25.03.2019

Interkantonale Steuerausscheidung: Steuerausscheidung bei Immobilien

Die interkantonale Steuerausscheidung bei Immobilien im Privatvermögen erfolgt auf Ebene der Einkommenssteuer sowie auf Ebene der Vermögenssteuer. Je nachdem, ob eine natürliche Person besteuert wird oder ein Unternehmen, ergeben sich leicht andere Regeln.

Von: Fabian Petrus  DruckenTeilen 

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte

Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.

Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.

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Interkantonale Steuerausscheidung

1. Immobilien im Privatvermögen

Wenn der Besitzer von Immobilien in mehreren Kantonen ansässig ist, stellt die Zuweisung der Schuldzinsen wohl die häufigste Frage dar. Diese und die Schulden werden nach Lage der Aktiven zugewiesen. Die Lage der Aktiven stellt somit einen zentralen Punkt bei der interkantonalen Steuerausscheidung dar.

Da die Bewertung insbesondere der Grundstücke in den Kantonen unterschiedlich ausfällt, ist mit sog. Repartitionswerten zu arbeiten. Die Repartitionswerte sollen einen Ausgleich schaffen, um die Bewertungsunterschiede der Immobilien in den einzelnen Kantonen zu beheben. In einem ersten Schritt ist somit die Ausscheidung der Vermögenswerte nach Lage der Aktiven vorzunehmen und erst in einem zweiten Schritt können die Erträge den einzelnen Steuerdomizilen zugeordnet werden.

Repartitionswerte

Die Repartitionswerte sind nicht nur für die interkantonale Steuerausscheidung anwendbar, sondern auch für die Ermittlung des im Betrieb einer Einzelfirma investierten Eigenkapitals und dessen Meldung an die AHV.

Der Repartitionswert beträgt in der Regel in Prozenten des kantonalen Steuerwertes (kantonaler Steuerwert x Repartitionsfaktor):

KantonNichtlandwirtschaftliche
Grundstücke
Landwirtschaftliche
Grundstücke
Aargau 85 %100 %
Appenzell Ausserrhoden 70 %100 %
Appenzell Innerrhoden 110 %100 %
Bern100 %100 %
Basel-Land260 %100 %
Basel-Stadt105 %100 %
Freiburg110 %100 %
Genf115 %100 %
Glarus75 %100 %
Graubünden115 %100 %
Jura90 %100 %
Luzern95 %100 %
Neuenburg80 %100 %
Nidwalden95 %100 %
Obwalden100 %100 %
St. Gallen80 %100 %
Schaffhausen100 %100 %
Solothurn225 %100 %
Schwyz80 %100 %
Thurgau70%100 %
Tessin115 %100 %
Uri90 %80 %
Waadt80 %100 %
Wallis145 %100 %
Zug110 %100 %
Zürich90 %100 %

Vermögensausscheidung

Die Vermögensausscheidung erfolgt nach Zuordnung der Lage der Aktiven. Bewegliche Vermögen wie Wertschriften, Forderungen, Fahrzeuge, Gemälde etc. werden dem Hauptwohnsitz zugeordnet. Die Immobilien werden demjenigen Kanton zugewiesen, in dem die Liegenschaft liegt.

Die Schulden hingegen werden proportional nach Lage der Aktiven zugewiesen.

Praxisbeispiel zur Vermögensausscheidung

Der Steuerpflichtige hat seinen Wohnsitz im Kanton Schwyz und ist Besitzer einer Liegenschaft im Kanton Schwyz. Der kantonale Steuerwert in Schwyz beträgt CHF 800 000.–. Im Kanton Tessin ist er zusätzlich Eigentümer einer 3½-Zimmer-Wohnung, mit einem Steuerwert von CHF 240 000.–.

Der Kanton Schwyz als Hauptsteuerdomizil nimmt die Vermögensausscheidung wie folgt vor:

 TotalKanton SchwyzKanton Tessin
Liegenschaft im Kanton Schwyz800 000.–800 000.–0.–
Liegenschaft im Kanton Tessin240 000.–0.–240 000.–
Repartitionsfaktor 80%115%
Repartitionswert 640 000.–276 000.–
Massgebend für die Verteilung der Schulden und Schuldzinsen916 000.–640 000.–276 000.–
In Prozent100%69,87%30,13%

Korrektur Veranlagung Kanton SZ

(Wert / 80 x 20)

229 000.–160 000.–69 000.–
Steuerbar SZ1 145 000.–800 000.–345 000.–

Korrektur Veranlagung TI

(Wert /115 x 15)

–119 500.––83 500.––36 000.–
Steuerbar TI796 500.–556 500.–240 000.–

Aufgrund der unterschiedlichen Repartitionswerte in den Kantonen Schwyz und Tessin sehen die kantonalen Veranlagungen auch unterschiedlich aus. Der Kanton Schwyz bewertet die im Kanton Tessin gelegene Liegenschaft zu einem Wert von CHF 345 000.–, der Kanton Tessin die im Kanton Schwyz gelegene Liegenschaft zu einem Wert von CHF 556 500.–.

Sobald Liegenschaften im Privatvermögen sind und eine interkantonale Steuerausscheidung vorzunehmen ist, ist in einem ersten Schritt die Vermögenszuweisung unter Berücksichtigung der Repartitionswerte vorzunehmen. Nachdem die kantonalen Steuerwerte der Liegenschaften mithilfe der Repartitionswerte ausgeglichen wurden, kann das Vermögen in Prozenten nach Lage der Aktiven zugewiesen werden. Dieser Prozentsatz ist dann zu verwenden für die Zuweisung der Schulden wie auch der Schuldzinsen.

Im oben erwähnten Beispiel übernimmt der Kanton Schwyz 69,87% der Gesamtschulden wie der Gesamtzinsen, währendem der Kanton Tessin 30,13% der Gesamtschulden wie der Gesamtzinsen des Steuerpflichtigen zu übernehmen hat. Eine solche Zuweisung der Schulden und Schuldzinsen erfolgt auch dann, wenn bspw. nur auf der Immobilie im Kanton Tessin eine Hypothek lastet. Schulden werden immer proportional nach Lage der Aktiven aufgeteilt.

Einkommensausscheidung

Die Steuerausscheidung bei natürlichen Personen erfolgt grundsätzlich objektmässig. Das Einkommen aus der Erwerbstätigkeit, Nebenerwerbstätigkeit und die übrigen Einkommen werden dem Hauptsteuerdomizil zugewiesen, die Liegenschaftserträge dem Liegenschaftskanton.

Bei den Abzügen wie Schulden, Gewinnungskosten, Schuldzinsen, andere Abzüge und Steuerfreibeträge der einzelnen Steuerdomizile erfolgt die Zuteilung wie folgt:

  • Gewinnungskosten: objektmässige Zuweisung;
  • Unterhaltskosten Liegenschaften: objektmässige Zuweisung;
  • Schulden und Schuldzinsen: proportionale Zuweisung nach Lage der Aktiven;
  • Andere Abzüge und Steuerfreibeträge: Zuweisung im Verhältnis der Vermögens- und Einkommensanteile.

Damit soll erreicht werden, dass jeder Kanton seinen Anteil besteuern kann. Das Gesamteinkommen wird satzbestimmend am Hauptsteuerdomizil und in den Spezialsteuerdomizilen mitberücksichtigt.

Praxisbeispiel zur Einkommensausscheidung

Im Zusammenhang mit der Vermögensausscheidung ergibt sich aus dem obigen Beispiel die folgenden Zuweisungen: Die proportionale Zuweisung nach Lage der Aktiven beträgt somit 69,87% zugunsten des Kantons Schwyz resp. 30,13% zugunsten des Kantons Tessin. Die folgenden weiteren Angaben sind bekannt für die Ermittlung der Einkommensausscheidung:

  • Wohnsitz Kanton Schwyz, Ferienwohnung im Kanton Tessin
  • Einkommen aus unselbständiger Erwerbstätigkeit:  CHF 100 000.–
  • Berufsauslagen                                       CHF    8 000.–
  • Einzahlung Säule 3a                                  CHF    6 000.–
  • Liegenschaftsertrag Tessin                           CHF  16 000.–
  • Eigenmietwert Kanton Schwyz                       CHF  12 000.–
  • Hypothekarzinsen 3½-Zimmer-Wohnung Tessin     CHF    6 000.–
  • Hypothekarzinsen Haus Schwyz                      CHF  10 000.–
  • Wertschriftenertrag                                   CHF   5 000.–
  • Sozialabzüge                                                   CHF   5 000.–

Wie sieht nun die Einkommensausscheidung aus unter Berücksichtigung der Vermögensausscheidung; die proportionale Zuweisung nach Lage der Aktiven beträgt 69,87% Hauptwohnsitz resp. 30,13% Tessin. Der Einfachheit halber wird eine Aufteilung von 70%/30% vorgenommen.

 TotalKanton SchwyzKanton Tessin
Liegenschaftsertrag28 000.–12 000.–16 000.–
Wertschriftenertrag5 000.–5 000.–0.–
Total Nettovermögensertrag33 000.–17 000.–16 000.–
Schuldzinsenverteilung100%70%30%
Schuldzinsen(16 000.–)(11 200.–)(4 800.–)
Total Nettovermögensertrag nach Schuldzinsen17 000.–5 800.–11 200.–
Lohn100 000.–100 000.–0.–
Berufsauslagen(8 000.–)(8 000.–)0.–
Säule 3a(6 000.–)(6 000.–)0.–
Reineinkommen103 000.–91 800.–11 200.–
In Prozent100%89,13%10,87%
Sozialabzüge (Verteilung % Reineinkommen)(5 000.–)(4 456.–)(544.–)
Steuerbares Einkommen98 000.–87 344.–10 656.–

Eine Doppelbesteuerung liegt nicht vor. Würde der Steuerpflichtige sein ganzes Einkommen im Kanton Schwyz versteuern, würde der Steuerpflichtige maximal CHF 98 000.– besteuern. Aufgrund der interkantonalen Steuerausscheidung wird er letztendlich gleich gestellt.

2. Liegenschaftenhändlern

Vermögensausscheidung

Bei den Liegenschaftenhändlern stellen die Grundstücke in aller Regel Umlaufvermögen dar. Im Zusammenhang mit der Vermögensausscheidung kann auf die Bestimmungen bei Immobilien im Privatvermögen verwiesen werden. 

Grundstücke werden dem Belegenheitskanton zugewiesen und die Schulden proportional nach Lage der Aktiven verteilt.

Einkommensausscheidung

Auch bei der Einkommensausscheidung erfolgt die Ausscheidung ähnlich wie bei Liegenschaften im Privatvermögen. Die Zuweisung der Erträge und Aufwendungen erfolgt wie folgt:

  • Liegenschaftserträge: objektmässige Zuweisung;
  • Gewinnungskosten: objektmässige Zuweisung;
  • Schuldzinsen: proportional nach Lage der Aktiven;
  • Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften: Belegenheitskanton

3. Einzelfirma und einfache Gesellschaft

Vom Grundsatz her betrachtet kann auf die Steuerausscheidung bei natürlichen Personen verwiesen werden, mit dem Zusatz, dass das Vermögen und der Gewinn der Einzelfirma resp. einfachen Gesellschaft dem Ort der Einzelfirma resp. einfachen Gesellschaft zugewiesen wird.

Die Schuldzinsen und die Schulden werden jedoch wiederum proportional nach Lage der Aktiven verteilt. Somit sind die Schuldzinsen beim Gewinn zu bereinigen wie auch die Schulden beim Vermögen der Einzelfirma resp. einfachen Gesellschaft .

Zudem ist für den Geschäft sbetrieb ein kalkulierter Vermögensertrag (Eigenkapitalzins + verbuchte Schuldzinsen) zu ermitteln. Bei der Ermittlung des Eigenkapitalzinses wird auf den durch die AHV angewandten Zinsfuss abgestellt.

Der Rest der interkantonalen Steuerausscheidung erfolgt nach dem Prinzip der interkantonalen Steuerausscheidung bei natürlichen Personen.

4. Kollektiv- und Kommanditgesellschaften

Grundsätzlich erfolgt die interkantonale Steuerausscheidung analog der Steuerausscheidung bei natürlichen Personen.

Eine Ausnahmeregelung gilt es allerdings zu beachten. Die Beteiligung an der Kollektiv- und Kommanditgesellschaft stellt ein Sondervermögen dar, welches dem Belegenheitskanton zugewiesen wird. Da es sich um ein Sondervermögen handelt, wird das Nettovermögen übernommen, d.h. auch die Schulden. Im Unterschied zur Einzelfirma und einfachen Gesellschaft werden die Schulden der Kollektiv- und Kommanditgesellschaft nicht proportional nach Lage der Aktiven, sondern es wird das Nettovermögen (inkl. Schulden) dem Belegenheitsort zugewiesen.

Hinsichtlich der Zuweisung des Einkommens werden die Geschäftszinsen ebenfalls dem Belegenheitsort zugewiesen. Dafür übernimmt der Belegenheitsort der Kollektiv- und Kommanditgesellschaft keine anderen Zinsen. Die persönlichen Schulden und Schuldzinsen werden somit nicht dem Belegenheitsort der Kollektiv- und Kommanditgesellschaft zugewiesen.

Die übrigen Bestimmungen betreffend die interkantonale Steuerausscheidung entsprechen wiederum den Prinzipien für die Steuerausscheidung von natürlichen Personen.

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