18.06.2014

Eintragung Grundpfandrecht: Gesetzliches Grundpfandrecht als Sicherheit für die Grundstückgewinnsteuer

Als Erwerber eines Grundstückes muss man sich stets bewusst sein, dass die erworbene Liegenschaft grundsätzlich als (Real-) Sicherheit für eine allfällige (Grundstückgewinn-) Steuer des Veräusserers (=gesetzliches Grundpfandrecht) dient. Damit trägt man als Erwerber das Risiko für das Steuerinkasso beim Veräusserer mit.

Von: Ariste Baumberger   Drucken Teilen   Kommentieren  

Ariste Baumberger, MBA (International Taxation), dipl. Steuerexperte, dipl. Wirtschaftsprüfer, Betriebsökonom HWV/FH

Ariste Baumberger ist Chief Financial Officer bei der Honegger Holding AG. Seine Themenschwerpunkte sind im Bereich Unternehmenssteuerrecht, M&A, Due Diligence, Sanierungen und Umstrukturierungen. Darüber hinaus ist er als Referent im Bereich Steuern für die AKAD tätig.

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Eintragung Grundpfandrecht

Entstehung der Eintragung Grundpfandrecht

Das gesetzliche Grundpfandrecht entsteht – unabhängig von dessen Eintragung im Grundbuch – bereits mit der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer. Allerdings erlischt das Grundpfandrecht wieder, sofern es nicht innerhalb einer bestimmten Frist seit der Rechtskraft der Veranlagung auch formell im Grundbuch eingetragen wird. Im Kanton Bern beispielsweise beträgt diese Frist 6 Monate (Art. 241 Abs. 2 StG-BE).

Wenn der Veräusserer des Grundstücks eine von ihm allenfalls geschuldete Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt, kann die zuständige Steuerverwaltung das Pfandrechtsverfahren gegenüber dem Erwerber (=Eigentümer des pfandrechtsbelasteten Grundstücks) einleiten. In der Praxis erfolgt dieser Schritt spätestens dann, wenn die Uneinbringlichkeit der Steuerforderung beim Veräusserer feststeht.

Verfahren Eintragung Grundpfandrecht

Das Ziel des Pfandrechtsverfahrens besteht grundsätzlich in der Feststellung von Bestand und Umfang des Grundpfandrechts. Dabei teilt die zuständige Steuerverwaltung dem Erwerber des betroffenen Grundstücks mit, dass das gesetzliche Grundpfandrecht geltend gemacht wird und fordert diesen zur Bezahlung des Steuerausstandes auf. Der Pfandeigentümer kann anschliessend den Erlass einer Pfandrechtsverfügung verlangen und mit Einsprache gegen die Pfandrechtsverfügung gleichzeitig die ursprüngliche Veranlagung des Verkäufers überprüfen lassen.

Absicherungsmöglichkeiten des Erwerbers bei der Eintragung Grundpfandrecht

Aufgrund dieser in den kantonalen Steuergesetzen regelmässig vorgesehenen Haftung des Erwerbers eines Grundstücks für Steuerschulden des Verkäufers ergibt sich aus Sicht des Käufers das Bedürfnis bzw. die Notwendigkeit, sich gegen dieses Risiko (=Inanspruchnahme für Steuerschulden einer anderen Person) auf vertraglicher Basis abzusichern.

Zu diesem Zweck räumt beispielsweise das Steuergesetz des Kantons Bern in Art. 241 Abs. 1 Bst. b dem Käufer ausdrücklich das Recht ein, vom Verkäufer für den mutmasslichen Betrag der Grundstückgewinnsteuer Sicherstellung zu verlangen.

Dazu kann der Käufer die Höhe des gesetzlichen Grundpfandrechts bei der Steuerverwaltung festsetzen lassen, welche auf schriftliche Anfrage hin eine rechtsverbindliche Auskunft erteilt. Eine entsprechende Anfrage wird in der Regel innerhalb von 30 Tagen schriftlich beantwortet. Allerdings besteht in diesem Anfrageverfahren seitens der Steuerverwaltung kein Untersuchungsgrundsatz, d.h. die Steuerverwaltung beurteilt lediglich den vorgelegten Sachverhalt sowie die vorgelegten Unterlagen. Es werden keine zusätzlichen Belege eingefordert oder frühere Steuerakten herausgegeben. Das Risiko einer unrichtigen Auskunft aufgrund unrichtiger oder unvollständiger Angaben trägt demzufolge in jedem Fall weiterhin der Erwerber des Grundstücks. Mit anderen Worten eliminiert auch eine solche Auskunft seitens der zuständigen Steuerverwaltung nicht jegliches Risiko des Erwerbers.

Herrscht zwischen dem Verkäufer und dem Käufer Einigkeit über den mutmasslichen Betrag der durch den Verkäufer geschuldeten Grundstückgewinnsteuer und damit hinsichtlich der Höhe des gesetzlichen Grundpfandrechts, stellt sich die Anschlussfrage nach der Art und Weise, wie die Sicherstellung erfolgen soll. In der Praxis sehen entsprechende vertragliche Vereinbarungen regelmässig vor, dass ein Teil des Kaufpreises in der Höhe der mutmasslich geschuldeten Grundstückgewinnsteuer vorderhand auf einem Sperrkonto des beurkundenden Notars hinterlegt und erst dann zu Gunsten des Verkäufers freigegeben wird, wenn dieser entweder nachweislich die von ihm geschuldete Grundstückgewinnsteuer bezahlt hat oder die Frist zur formellen Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechts im Grundbuch nachweislich abgelaufen ist. Die Beweislast für das Vorliegen des einen oder anderen Freigabegrundes liegt dabei beim Verkäufer.

Verfasst: Im September 2012

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