29.03.2017

Grundeigentümer: Mit diesen Ausgaben müssen Sie rechnen

Im Rahmen der periodischen Besteuerung von Grundeigentum kommt einer Frage grosse Bedeutung zu. Zu welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang sind Liegenschaftskosten steuerlich abzugsfähig? Hier finden Sie eine Liste der zu erwartenden Ausgaben mitsamt Praxistipps für Grundeigentümer

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Grundeigentümer

Allgemeines

Zur Beurteilung, ob und wie Aufwendungen bzw. Kosten bei unbeweglichem Vermögen steuerlich Auswirkungen auf Sie als Grundeigentümer haben, ist zunächst zu definieren, welches Steuersubjekt (natürliche oder juristische Person) entsprechende Abzüge geltend machen will und – im Fall einer natürlichen Person – ob die betroffene Liegenschaft im Privat- oder Geschäftsvermögen gehalten wird.

Gesetzliche Grundlagen für Grundeigentümer

  • Art. 32 und 33 DBG
  • Art. 9 StHG
  • Merkblätter Kantonale Steuerverwaltungen zu den Stichwörtern Liegenschaftskosten, Liegenschaftsunterhalt usw.

Ausgaben bei Liegenschaften im Privatvermögen natürlicher Personen als Grundeigentümer

Gemäss Art. 32 Abs. 2 DBG/Art. 9 Abs. 3 StHG können bei Liegenschaften im Privatvermögen

  • die Unterhaltskosten,
  • die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften,
  • die Versicherungsprämien,
  • die Kosten der Verwaltung durch Dritte und
  • Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen (soweit vom Eidg. Finanzdepartement verordnet oder von den Kantonen vorgesehen)

einkommenssteuerlich abgezogen werden. Ferner sind Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten (Art. 32 Abs. 3 DBG/Art. 9 Abs. 3 StHG) grundsätzlich abzugsfähig, genauso wie Schuldzinsen (Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG/Art. 9 Abs. 2 Bst. a StHG); die Beschränkung des Schuldzinsenabzuges im Privatvermögen bis zur Höhe der steuerbaren Vermögenserträge plus CHF 50 000 (Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG/Art. 9 Abs. 2 Bst. a StHG) dürfte in der Praxis nur in Ausnahmefällen dazu führen, dass entsprechende Abzugsmöglichkeiten (teilweise) eingeschränkt werden.

Unterhaltskosten im Speziellen

In der Praxis stellt sich für Grundeigentümer sehr häufig die Abgrenzungsfrage, ob Liegenschaftskosten als unterhaltsbezogen laufend zum Abzug gebracht werden können, oder ob derartige Kosten teilweise oder ganz als wertvermehrend anzusprechen sind und damit als Anlagekosten qualifizieren. Im zweiten Fall führen die Kosten zu einer Wertvermehrung des Grundstücks, weshalb diese Kosten nicht laufend, sondern als Anlagekosten im kantonalen/kommunalen Grundstückgewinnsteuerverfahren (beim Immobilienverkauf) geltend zu machen sind.

Zu den Unterhaltskosten zählen Auslagen für

  • Reparaturen,
  • periodisch wiederkehrende Sanierungsleistungen und den Ersatz bestehender Anlagen (soweit keine Mehrwerte bewirkt werden)
  • usw.

Sowohl der Bund als auch die Kantone haben Gesetzes- und Verwaltungsverordnungen erlassen, welche die wesentlichen Unterhaltskosten aufführen (s. u.a. Liegenschaftskostenverordnung des Bundes; SR 642.116; Verfügung und Merkblätter des Kantons Zürich; Kanton Bern: VUBV; BSG 661.312.51).

1. Praxis-Tipp für Grundeigentümer

Im Zusammenhang mit steuerlich abzugsfähigen Unterhaltskosten sind die folgenden Aspekte für Grundeigentümer im Besonderen zu berücksichtigen:

  1. In der ordentlichen Steuererklärung stets sämtliche während des betroffenen Steuerjahres angefallen Liegenschaftskosten aufführen und gemäss den Kategorien Unterhalt und Wertvermehrung ausscheiden (Ziel: Sicherstellen, dass die Kosten entweder in der laufenden Steuerperiode berücksichtigt oder als Anlagekosten für künftige Grundstückgewinnsteuerzwecke erfasst sind).
  2. Präzise und korrekte Handwerkerrechnungen bei Bedarf verlangen und für die Zwecke der Veranlagung bereithalten (nach Möglichkeit und allenfalls ergänzt bspw. durch Fotos vorher und nachher).
  3. Abzugszeitpunkt: In zeitlicher Hinsicht kantonale Praxis betreffend Faktura beachten (Massgabe des Rechnungsdatums, des Datums der tatsächlichen Bezahlung usw.).

Die sog. Dumont-Praxis wurde mit Wirkung per 1. Januar 2012 definitiv und in allen Kantonen abgeschafft. Heute können damit in sämtlichen Kantonen auch in den ersten fünf Jahren nach Erwerb einer (im Unterhalt allenfalls vernachlässigten) Liegenschaft Aufwendungen für Unterhalt und Instandstellung vom Grundeigentümer steuerlich abgezogen werden.

Achtung: Grundeigentümer
Die Dumont-Praxis kann heute aber nach wie vor wirken, sei es, dass offene Veranlagungen aus der Zeit vor Ausserkraftsetzung der Praxis zu beurteilen sind (direkte Wirkung), sei es, dass die Veranlagungsbehörden bei neu erworbenen Liegenschaften gestützt auf die gängigen Ausscheidungskataloge Kosten vermehrt zu Gunsten der Wertvermehrung allozieren (indirekte Wirkung).

Im Weiteren können steuerpflichtige Grundeigentümer im Privatvermögen grundsätzlich wählen zwischen dem Effektiv- oder dem Pauschalabzug (Art. 32 Abs. 4 DBG), soweit dies der zuständige Kanton vorsieht; zu beachten ist, dass es im Bereich des Geschäftsvermögens keine Möglichkeit der Unterhaltspauschalen gibt.

2.  Praxis-Tipp für Grundeigentümer

Der steuerlichen Unterhaltsplanung ist Beachtung zu schenken u.a. durch optimales Nutzen des Zusammenspiels zwischen Unterhaltspauschale und effektiven Unterhaltskosten. Grundsätzlich ist die Konzentration des effektiven Unterhalts in einer Steuerperiode sinnvoll. Stehen grössere Sanierungs-/Unterhaltsarbeiten an, ist hingegen ein Verteilen auf mehrere Perioden zweckmässig. Allerdings sollte stets vermieden werden, dass nach Abzug der effektiven Unterhaltskosten weder das niedrigste steuerbare Einkommen unterschritten noch ein negatives steuerbares Einkommen erzielt wird.

Zu beachten ist schliesslich, dass sich abzugsfähige Unterhaltskosten auch direkt auf die kantonale Vermögenssteuerbelastung vom Grundeigentümer auswirken können. So sieht bspw. im Kanton Bern Art. 66 StG vor, dass die Vermögenssteuer nicht mehr als 25% des Vermögensertrags betragen darf. Durch einkommenssteuerlich abzugsfähige Unterhaltskosten verringern sich die Nettovermögenserträge aus Liegenschaft und können daher am Beispiel des Kantons Bern zusätzlich zu einer tieferen Vermögenssteuerbelastung führen.

Achtung: Grundeigentümer
Im Einzelfall ist abzuklären, ob das kantonale Recht eine Begrenzung der Vermögenssteuerbelastung kennt. Ist dies der Fall, ist kombiniert mit der allgemeinen Vermögensplanung (z.B. Dividendenplanung) die Planung des Liegenschaftsunterhalts vorzunehmen.

Nicht abzugsfähige Kosten für den Grundeigentümer

  • Steuerlich nicht abziehbaren Liegenschaftskosten sind insbesondere in folgenden Bereichen anzusiedeln:
  • Lebenshaltungskosten
  • Baukreditzinsen (wobei diese von gewissen Kantonen zugelassen werden)
  • Baurechtszinsen (wobei diese von gewissen Kantonen, etwa bei im Grundbuch eingetragenen Baurechten, zum Abzug zugelassen werden)
  • Verluste aus der Veräusserung (vorbehalten bleiben Verlustverrechnungsmöglichkeiten im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer)

Ausgaben bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen natürlicher Personen als Grundeigentümer

Bei natürlichen Personen als Grundeigentümer stellt sich die Vorfrage, ob sich das betroffene Grundstück im Privat- oder Geschäftsvermögen der steuerpflichtigen Person befindet.

Entweder erfolgt die Nutzung rein oder überwiegend ("präponderant") privat oder – umgekehrt – geschäftlich. Ferner kann auf Geschäftsvermögen erkannt werden, wenn der betroffene Grundeigentümer als "gewerbsmässiger Liegenschaftshändler" qualifiziert.

Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel

Es gibt keine Legaldefinition des Begriffs. Gemäss Bundesgericht und Steuerbehörden liegt allgemein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vor, wenn eine Person Liegenschaften nicht bloss im Rahmen ihrer privaten Vermögensverwaltung hält und betreut, sondern systematisch und mit der Absicht Gewinne zu erzielen kauft und verkauft.

Kriterien für die Qualifikation als steuerlicher Liegenschaftenhändler

  • Häufigkeit der Immobilien-Transaktionen
  • Kurze Haltedauer der Immobilien
  • Nähe zur beruflichen Tätigkeit (auch erfüllt durch Beizug eines Immobilienfachmanns)
  • Branchenkenntnisse (z.B. Baufachleute)
  • ausgeprägte Fremdfinanzierung
  • Planmässigkeit und Systematik des Vorgehens
  • Reinvestition von Verkaufserlösen in Immobilien
  • Beteiligung an einer einfachen Gesellschaft, Kollektivgesellschaft oder Kommanditgesellschaft
  • usw.

Jedes der erwähnten Kriterien kann für sich genügen, eine selbständige Erwerbstätigkeit als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler anzunehmen. Massgebend sind die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls.

Nicht zu vergessen ist, dass die Qualifikation einer Liegenschaft als Geschäftsvermögen dazu führen müsste, dass Verluste aus Veräusserung steuerlich geltend gemacht werden können. Allerdings spielt dieser Aspekt in der Praxis eine weniger bedeutende Rolle als etwa beim gewerbsmässigen Wertschriftenhändler.

Bei der Ermittlung des steuerbaren Einkommens aus unbeweglichem Geschäftsvermögen dürfen bloss geschäftsmässig begründete Aufwendungen erfolgswirksam verbucht werden.

Ausgaben bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen juristischer Personen als Grundeigentümer

Ist eine juristische Person Grundeigentümer, werden die Ausgaben im Zusammenhang mit Liegenschaften grundsätzlich gleich behandelt wie beim Geschäftsvermögen natürlicher Personen (Bilanzmassgabe). Hinzuweisen ist auf die rechtsformspezifisch und allgemein gültigen Besteuerungsunterschiede, so insbesondere, dass Steueraufwand einer juristischen Person geschäftsmässig begründeten Aufwand für Steuerzwecke verkörpert (Art. 59 Abs. 1 Bst. a DBG/Art. 25 Abs. 1 Bst. a StHG), was bei natürlichen Personen nicht der Fall ist.

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