05.01.2019

MWST Verkauf: Informationen zur Steuerpflicht bei der Veräusserung von Liegenschaften

Eine Person kann im Sinne der MWST Verkauf von Immobilien steuerpflichtig werden, wenn diese ein Unternehmen betreibt und Leistungen im Inland erbringt sowie den Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit oder eine Betriebsstätte in der Schweiz hat. Aus dieser Legaldefinition geht hervor, dass Personen mit Liegenschaften im Privatvermögen nicht mehrwertsteuerpflichtig werden aufgrund der fehlenden unternehmerischen Tätigkeit. Liegenschaften im Geschäftsvermögen unterliegen hingegen der MWST.

Von: Fabian Petrus  DruckenTeilen 

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.

Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.

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MWST Verkauf

Mieterträge von Ferienwohnungen

Besondere Bestimmungen gelten für die Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern. Diese gelten als Geschäftsvermögen im Sinne der MWST, wenn der jährliche Mietertrag aus solchen Objekten mehr als CHF 40 000.– beträgt. Liegen die Mieterträge der Ferienwohnungen unter dieser Schwelle, so wären sie nicht MWST-pflichtig, auch wenn die Einzelunternehmung für die übrigen Erträge der MWST unterliegen würde.

Immobilienhändler und Gesellschaften mit Immobilien können ebenfalls mehrwertsteuerpflichtig werden, weshalb in gewissen Konstellationen die Mehrwertsteuer anfallen kann – sofern hierfür optiert wird.

Dieser Bereich ist eine äusserst komplexe Materie. Grundsätzlich sind der Handel und die Vermietung von der Mehrwertsteuer ausgenommen aufgrund von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 und 21 MWSTG.

Wird die Liegenschaft geschäftlich für einen steuerbaren Zweck genutzt und zählt sie zum Betriebsvermögen, liegt eine Mehrwertsteuerpflicht vor. Der Vorteil liegt darin, dass die vorsteuerbelasteten Aufwendungen/Anschaff ungskosten im Umfang der steuerbaren Nutzung zum Vorsteuerabzug berechtigen. Nachteilig ist, dass abgerechnet werden muss, sobald die Liegenschaft nicht mehr für einen mehrwertsteuerlichen Zweck genutzt wird (bspw. bei der Überführung ins Privatvermögen).

MWST bei Verkauf einer Immobilie

Beim Verkauf einer Immobilie bestehen grundsätzlich drei Möglichkeiten, nämlich

  • Verkauf ohne Option
  • Verkauf mit Option und die
  • Übertragung im Meldeverfahren.

Bei der Übertragung im Meldeverfahren gibt es Tatbestände, bei denen das Meldeverfahren zwingend anzuwenden ist. Zudem kann das Meldeverfahren bspw. bei der Übertragung von Grundstücken oder Grundstücksteilen freiwillig angewendet werden.

Verkauf ohne Option

Im Sinne von Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG erfolgt der Verkauf als von der Steuer ausgenommene Leistung und es ist keine Mehrwertsteuer abzuliefern. Dieser Fall tritt dann zwingend ein, wenn die Immobilie aus dem Geschäftsvermögen in das Privatvermögen veräussert und die Liegenschaft danach für private Zwecke genutzt wird. In diesen Fällen ist die Option im Sinne von Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG ausgeschlossen.

Liegt beim Veräusserer aufgrund des Verkaufs ein Tatbestand der Nutzungsänderung vor, so muss er unter Umständen den Eigenverbrauch im Sinne von Art. 31 MWSTG abrechnen.

Der Verkäufer – auch wenn er mehrwertsteuerpflichtig ist – darf die in direktem Zusammenhang mit dem Verkauf anfallenden Vorsteuern auf den Kosten wie Inserate, Vermittlungshonorar etc. nicht geltend machen.

Werden Immobilien erstellt und/oder umgebaut und veräussert, ist beim Verkauf zwischen einer von der Steuer ausgenommenen Leistung und einer steuerbaren Immobilienlieferung zu unterscheiden. Findet der Abschluss eines beurkundeten Kauf- oder Vorkaufsvertrags vor Baubeginn statt, so stellt der Verkauf eine steuerbare Leistung dar. Erfolgt der Verkauf nach dem Abschluss eines beurkundeten Kauf- oder Vorkaufsvertrags, so handelt es sich um eine ausgenommene Immobilienlieferung.

Praxisbeispiele

Beispiel 1

Die Meier AG plant auf einer eigenen Baulandparzelle ein schülsselfertiges Einfamilienhaus. Aufgrund der Planungsunterlagen wird ein Käufer für CHF 1,0 Mio (davon CHF 0,3 Mio Landanteil) gefunden. Die Bauarbeiten starten nach Abschluss und Beurkundung des Kaufvertrags.

Da der Kaufvertrag vor Baubeginn abgeschlossen wurde, handelt es sich um eine ausgenommene Immobilienlieferung. Die Meier AG muss den Kaufpreis von CHF 1,0 Mio. nicht versteuern. Auf der anderen Seite können auch keine Vorsteuern geltend gemacht werden.

Beispiel 2

Die Meier AG erstellt auf einer eigenen Baulandparzelle ein schlüsselfertiges Haus. Nach Abschluss der Rohbauarbeiten findet sie einen Käufer für CHF 1,0 Mio (davon CHF 0,3 Landanteil).

Da der Kaufvertrag nach Beginn der Bauarbeiten abgeschlossen und beurkundet wurde, liegt eine steuerbare Immobilienlieferung vor. Die Meier AG muss den Gebäudeanteil von CHF 0,7 Mio. versteuern, kann aber dafür im Gegenzug die entsprechenden Vorsteuern geltend machen. Der Wert des Bodens gehört nicht zur Bemessungsgrundlage und ist daher nicht zu versteuern.

Verkauf mit Option

Der Verkäufer kann im Sinne von Art. 22 Abs. 1 und 2 MWSTG für den Verkauf optieren. Voraussetzung ist, dass der Käufer der Liegenschaft die Liegenschaft für mehrwertsteuerliche Zwecke nutzt.

Ist diese Voraussetzung erfüllt, kann der Verkäufer für den Verkauf optieren und der Verkaufspreis (ohne Wert des Bodens im Sinne von Art. 24 Abs. 6 Bst. c MWSTG)unterliegt der Mehrwertsteuer. Der Verkäufer selber muss somit keinen Eigenverbrauch abrechnen, da kein Tatbestand der Nutzungsänderung vorliegt. Weiter kann er die Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf, welche vorsteuerbelastend sind, geltend machen.

Der Käufer selber kann die Mehrwertsteuer auf dem Verkaufspreis als Vorsteuer geltend machen, sofern die Voraussetzungen im Sinne von Art Art. 28 und 29 MWSTG gegeben sind. Sobald beim Käufer in Zukunft eine Nutzungsänderung eintritt, hat der Käufer in diesem Zeitpunkt den Eigenverbrauch zu korrigieren.

Es besteht überdies die Möglichkeit, nur für einen Teil der Immobilie zu optieren. Wurde die Liegenschaft nur teilweise für mehrwertsteuerliche Zwecke genutzt, kann auch nur für diesen Teil optiert werden. Die Mehrwertsteuer ist nur für diesen Teil geschuldet, währenddem der Rest des Verkaufspreises nicht der Mehrwertsteuer unterliegt.

Übertragung im Meldeverfahren

Unter gewissen Konstellationen ist das Meldeverfahren zwingend (Art. 38 Abs. 1 MWSTG) resp. freiwillig (Art. 38 Abs. 2 MWSTG i.V.m. Art. 104 MWSTV) anzuwenden.

Übersteigt die auf dem Veräusserungspreis zum gesetzlichen Satz berechnete Steuer CHF 10 000.– oder erfolgt die Veräusserung an eine eng verbundene Person, so hat die steuerpflichtige Person ihre Abrechnungs- und Steuerentrichtungspflicht in den folgenden Fällen zwingend durch Meldung zu erfüllen:

  • bei Umstrukturierungen nach den Art. 19 und 61 DBG
  • bei anderen Übertragungen eines Gesamt- oder eines Teilvermögens auf eine andere steuerpflichtige Person im Rahmen einer Gründung, Liquidation, einer Umstrukturierung oder eines anderen im FusG vorgesehenen Rechtsgeschäfts.

Umstrukturierungstatbestände nach Art. 19 DBG stellen Übertragungen von Vermögenswerten auf eine andere Personenunternehmung sowie die Übertragung eines Betriebs oder Teilbetriebs auf eine juristische Person dar. Bei den Umstrukturierungstatbeständen im Sinne von Art. 61 DBG handelt es sich um die Umwandlung, Spaltung, Fusion, Ausgliederung und die Vermögensübertragung.

Zudem muss die Übertragung einen steuerpflichtigen Tatbestand darstellen und der Erwerber mehrwertsteuerpflichtig sein resp. durch die Umstrukturierung mehrwertsteuerpflichtig werden.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, ist das Meldeverfahren zwingend anzuwenden. Auch Liegenschaften, die bspw. mittels Umstrukturierung übertragen werden, werden mittels Meldeverfahren übertragen.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, das Meldeverfahren freiwillig anzuwenden (Art. 38 Abs. 2 MWSTG). Unter der Voraussetzung, dass beide Parteien steuerpflichtig sind oder werden, kann das Meldeverfahren freiwillig bei der Übertragung eines Grundstückes oder von Grundstücksteilen angewendet werden.

Erfolgt die Übertragung mittels Meldeverfahren, so muss dies auf der Rechnung vermerkt werden (Art. 103 MWSTV), jedoch ohne Mehrwertsteuer. Zudem ist das Formular Formular 764 auszufüllen und bei der ESTV einzureichen. Im Abrechnungsformular selber ist unter Ziffer 200 der Verkehrswert der zu veräussernden Vermögenswerte zu deklarieren und unter Ziffer 225 vom Entgelt abzuziehen. Für die Einreichung des Formulars 764 ist der Verkäufer verantwortlich.

Für den Veräusserer hat das Meldeverfahren letztendlich die gleiche Konsequenz wie beim Verkauf mit Option. Da die Liegenschaft weiterhin für mehrwertsteuerliche Zwecke beim Erwerber genutzt wird, muss der Veräusserer keinen Eigenverbrauch geltend machen. Der Erwerber führt die mehrwertsteuerliche Nutzung wie bis anhin fort, und falls in Zukunft eine Nutzungsänderung eintritt, hat der Erwerber die Nutzungsänderung geltend zu machen.

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