vorliegend das monistische oder das dualistische System auf kantonaler Ebene zur Anwendung gelangt.

Überführung Privatvermögen: Praxisbeispiel

Ausgangslage:

Buchwert Grundstück CHF 1 200 000.–
Verkehrswert Grundstück CHF 2 000 000.–
Anlagekosten Grundstück CHF 1 400 000.–

Das Grundstück ist zum Verkehrswert von CHF 2 000 000.– vom Geschäfts- ins Privatvermögenzu überzuführen. Aufgrund dieser Überführung resultiert im dualistischen System sowie auf Ebene der direkten Bundessteuer ein steuerbarer Gewinn von CHF 800 000.– (Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Buchwert des Grundstückes).

Im monistischen System (bspw. Kanton Zürich) unterliegen nur die wiedereingebrachten Abschreibungenvon CHF 200 000 (Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Buchwert) im Zeitpunktder Überführung der kantonalen Einkommenssteuer. Auf Ebene der direkten Bundessteuer unterliegt der gesamte Gewinn von CHF 800 000.– der Einkommenssteuer. Der Wertzuwachsgewinn auf dem Betrag von CHF 600 000.– (Differenz zwischen dem heutigen Verkehrswert der Liegenschaft und denAnlagekosten) wird im Zeitpunkt der Überführung im Kanton Zürich noch nicht besteuert, da zivilrechtlichkeine Handänderung vorliegt und somit kein Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer gegebenist. Die Grundstückgewinnsteuer wird erst im Zeitpunkt des effektiven Verkaufs erhoben.

Erschwerend kommt hinzu, dass auf dem Gewinn nebst den kantonalen und Bundessteuern auch noch die Sozialabgaben anfallen. Der «Gewinn» von CHF 800 000 unterliegt ebenso den Sozialabgaben. Die Steuerbelastung inklusive Sozialabgaben beläuft sich somit sehr rasch auf 40%–50% – je nach Progression.

Für den Unternehmer ist speziell der Tatbestand belastend, dass die Übertragung aus dem Geschäfts- ins Privatvermögen für ihn keinen Liquiditätsfluss darstellt. Die Steuer kann somit für den Unternehmer zu erheblichen Liquiditätsprobleme führen.

In der Praxis führte dies oft dazu, dass die Immobilien weiterhin im Geschäftsvermögen belassen worden sind. Aber spätestens bei der Aufgabe der Geschäftstätigkeit entstanden die oberwähnten Steuerfolgen.

Überführung Privatvermögen: Vom Geschäftsvermögen, ab 01.01.2011

Die ersten Bestimmungen der Unternehmenssteuerreform II sind bereits per 1. Januar 2009 in Kraft getreten. Die Neuerungen hingegen bei den Personengesellschaften traten erst am 1. Januar 2011 in Kraft.

Art. 18a DBG und Art. 8 Abs. 2bis StHG regeln den neuen Tatbestand des Steueraufschubs bei der Überführung von Liegenschaften des Anlagevermögens in das Privatvermögen. Art. 37b DBG regelt die neuen Bestimmungen hinsichtlich der Liquidationsgewinne. Ab dem 1. Januar 2011 besteht die Möglichkeit, bei der Überführung von Liegenschaften des Anlagevermögens vom Geschäfts- ins Privatvermögen einen Steueraufschub zu beantragen oder aber – unter gewissen Voraussetzungen – mittels Liquidationsgewinnbesteuerung zu entnehmen.

Aufschubtatbestand Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen

Bei einer Überführung einer Liegenschaft des Anlagevermögens vom Geschäfts- ins Privatvermögen wird neu ein Steueraufschub auf Antrag der steuerpflichtigen Person gewährt. Bei einem Aufschub wird die Differenz zwischen dem Einkommenssteuerwert (Buchwert) und den Anlagekosten sofort besteuert (sog. wiedereingebrachte Abschreibungen). Der Rest unterliegt im Zeitpunkt der Überführung noch nicht der Besteuerung. Auf den wiedereingebrachten Abschreibungen sind zudem die Sozialabgaben geschuldet.

Die Besteuerung des Wertzuwachsgewinnes (Differenz Verkehrswert zu Anlagekosten) hingegen erfolgt erst im Zeitpunkt des effektiven Verkaufs der Liegenschaft. Solange die Liegenschaft also nicht veräussert wird, erfolgt ein Steueraufschub.

Wie bis anhin wird jedoch die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Buchwert sofort besteuert. Dies bringt mit sich, dass die bis zu diesem Zeitpunkt vorgenommenen Abschreibungen (steuermindernd) auf der Liegenschaft wiedereingebracht und besteuert werden.

Anwendung Liquidationsgewinnbesteuerung bei der Überführung ins Privatvermögen

Der Liquidationsgewinn aus der Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit wird gemäss Art. 37b DBG gesondert besteuert, wenn

  • die steuerpflichtige Person das 55. Altersjahr erreicht hat; oder
  • infolge Invalidität unfähig geworden ist, ihre selbständige Erwerbstätigkeit weiter auszuüben;
  • die selbständige Erwerbstätigkeit definitiv aufgegeben wird.

Dies betrifft sowohl Einzelunternehmen als auch Beteiligungen an Personengesellschaften.

Der Tatbestand der Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit ist bspw. gegeben, wenn die Einzelfirma oder Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft umgewandelt wird. Mit dieser Neuregelung kann der Betrieb aus dem Geschäftsvermögen in eine juristische Person umgewandelt (steuerneutral unter bestimmten Voraussetzungen) und die Liegenschaft ins Privatvermögen überführt werden.

Sind die Voraussetzungen der Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit erfüllt, so gelten die stillen Reserven – das heisst die wiedereingebrachten Abschreibungen und der Wertzuwachsgewinn – als Teil des Liquidationsgewinnes, auf welchen die besondere Besteuerung gemäss Art. 37b DBG angewendet werden kann.

Aufgrund dieser neuen gesetzlichen Regelung besteht die Möglichkeit, dass der Betriebsteil von einer Personengesellschaft in eine Kapitalgesellschaft steuerneutral umgewandelt werden kann, währenddem die Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen "relativ" günstig überführt werden kann. Voraussetzung ist aber, dass die selbständige Erwerbstätigkeit infolge Alters oder Invalidität aufgegeben wird.

Das Oberwähnte gilt für die direkten Bundessteuern sowie für Kantone mit dem dualistischen System. In Kantonen, die das monistische System kennen, unterliegen nur die wiedereingebrachten Abschreibungen der Liquidationsgewinnbesteuerung.

Der Wertzuwachsgewinn wird erst bei effektiver Veräusserung mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Der so ermittelte Liquidationsgewinn wird getrennt besteuert. Im Umfang des fiktiven Einkaufs in die berufliche Vorsorge erfolgt die Besteuerung nach dem tieferen Rentensatz.

Der Betrag des fiktiven Einkaufs einer steuerpflichtigen Person berechnet sich aus dem Altersgutschriftensatz von 15 Prozent multipliziert mit der Anzahl Jahre (massgebend ist die Anzahl Jahre vom vollendeten 25. Altersjahr bis zum Alter im Liquidationsjahr, höchstens jedoch bis zum ordentlichen AHV-Rentenalter) und dem AHV-pflichtigen Durchschnittseinkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit der letzten fünf Geschäftsjahre. Von diesem Betrag sind die Altersguthaben aus beruflicher Vorsorge in Abzug zu bringen.

Je nach Konstellation können mit der Liquidationsgewinnbesteuerung mehrere Fliegen mit einer Klappe geschlagen werden. Die Liegenschaft kann relativ günstig vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt werden, der Betrieb kann steuerneutral in eine Kapitalgesellschaft umgewandelt werden und bei einem Verkauf der Kapitalgesellschaft kann ein steuerneutraler Kapitalgewinn realisiert werden. Zusätzlich, fast das Wichtigste, konnte man den Betrieb von der Liegenschaft trennen, was im Zeitpunkt einer Nachfolge vorteilhaft sein kann.

Überführung Privatvermögen: Ersatzbeschaffung

Werden Gegenstände des betriebsnotwendigen Anlagevermögens ersetzt, so können die stillen Reserven auf die als Ersatz erworbenen Anlagegüter übertragen werden, wenn diese ebenfalls betriebsnotwendig sind und sich in der Schweiz befinden. Vorbehalten bleibt die Besteuerung beim Ersatz von Liegenschaften durch Gegenstände des beweglichen Anlagevermögens.

Damit eine Ersatzbeschaffung geltend gemacht werden kann, muss es sich beim zu ersetzenden Objekt um betriebsnotwendiges Anlagevermögen handeln. Auch das Ersatzgut muss betriebsnotwendiges Anlagevermögen darstellen. Im Sinne von Art. 30 Abs. 3 DBG gilt als betriebsnotwendig nur Anlagevermögen, das dem Betrieb unmittelbar dient. Ausgeschlossen sind insbesondere Vermögensteile, die dem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder nur durch ihren Ertrag dienen.

Das Oberwähnte gilt für den Bund wie aber auch für die Kantone mit dualistischem System.

In Kantonen mit monistischem System ist grundsätzlich die Grundstückgewinnsteuer geschuldet, sofern es sich beim zu ersetzenden Objekt um eine Immobilie handelt, aber auch hier kann u.U. ein Steueraufschub geltend gemacht werden (Art. 12 Abs. 4 Bst. a StHG).

Produkt-Empfehlung

Steuer- und Finanzratgeber für Unternehmen

Steuer- und Finanzratgeber für Unternehmen

Steuertipps. Vorsorge- und Finanzplanung. Kostenoptimierungen.

CHF 78.00

Produkt-Empfehlung

Immobilientreuhand Praxis

Immobilientreuhand Praxis

Die Branchenlösung für die professionelle Immobilienbewirtschaftung.

ab CHF 168.00

Produkt-Empfehlung

Newsletter Treuhand kompakt

Newsletter Treuhand kompakt

Kompaktes Know-how mit aktuellen Themen, kommentierten Entscheiden und Praxisfällen.

CHF 98.00

Seminar-Empfehlungen

  • Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

    Die Immobilien-Aktiengesellschaft

    Kauf und Verkauf aus rechtlicher & steuerlicher Sicht

    Nächster Termin: 05. Juni 2018

    mehr Infos

  • Praxis-Seminar, ½ Tag, ZWB, Zürich

    Update Immobilienbesteuerung

    Liegenschaftensteuern korrekt planen und optimieren

    Nächster Termin: 19. Juni 2018

    mehr Infos

  • Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

    Immobilien in Nachlässen

    Nachlassplanung und -abwicklung korrekt begleiten

    Nächster Termin: 28. August 2018

    mehr Infos