19.04.2017

Steueroptimierung: Insbesondere beim Kauf und Bau von Liegenschaften

Diese Checklistenzusammenstellung befasst sich mit Immobilien, gehalten von Kapitalgesellschaften und deren steuerrechtlichen Folgen resp. die Problematiken beim Kauf und Bau von Liegenschaften.

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Steueroptimierung

Verschiedene Konstellationen beim Kauf von Liegenschaften

Die häufigste Konstellation einer Liegenschaft mit einer Kapitalgesellschaft ist sicherlich der Mix zwischen Betriebsgesellschaft und Betriebsliegenschaft resp. Kapitalanlageliegenschaften. Insbesondere im KMU-Bereich findet man oftmals auch die Konstellation, dass eigentlich privat vom Aktionär benutzte Immobilien in der Betriebsgesellschaft sind.

Im Zeitpunkt des Kaufs von Liegenschaften sollte man sich bereits Gedanken machen über die optimale Struktur, denn es wird später schwierig, die Immobilien vom Betrieb zu trennen. Spätestens im Zeitpunkt eines allfälligen Verkaufs sind die potentiellen Käufer oftmals nicht bereit, für die Immobilie den wahren Wert zu bezahlen, da für die Käufer der Betriebsteil interessant ist.

Dementsprechend sollten vor dem Kauf folgende Konstellationen mitberücksichtigt werden:

  • Kauf der Immobilie privat?
  • Kauf der Immobilie in die Betriebsgesellschaft?
  • Kauf der Immobilie mittels separater Kapitalgesellschaft (Immobiliengesellschaft)?
  • Mieten anstelle eines Kaufes?

Je nach Konstellation kann die eine Variante besser ausfallen als die andere. Im Steuerrecht ist es in der Regel so, dass keine allgemeingültige Lösung von vornherein besteht. Es kommt auf die jeweilige Situation drauf an und jede Variante sollte überprüft werden.

Steueroptimierung: Kauf Privat

Die Immobilie wird privat erworben. Falls es sich um eine Betriebsliegenschaft handelt, wird die Immobilie an die Betriebsgesellschaft zum Verkehrswert vermietet. Die jährlichen Mieterträge abzüglich der Schuldzinsen und Unterhaltskosten unterliegen beim Steuerpflichtigen der Einkommenssteuer.

Der Kauf direkt ins Privatvermögen bringt verschiedene Vorteile wie aber auch Nachteile mit sich. Im Einzelfall ist unter Berücksichtigung der effektiven Zahlen ein Vergleich der Optimierungsmöglichkeiten anzustellen.

Im Allgemeinen können die Vor- und Nachteile beim Kauf ins Privatvermögen wie folgt dargelegt werden:

Vorteile:

  • Trennung Immobilie und Betrieb;
  • Immobilie ist bereits im Privatvermögen, keine wirtschaftliche Doppelbelastung;
  • Unterhaltskosten abzugsfähig;
  • Beim Verkauf ist nur die Grundstückgewinnsteuer geschuldet;
  • Amortisation mittels zukünftiger Mieterträgen;
  • Ergebnis der Betriebsgesellschaft wird nicht durch die Immobilie "verwässert";
  • Wertzuwachs und Werthaltigkeit befinden sich im Privatvermögen;
  • Gesellschaft bleibt leicht, da keine Immobilie und keine stillen Reserven auf der Immobilie vorhanden sind;
  • Altersvorsorge, der Betrieb kann für sich alleine verkauft werden, währendem die Liegenschaft im Privatvermögen bleibt.

Nachteile:

  • Abschreibungen auf der Immobilie können nicht geltend gemacht werden, dadurch eventuell hohe Einkommenssteuern. Einkommenssteuern gehen zulasten eines Grossteils der Amortisation;
  • Bildung Rückstellungen nicht möglich, da Privatvermögen;
  • Latente Gefahr der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler;
  • Investitionen müssen privat getragen werden.

Weiter ist natürlich die Frage der Finanzierung wichtig und die Beurteilung einer allfälligen Wertsteigerung oder eines Wertverlusts der Immobilie. Bei Risikoobjekten resp. bei Objekten, die eher im Wert sinken als steigen, ist das Halten im Privatvermögen nicht von Vorteil, da der Verlust nicht verrechnet werden kann.

Steueroptimierung: Kauf in die Betriebsgesellschaft

Die Immobilie wird direkt von der Betriebsgesellschaft erworben. Der Betrieb und die Immobilien sind somit miteinander verschmolzen und die Unterhaltskosten, Schuldzinsen, Abschreibungen und Rückstellungen können direkt vom Betriebsgewinn in Abzug gebracht werden.

Der Kauf direkt in die Betriebsgesellschaft bringt verschiedene Vorteile wie aber auch Nachteile mit sich. Im Einzelfall ist unter Berücksichtigung der effektiven Zahlen ein Vergleich anzustellen.

Im Allgemeinen können die Vor- und Nachteile beim Kauf direkt in die Betriebsgesellschaft wie folgt dargelegt werden:

Vorteile:

  • Steueroptimierung aufgrund der Möglichkeit von Abschreibungen;
  • Steueroptimierung, da Rückstellungen gebildet werden können.
  • Unterhaltskosten abzugsfähig;
  • Amortisation im Umfang der getätigten Abschreibungen; Bildung von Cashflow;
  • Sicherheiten beidseitig;
  • in einem ersten Schritt durch den Betrieb, später kann allenfalls die Immobilie dem Betrieb Sicherheiten gewähren.

Nachteile:

  • Trennung vom Betrieb in Zukunft sehr schwierig;
  • Verkauf der Immobilie direkt aus der Betriebsgesellschaft führt zur wirtschaftlichen Doppelbelastung – Geld an Aktionär kann nur mittels Dividende fliessen;
  • Vermischung des operativen Ergebnisses mit der Immobilie – Aufzeigen des wahren Ergebnisses? Resp. erkennt man selber noch das effektive Ergebnis des Betriebes?
  • Gesellschaft wird mit der Immobilie "schwer", da aufgrund von Abschreibungen und evtl. Wertzuwachs grosse stille Reserven vorhanden sind. Es wird schwieriger, potenzielle Käufer zu finden;
  • Realisation der Abschreibungen in Zukunft (beim Verkauf).

Es kann Sinn machen, die Immobilie direkt über die Betriebsgesellschaft zu erwerben. Die Praxis zeigt jedoch, dass viele Unternehmer heute beabsichtigen, die Immobilie(n) vom Betrieb zu trennen, dies aus unterschiedlichen Gründen. Zum einen generierte die Immobilie über die Jahre hinweg eine Wertsteigerung und ist als Anlageobjekt sehr interessant. Zum anderen stellt man häufig fest, dass bei einem beabsichtigten Verkauf potenzielle Käufer oftmals nicht bereit sind, für die Immobilie den vollen Verkehrswert zu bezahlen. Für den potenziellen Käufer ist der Betrieb der interessante Bereich und weniger die Immobilie.

Unabhängig davon ist es wichtig, im Zeitpunkt des Kaufs die unterschiedlichen Varianten zu betrachten. Es kann auch möglich sein, dass im heutigen Zeitpunkt Variante A die beste ist, man aber dann in ein paar Jahren feststellt, dass Variante B nun besser ist.

Steueroptimierung: Kauf mittels separater Gesellschaft

Die Immobilie wird von einer separaten Gesellschaft erworben. Die Betriebsgesellschaft ist somit die Schwestergesellschaft der Immobiliengesellschaft. Mit diesem Konstrukt wird erreicht, dass die Trennung vom Betrieb bereits gegeben ist. Weiter kann man im Gegensatz zum Halten im Privatvermögen Abschreibungen generieren und die Gefahr der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler entfällt.

Mit den Mieterträgen der Betriebsgesellschaft kann die Amortisation getätigt werden. Damit die Steuerfolgen auf Ebene der Immobiliengesellschaft tief bleiben, werden Abschreibungen im Umfang der Mieterträge vorgenommen (sofern gesetzlich zulässig). Mit dem dadurch zur Verfügung stehenden Cashflow kann amortisiert werden. Selbstverständlich wird die Immobiliengesellschaft in ein paar Jahren Gewinne zu versteuern haben, da die Abschreibungen wahrscheinlich tiefer ausfallen werden als zu Beginn. Aber in diesem Zeitpunkt benötigt die Immobiliengesellschaft auch nicht mehr so viel Geld für die Amortisation.

Wie bereits oben erwähnt, sollte diese Variante mit den konkreten Zahlen berechnet und verglichen werden. Im Allgemeinen können die Vor- und Nachteile beim Kauf mittels einer separaten Gesellschaft wie folgt dargelegt werden:

Vorteile:

  • Trennung Immobilie und Betrieb;
  • Steueroptimierung aufgrund der Möglichkeit von Abschreibungen;
  • Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten, da Rückstellungen gebildet werden können.
  • Unterhaltskosten abzugsfähig;
  • Amortisation im Umfang der getätigten Abschreibungen; Bildung von Cashflow;
  • Betriebsergebnis stellt das wahre Ergebnis dar;
  • Im Zeitpunkt des Verkaufs wird nur die Betriebsgesellschaft veräussert, die Immobiliengesellschaft kann als Altersvorsorge beibehalten werden;
  • Steuerfreier Kapitalgewinn auf Ebene Bund beim Verkauf der Immobiliengesellschaft (sofern kein gewerbsmässiger Liegenschaftshändler).  

Nachteile:

  • Gründung einer neuen Gesellschaft;
  • Administrativer Aufwand steigt ein bisschen, da eine Gesellschaft mehr;
  • Dreieckstheorie anwendbar, sofern Verrechnungen mit der Schwestergesellschaft nicht zum Verkehrswert erfolgt. Dies kann aber optimiert werden;
  • Verkauf der Immobiliengesellschaft löst die Grundstückgewinnbesteuerung aus;
  • Wirtschaftliche Doppelbelastung bei Ausschüttung an Aktionär;
  • Realisation der Abschreibungen in Zukunft (beim Verkauf).

Der Kauf der Immobilie mittels einer separaten Gesellschaft und somit die Trennung vom Betriebsteil von Anfang an stellt in der Praxis eine relativ gute Lösung dar. Selbstverständlich ist jeder Fall einzeln zu beurteilen.

Diese Variante hat ähnliche Vorteile wie die Variante ‹Halten im Privatvermögen›. Die Hauptunterschiede liegen darin, dass mittels Abschreibungen auf Ebene der Immobiliengesellschaft ein Cashflow generiert werden kann, der nicht der Gewinnsteuer unterliegt. Die Steueroptimierungsmöglichkeiten sind grösser als bei der Variante ‹Halten im Privatvermögen›.

Beim Verkauf sind die Steuerfolgen nahezu identisch, sofern die Immobiliengesellschaft als Ganzes veräussert wird. Wird jedoch nicht die Immobiliengesellschaft als Ganzes, sondern die einzelnen Immobilien aus der Immobiliengesellschaft veräussert, werden die Steuerfolgen viel höher ausfallen.

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