22.07.2019

StHG: Zivilrechtliche und wirtschaftliche Handänderungen an Grundeigentum

Bei wirtschaftlichen Handänderungen ändert sich – im Vergleich zu privatrechtlichen Handänderung – die Eigentümerschaft nach aussen hin an der Liegenschaft nicht. Dennoch stellt die Handänderung aus Optik der Grundstückgewinnsteuer eine Steuerpflicht dar. Die Begründung der Steuerpflicht findet sich im Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG). Der nachfolgende Artikel zeigt, wie diese korrekt verbucht wird.

Von: Dr. Alain Villard  DruckenTeilen 

Dr. Alain Villard, EMBA Taxation

Dr. Alain Villard, EMBA Taxation, ist als Steuerberater bei der Bratschi AG tätig und war zuvor 6 Jahre Konzernsteuerberater. Er berät vorwiegend Privatpersonen bei Steuerfragen und allgemeinen rechtlichen Belangen sowie Unternehmen in den Bereichen Steuer- und Gesellschaftsrecht. Seine Tätigkeitsbereiche umfassen das Mehrwertsteuerrecht, das Unternehmenssteuerrecht, das Steuerverfahrensrecht und das internationale Steuerrecht sowie auch das Verrechnungssteuer-, das Stempelabgabe-, das Grundstückgewinnsteuer- und das Einkommenssteuerrecht. Berufsbegleitend absolvierte er einen EMBA im Steuerrecht. Seit 2014 ist er Prüfungssteller bei den Diplomarbeiten der Steuerexpertenprüfungen. Seit 2017 ist er Mitherausgeber und Autor des Praxiskommentars zum Basler Steuergesetz.

StHG

Beispiel

Die X-AG kauft eine im Kanton FR gelegene Liegenschaft für CHF 10 000 000.–. Die Liegenschaft befindet sich als Hauptaktivum in der Immobiliengesellschaft Y (Immo AG). Kaufobjekt sind 100% der Beteiligungen an der betreffenden Immo AG. Einige Monate später erhält die X-AG erwartungsgemäss eine Handänderungssteuerrechnung des zuständigen Grundbuchamtes FR über CHF 300 000.–. Es stellt sich die Frage, wo und wie diese Handänderungssteuern zu verbuchen sind. Handelt es sich um Gestehungskosten einer Beteiligung oder besteht allenfalls doch die Möglichkeit, die Handänderungssteuern auf die Liegenschaft in der Anlagebuchhaltung der erworbenen Gesellschaft zu buchen?

Verbuchung der Handänderungssteuer als Anlagekosten

Ausschlaggebend für genannten Sachverhalt sind sicherlich das Handelsrecht mit seinen buchhalterischen Grundsätzen, das Steuergesetz des Kantons FR und insbesondere das freiburgische Handänderungssteuergesetz (HGStG FR). Ebenfalls zu beachten sind das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) sowie das Bundesgesetz über die direkten Bundessteuern (DBG).

Bei zivilrechtlicher Handänderung

Erwirbt eine juristische Person eine Liegenschaft als Asset, ist sie handelsrechtlich dazu verpflichtet, diese zu aktivieren. Dabei werden unter anderem die Handänderungssteuern, die in der Regel – zumindest teilweise – vom Erwerber, vertragliche Regelung vorbehalten, zu tragen sind, als Anlagekosten auf die Liegenschaft gebucht. Natürliche Personen haben bei einem späteren Verkauf im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer die Handänderungssteuern als Erwerbskosten vom Gewinn abzuziehen.

Bei wirtschaftlicher Handänderung

Vor einem betriebswirtschaftlichen Hintergrund wäre man bei einem Asset Deal geneigt, die Handänderungssteuern als Anlagekosten der Beteiligung zu betrachten und somit auf die Beteiligung zu buchen. In der Gesellschaftsstruktur verhält es sich aber immer noch so, dass die Käuferin als Muttergesellschaft Steuersubjekt ist und eine Tochtergesellschaft erworben hat. Folgende Möglichkeiten bestehen aus meiner Sicht für die Verbuchung der Handänderungssteuern:

  • Die Handänderungssteuer wird bei der Muttergesellschaft (X-AG) als Aufwand verbucht;
  • die Handänderungssteuer wird als Anlagekosten auf die Beteiligung gebucht, die anschliessend handelsrechtlich abgeschrieben wird;
  • die Handänderungssteuerkosten werden als Anlagekosten der Liegenschaft (Asset) auf die Liegenschaft selbst in der Tochtergesellschaft (Immo AG) verbucht und handelsrechtlich abgeschrieben.

Vor- und Nachteile der einzelnen Möglichkeiten

Die erste Variante hat steuerlich lediglich den Effekt, dass der Gewinn der Muttergesellschaft um die bezahlten Handänderungssteuern als geschäftsmässig begründeter Aufwand gemäss Art. 59 DBG abnimmt, wodurch die Gewinnsteuer vermindert wird. Handelsrechtlich muss die Beteiligung aktiviert werden und wird von der Kapitalsteuer erfasst. Eine allfällige Dividendenausschüttung kann über den Beteiligungsabzug bei der Gewinnsteuer gemindert wird.

In Variante zwei wird bei der Kapitalsteuer das Abschreibungspotenzial genutzt. Gleichwohl ist als Nachteil klar festzuhalten, dass dieses Potenzial bei einer allfälligen späteren Mutter-Tochter-Fusion verloren ginge, weil die Beteiligung durch die Tochterabsorption unterginge. Dieser Umstand wird mit der Vorgehensweise in Variante drei vermieden. Das Abschreibungspotenzial der Liegenschaft bleibt trotz Fusion so lange bestehen, als sich die Liegenschaft im Portfolio der X-AG befindet. Nach der Systematik der Handänderungssteuer kann die Tochtergesellschaft (Immo AG) nicht Steuersubjekt sein, weil sie selbst das Transaktionsobjekt und nicht Erwerberin ist. Gleichwohl müsste es möglich sein – analog dem Asset Deal – die Handänderungssteuern als Anlagekosten auf die Liegenschaft zu buchen. Um die Handänderungssteuerkosten betriebswirtschaftlich in die Tochtergesellschaft zu transferieren, müsste die X-AG dieser eine Rechnung stellen. Bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft würden die Handänderungssteuern bei der Gewinnsteuer als Anlagekosten in Abzug gebracht werden. Im Übrigen könnten die Handänderungssteuern in einem monistischen Kanton als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden.

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