12.07.2019

Immobilienübertragung: Verschiedene Methoden und ihre Konsequenzen

Die Übertragung einer Immobilie kann aus Sicht der Schweizer Mehrwertsteuer auf verschiedene Arten erfolgen, wobei die richtige Wahl der Übertragungsart von erheblicher finanzieller Bedeutung sein kann. Die MWST hat dabei nicht nur Auswirkungen auf die Liquidität, sondern letztlich auch auf den wirtschaftlichen Endkaufpreis von Immobilien.

Von: Henrik Dummermuth, Michel Hürlimann  DruckenTeilen 

Henrik Dummermuth

Henrik Dummermuth, Senior Manager, Indirect Tax Services, Bern

 

 

Michel Hürlimann

Michel Hürlimann, Consultant, Indirect Tax Services, Zug

 

Immobilienübertragung

HINWEIS: Dies ist ein kostenloser Auszug aus dem Produkt «MehrwertsteuerPraxis». Sie möchten die Mehrwertsteuer richtig abrechnen, optimieren und Risiken minimieren? Jetzt die Online-Lösung für alle Mehrwertsteuer-Fragen abonnieren und unverbindlich testen.


Nachfolgend eine Übersicht zu den Folgen der verschiedenen Optionen für Käufer und Verkäufer.

Immobilienübertragung als von der Steuer ausgenommene Leistung

Der Verkauf einer Immobilie ohne MWST ist aus MWST-Sicht an keine besonderen Voraussetzungen geknüpft.

Käufer:

Durch den Wegfall der MWST geniesst der Käufer einen Liquiditätsvorteil von 7,7% des Kaufpreises ohne den Wert des Bodens. Wird allerdings vom Verkäufer nicht als Vorsteuer abzugsfähige MWST ganz oder teilweise verdeckt im Kaufpreis auf den Käufer überwälzt, so übernimmt der Käufer diese endgültige MWST-Belastung. Eine spätere Einlageentsteuerung (z.B. wenn er die Immobilie für zum Vorsteuerabzug berechtigende zwecke nutzt) bleibt ihm damit inskünftig verwehrt. Ob der Käufer die im Zusammenhang mit dem Erwerb anfallenden Vorsteuern geltend machen kann, ist von seiner künftigen Nutzung der Immobilie für steuerbare Zwecke abhängig.

Verkäufer:

Beim Verkäufer kann der Verkauf einer Immobilie ohne MWST zu einer negativen Vorsteuerkorrektur ("Eigenverbrauchbesteuerung") auf dem MWST-Zeitwert führen. Dies bedeutet, dass er die im Zusammenhang mit seinen Investitionen sowie allenfalls übrigen Kosten der Immobilie angefallene und geltend gemachte MWST dem Fiskus vollständig oder anteilsmässig zurückzubezahlen hat. Um diesen Nachteil auszugleichen, kann der Verkäufer diese MWST verdeckt in den Verkaufspreis einkalkulieren.

Immobilienübertragung als steuerbare Leistung: vollständige Option

Wird die zu übertragende Immobilie nicht ausschliesslich für private Wohnzwecke genutzt, hat der Verkäufer die Möglichkeit, die Immobilie optiert zu verkaufen und damit die Leistung freiwillig der MWST zu unterstellen.

Käufer:

Die vollständige Option bei der Immobilienübertragung hat für den Käufer den Vorteil, dass ihm keine versteckten MWST-Risiken in Form von nachträglichen Vorsteuerkorrekturen überwälzt werden. Hingegen erwächst ihm vorerst ein Liquiditätsnachteil, da er die MWST von 7,7% des Kaufpreises ohne den Wert des Bodens zu bezahlen hat. Nutzt er allerdings die Immobilie ganz oder teilweise für steuerbare Zwecke, so kann er die bezahlte Vorsteuer zu einem späteren Zeitpunkt vollständig oder anteilsmässig in Abzug bringen. Ansonsten führt die offene Überwälzung der MWST zu einer definitiven Steuerbelastung beim Käufer.

Verkäufer:

Durch den Verkauf der Immobilie mit MWST kann das Risiko einer negativen Vorsteuerkorrektur auf dem Zeitwert als Folge des Verkaufs selber ausgeschlossen werden. Diese Verkaufsvariante bietet sich insbesondere dann an, wenn der Verkäufer die Immobilie vollständig oder mehrheitlich für steuerbare Zwecke genutzt hat. Hat der Verkäufer die Immobilie nicht zu 100% im steuerbaren Bereich genutzt, kommt er unter Umständen sogar in den Genuss einer Einlageentsteuerung auf dem MWST-Zeitwert der Investitionen, da die Voraussetzungen zum vollständigen Vorsteuerabzug nun aufgrund des vollständig optierten Verkaufs eintreten.

Dies ist ein kostenloser Beitrag. Sie möchten die mit der MWST verbundenen Risiken minimieren? Jetzt die Online-Lösung «MehrwertsteuerPraxis» abonnieren.

Immobilienübertragung als steuerbare Leistung: Teiloption (1%–99%)

Bei einer durch den Verkäufer gleichzeitig sowohl für steuerbare als auch für nicht steuerbare Zwecke genutzten Immobilie besteht die Möglichkeit, für den Verkauf einzig auf den bislang im steuerbaren Bereich genutzten Immobilienteilen zu optieren ("Teiloption").

Käufer:

Übernimmt der Käufer Teile der Immobilie optiert und nutzt er diese Teile anschliessend im nicht steuerbaren Bereich, so darf der Käufer die Vorsteuer nicht in Abzug bringen. Erfolgt die Umnutzung zu nicht unternehmerischen Zwecken oder zur Erzielung ausgenommener Umsätze erst später, erfolgt die Vorsteuerkorrektur auf dem noch vorhandenen MWST-Zeitwert (Eigenverbrauch).

Verkäufer:

Der Vorteil der teiloptierten Übertragung besteht für den Verkäufer darin, dass er keine Vorsteuerkorrektur im Eigenverbrauch vornehmen muss.

Immobilienübertragung im Meldeverfahren

Unter der Voraussetzung, dass beide am Verkauf beteiligten Parteien steuerpflichtig sind, kann für den Verkauf der Immobilie ausserhalb einer (Teil-) Betriebsübertragung auch das freiwillige Meldeverfahren angewendet werden. Dabei wird auf dem Kaufpreis zwar keine MWST erhoben, dafür übernimmt der Käufer aber das bisherige MWST-Schicksal der Immobilie in Bezug auf die MWST-Historie (Zeitwert, Nutzung und Vorsteuerabzugsquote, Nutzungsänderungen, etc.). Voraussetzung für die Anwendung des freiwilligen Meldeverfahrens ist eine entsprechende – in der Regel bereits vertragliche – Formulierung mit Hinweis auf das Meldeverfahren sowie die Deklaration mittels Formular 764_01 - Formular zur Meldung nach Artikel 38 MWSTG, Meldeverfahren.

Wichtiger Hinweis für sämtliche Übertragungsarten: Wer eine Immobilie anders als von der Steuer ausgenommen übertragen möchte, muss dies zwingend bis zum Zeitpunkt der Übertragung dokumentieren. Dabei spielt es keine Rolle, auf welcher der oben genannten Formen die Immobilie übertragen wird. Fehlt eine solche Dokumentation betreffend die mehrwertsteuerliche Übertragungsform, gilt automatisch der gesetzliche Regelfall einer Übertragung als von der Steuer ausgenommene Leistung.

Der Artikel «MWST Verkauf» informiert über die Steuerpflicht bei der Veräusserung von Liegenschaften.

Seminar-Empfehlung

Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

Mehrwertsteuer und Immobilien

Praxis-Tipps zur Umsetzung und Renditesteigerung

Steigern Sie Ihre Rendite durch einen optimalen Umgang mit der Mehrwertsteuer: Erfahren Sie, wie Sie die Gestaltungsspielräume der Bestimmungen nutzen, um Ihren Steueraufwand zu minimieren.

Nächster Termin: 31. Oktober 2019

mehr Infos

Produkt-Empfehlungen

  • Treuhand Professional

    Treuhand Professional

    So erarbeiten Sie effizient und sicher die ideale Lösung für Ihre Kunden

    ab CHF 290.00

  • Steuer- und Finanzratgeber für Unternehmen

    Steuer- und Finanzratgeber für Unternehmen

    Steuertipps. Vorsorge- und Finanzplanung. Kostenoptimierungen.

    Mehr Infos

  • Steuern und Immobilien

    Steuern und Immobilien

    Immobiliensteuern vom Erwerb bis zum Verkauf der Immobilie.

    Mehr Infos

Seminar-Empfehlungen

  • Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

    Immobilienbuchhaltung in der Praxis

    Sichere Abwicklung nach dem neuen schweizerischen Rechnungslegungsrecht

    Nächster Termin: 14. November 2019

    mehr Infos

  • Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

    Die Immobilien-Aktiengesellschaft

    Kauf und Verkauf aus rechtlicher und steuerlicher Sicht

    Nächster Termin: 04. Dezember 2019

    mehr Infos

  • Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

    Immobilien in Nachlässen

    Nachlassplanung und -abwicklung korrekt begleiten

    Nächster Termin: 07. November 2019

    mehr Infos

Um unsere Website laufend zu verbessern, verwenden wir Cookies. Durch die Nutzung dieser Website stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Mehr Infos