30.08.2017

Geschäftsliegenschaft: Welche finanziellen Risiken gibt es zu beachten

Bei Einzelunternehmen ist oft anzutreffen, dass der Geschäftsbetrieb in der eigenen Liegenschaft ausgeübt wird (z.B. bei Metzgereien, Bäckereien, Restaurants usw.). In den Büchern wird die Liegenschaft als Geschäftsliegenschaft geführt. Spätestens bei der Aufgabe der selbstständigen Erwerbstätigkeit muss die Geschäftsliegenschaft ins Privatvermögen überführt werden. Dies hat oft weitreichende finanzielle Folgen, welche sich der Unternehmer nicht bewusst ist. Daher kann es zu finanziellen Problemen kommen.

Von: André Dobmann   Drucken Teilen   Kommentieren  

André Dobmann

Fachmann im Finanz- und Rechnungswesen mit Eidg. FA Eidg. dipl. Treuhandexperte MAS FH in Treuhand und Unternehmensberatung Mandatsleiter / Prokurist bei der Firma Tschanz Treuhand AG.

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Geschäftsliegenschaft

Ausgangslage: Stille Reserven können Sorgen bereiten

Anhand von zwei Beispielen mit fiktiven Zahlen wird aufgezeigt, welche Herausforderungen zu meistern sind.

Selbstständig Erwerbstätige wollen die Betriebsgewinne so tief als möglich halten, um einerseits die erarbeiteten Mittel im Betrieb für Investitionen zu nutzen und andererseits um die Abgaben für Steuern und AHV zu optimieren. Beliebt ist, die Gewinne durch Abschreibungen auf der Geschäftsliegenschaft zu vermindern. Wegen der betriebswirtschaftlich zu hohen Abschreibungen entstehen stille Reserven in der Differenz zum effektiven Verkehrswert der Liegenschaft. Bei Aufgabe der Selbstständigkeit werden die stillen Reserven jedoch wieder aufgerechnet, der Gewinn daraus gilt als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit. Dies führt regelmässig zu hohen Steuer- und AHV-Rechnungen – für den Unternehmer eine grosse Herausforderung, um die Finanzierung der Abgaben sicher zu stellen. Insbesondere auch, weil er meistens nicht mehr daran gedacht hat.

Gesetzliche Grundlagen

Die Grundlagen sind: Art. 18 Abs. 2 DBG1 (Einkünfte aus selbstständiger Erwerbstätigkeit), Art. 37b DBG (Aufgabe der selbstständigen Erwerbstätigkeit), Art. 19 Abs. 1 und 2 DBG (Umstrukturierung einer Einzelunternehmung in eine juristische Person) und Art. 18a DBG (Aufschubtatbestände). 2

Fallbeispiel 1: Das Restaurant

Beim Fallbeispiel 1 handelt es sich um einen Gastronomiebetrieb im Kanton Bern. Der Unternehmer ist zum Zeitpunkt der definitiven Aufgabe der selbstständigen Erwerbstätigkeit 55-jährig und kann somit von der privilegierten Besteuerung der Überführung der Geschäftsliegenschaft ins Privatvermögen profitieren. Da der Unternehmer die selbstständige Erwerbstätigkeit plötzlich und unerwartet aufgeben muss, kann keine Planung vorgenommen werden, um eine optimalere Lösung zu finden.

Durch die Aufgabe der Selbstständigkeit wird die Liegenschaft zum Verkehrswert ins Privatvermögen überführt. Die Zahlen sehen wie folgt aus:

Verkehrswert gemäss Verkehrswertschatzung CHF 1'000'000.00
./. Buchwert der Liegenschaft in der Buchhaltung CHF -185'000.00
Gewinn, welcher der Steuer und der AHV unterliegt CHF 815'000.00

Abgaben:

Ausgleichskasse CHF 82'500.00
Steuern Bund (Fiktiver Einkauf BVG, Vorsorgetarif) CHF 1'400.00
Steuern Bund (übriger Liquidationsgewinn) CHF 21'500.00
Steuern Kanton/Gemeinde (Vorsorgetarif) CHF 10'100.00
Total Abgaben CHF 115'500.00

Obwohl die Liegenschaft nicht verkauft wird, ist der Unternehmer verpflichtet, CHF 115'500.00 an Steuern und AHV-Beiträge zu entrichten. Die Finanzierung der Abgaben stellt eine grosse Herausforderung für die betroffene Person dar.

Fallbeispiel 2: Produktion und Detailhandel

Beim Fallbeispiel 2 handelt es sich um eine Einzelfirma eines Produktions und Detailhandelsbetriebs im Kanton Bern. Der Unternehmer ist bereits über 55-jährig und will seine Nachfolge planen. Es werden diverse Vorschläge ausgearbeitet und deren steuerlichen und AHV-rechtlichen Auswirkungen untersucht.

Es war sofort ersichtlich, dass die Geschäftsliegenschaft in den vorangegangen Jahren sehr stark abgeschrieben wurde, um die Gewinne möglichst tief zu halten. Damit hat der Unternehmer in den letzten Jahren Steuern und AHV-Beiträge eingespart. Bei der Aufgabe der selbstständigen Erwerbstätigkeit wird dies aber zu erheblichen zusätzlichen Abgaben führen. Würde der Unternehmer zum jetzigen Zeitpunkt die selbstständige Erwerbstätigkeit aufgeben, müsste alleine aus der Überführung der Geschäftsliegenschaft ins Privatvermögen, trotz privilegierter Besteuerung, mit hohen Abgaben gerechnet werden. Die Zahlen sehen wie folgt aus:

Verkehrswert gemäss Verkehrswertschatzung CHF 2'200'000.00
./. Buchwert der Liegenschaft in der Buchhaltung CHF 1'289'000.00
Gewinn, welcher der Steuer und der AHV unterliegt CHF 911'000.00

Abgaben:

Ausgleichskasse CHF 90'600.00
Steuern Bund (Fiktiver Einkauf BVG, Vorsorgetarif) CHF 1'700.00
Steuern Bund (übriger Liquidationsgewinn) CHF 26'400.00
Steuern Kanton/Gemeinde (Vorsorgetarif) CHF 13'250.00
Steuern Kanton/Gemeinde CHF 70'050.00
(übriger Liquidationsgewinn)
Total Abgaben CHF 202'000.00

Auch hier stellt sich für den Unternehmer die Frage, wie er die Abgaben finanzieren könnte? Die Abklärungen haben ferner ergeben, dass der Kunde künftig auch ohne zusätzlichen AHV-Beitrag praktisch die Maximalrente erhalten wird. Somit würde es sich beim AHV-Beitrag von CHF 90 600.00 um einen reinen Solidaritätsbeitrag ans Sozialwerk AHV handeln.

Möglicher Lösungsansatz

Eine sehr interessante Möglichkeit besteht in der Umstrukturierung der Einzelfirma in eine juristische Person. Die Liegenschaft kann zu den steuerlich massgebenden Werten (Buchwerte) in die juristische Person überführt werden. Daraus ergeben sich folgende Vor- und Nachteile für den bisherigen Unternehmer:

Vorteile:

  • Die stillen Reserven auf der Liegenschaft werden nicht besteuert (Achtung: Sperrfrist 5 Jahre für den Verkauf der Beteiligungsrechte).
  • Es fallen keine AHV-Beiträge auf dem Liquidationsgewinn mehr an (auch hier gleiche Sperrfrist von 5 Jahren).
  • Der Unternehmer hat mehr Zeit, einen geeigneten Nachfolger zu suchen und die optimale Lösung für beide Parteien zu finden (Veräusserung der ganzen juristischen Person oder nur Verkauf des Betriebs).
  • Werden die Beteiligungsrechte der juristischen Person (den Betrieb und die Liegenschaft beinhaltend) nach 5 Jahren an einen Dritten verkauft, ist ein allfälliger Gewinn frei von AHV- und Steuerabgaben.
  • Findet der Unternehmer keinen Nachfolger für den Betrieb und muss er diesen darum aufgeben, besteht trotzdem die juristische Person weiter (neu als Immobilien-Gesellschaft).

Nachteile:

  • Für den Verkauf der Beteiligungsrechte besteht eine Sperrfrist von 5 Jahren.
  • Kosten für die Umstrukturierung der Einzelfirma in eine juristische Person fallen an (Treuhänder, Revisor, Notar, Handelsregister).
  • Sollte der Betrieb aufgegeben werden und die juristische Person nur noch als Immobiliengesellschaft bestehen, muss weiterhin eine Buchhaltung geführt werden und eine Steuererklärung eingereicht werden.
  • Wird die juristische Person (nur die Liegenschaft beinhaltend) später trotzdem veräussert, muss der Gewinn, resultierend aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Beteiligungsrechte und dem Eigenkapital der Gesellschaft, vom Verkäufer versteuert werden (wirtschaftliche Handänderung).
  • Erbrechtlich wird den Nachkommen die juristische Person vererbt und nicht die Liegenschaft losgelöst von der juristischen Person. Das latente Risiko der Steuern beim Verkauf der Liegenschaft bleibt somit bestehen.

Bei diesem Lösungsansatz ist ganz klar heraus zu streichen, dass keine AHV-Beiträge mehr anfallen würden. Dieser Ausgabeposten ist doch wesentlich und würde definitiv wegfallen (bei Einhaltung der Veräusserungssperrfrist von 5 Jahren). Der Unternehmer sollte in diesem Fall, die Variante der Umstrukturierung der Einzelfirma in eine juristische Person weiter verfolgen.

Fazit und Empfehlung

Der selbstständig erwerbstätige Unternehmer muss sich klar sein, welche zukünftigen Risiken er eingeht, wenn die Geschäftsliegenschaft sehr stark abgeschrieben wird. Dies kann spätestens bei der definitiven Aufgabe der selbstständigen Erwerbstätigkeit zu sehr unangenehmen, finanziellen Folgen führen. Jeder Fall ist anders wie einmalig und muss einzeln vertieft beurteilt werden. Deshalb kann keine standardmässige Lösung angeboten werden. Es ist gut zu wissen, dass es Möglichkeiten gibt, die Abgaben zu optimieren und zu minimieren. Es ist darum von wesentlicher Bedeutung, dass sich der Unternehmer frühzeitig mit der Nachfolgeplanung befasst und dies mit seinem Treuhänder detailliert bespricht. Nur so kann die bestmöglichste Lösung gefunden werden.

¹ Im Beitrag wurden nur die relevanten Gesetzesartikel aufgezählt.

² Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG)

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