19.04.2017

Steueroptimierung: Insbesondere beim Kauf und Bau von Liegenschaften

Diese Checklistenzusammenstellung befasst sich mit Immobilien, gehalten von Kapitalgesellschaften und deren steuerrechtlichen Folgen resp. die Problematiken beim Kauf und Bau von Liegenschaften.

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Steueroptimierung

Verschiedene Konstellationen beim Kauf von Liegenschaften

Die h├Ąufigste Konstellation einer Liegenschaft mit einer Kapitalgesellschaft ist sicherlich der Mix zwischen Betriebsgesellschaft und Betriebsliegenschaft resp. Kapitalanlageliegenschaften. Insbesondere im KMU-Bereich findet man oftmals auch die Konstellation, dass eigentlich privat vom Aktion├Ąr benutzte Immobilien in der Betriebsgesellschaft sind.

Im Zeitpunkt des Kaufs von Liegenschaften sollte man sich bereits Gedanken machen ├╝ber die optimale Struktur, denn es wird sp├Ąter schwierig, die Immobilien vom Betrieb zu trennen. Sp├Ątestens im Zeitpunkt eines allf├Ąlligen Verkaufs sind die potentiellen K├Ąufer oftmals nicht bereit, f├╝r die Immobilie den wahren Wert zu bezahlen, da f├╝r die K├Ąufer der Betriebsteil interessant ist.

Dementsprechend sollten vor dem Kauf folgende Konstellationen mitber├╝cksichtigt werden:

  • Kauf der Immobilie privat?
  • Kauf der Immobilie in die Betriebsgesellschaft?
  • Kauf der Immobilie mittels separater Kapitalgesellschaft (Immobiliengesellschaft)?
  • Mieten anstelle eines Kaufes?

Je nach Konstellation kann die eine Variante besser ausfallen als die andere. Im Steuerrecht ist es in der Regel so, dass keine allgemeing├╝ltige L├Âsung von vornherein besteht. Es kommt auf die jeweilige Situation drauf an und jede Variante sollte ├╝berpr├╝ft werden.

Steueroptimierung: Kauf Privat

Die Immobilie wird privat erworben. Falls es sich um eine Betriebsliegenschaft handelt, wird die Immobilie an die Betriebsgesellschaft zum Verkehrswert vermietet. Die j├Ąhrlichen Mietertr├Ąge abz├╝glich der Schuldzinsen und Unterhaltskosten unterliegen beim Steuerpflichtigen der Einkommenssteuer.

Der Kauf direkt ins Privatverm├Âgen bringt verschiedene Vorteile wie aber auch Nachteile mit sich. Im Einzelfall ist unter Ber├╝cksichtigung der effektiven Zahlen ein Vergleich der Optimierungsm├Âglichkeiten anzustellen.

Im Allgemeinen k├Ânnen die Vor- und Nachteile beim Kauf ins Privatverm├Âgen wie folgt dargelegt werden:

Vorteile:

  • Trennung Immobilie und Betrieb;
  • Immobilie ist bereits im Privatverm├Âgen, keine wirtschaftliche Doppelbelastung;
  • Unterhaltskosten abzugsf├Ąhig;
  • Beim Verkauf ist nur die Grundst├╝ckgewinnsteuer geschuldet;
  • Amortisation mittels zuk├╝nftiger Mietertr├Ągen;
  • Ergebnis der Betriebsgesellschaft wird nicht durch die Immobilie "verw├Ąssert";
  • Wertzuwachs und Werthaltigkeit befinden sich im Privatverm├Âgen;
  • Gesellschaft bleibt leicht, da keine Immobilie und keine stillen Reserven auf der Immobilie vorhanden sind;
  • Altersvorsorge, der Betrieb kann f├╝r sich alleine verkauft werden, w├Ąhrendem die Liegenschaft im Privatverm├Âgen bleibt.

Nachteile:

  • Abschreibungen auf der Immobilie k├Ânnen nicht geltend gemacht werden, dadurch eventuell hohe Einkommenssteuern. Einkommenssteuern gehen zulasten eines Grossteils der Amortisation;
  • Bildung R├╝ckstellungen nicht m├Âglich, da Privatverm├Âgen;
  • Latente Gefahr der Qualifikation als gewerbsm├Ąssiger Liegenschaftsh├Ąndler;
  • Investitionen m├╝ssen privat getragen werden.

Weiter ist nat├╝rlich die Frage der Finanzierung wichtig und die Beurteilung einer allf├Ąlligen Wertsteigerung oder eines Wertverlusts der Immobilie. Bei Risikoobjekten resp. bei Objekten, die eher im Wert sinken als steigen, ist das Halten im Privatverm├Âgen nicht von Vorteil, da der Verlust nicht verrechnet werden kann.

Steueroptimierung: Kauf in die Betriebsgesellschaft

Die Immobilie wird direkt von der Betriebsgesellschaft erworben. Der Betrieb und die Immobilien sind somit miteinander verschmolzen und die Unterhaltskosten, Schuldzinsen, Abschreibungen und R├╝ckstellungen k├Ânnen direkt vom Betriebsgewinn in Abzug gebracht werden.

Der Kauf direkt in die Betriebsgesellschaft bringt verschiedene Vorteile wie aber auch Nachteile mit sich. Im Einzelfall ist unter Ber├╝cksichtigung der effektiven Zahlen ein Vergleich anzustellen.

Im Allgemeinen k├Ânnen die Vor- und Nachteile beim Kauf direkt in die Betriebsgesellschaft wie folgt dargelegt werden:

Vorteile:

  • Steueroptimierung aufgrund der M├Âglichkeit von Abschreibungen;
  • Steueroptimierung, da R├╝ckstellungen gebildet werden k├Ânnen.
  • Unterhaltskosten abzugsf├Ąhig;
  • Amortisation im Umfang der get├Ątigten Abschreibungen; Bildung von Cashflow;
  • Sicherheiten beidseitig;
  • in einem ersten Schritt durch den Betrieb, sp├Ąter kann allenfalls die Immobilie dem Betrieb Sicherheiten gew├Ąhren.

Nachteile:

  • Trennung vom Betrieb in Zukunft sehr schwierig;
  • Verkauf der Immobilie direkt aus der Betriebsgesellschaft f├╝hrt zur wirtschaftlichen Doppelbelastung ÔÇô Geld an Aktion├Ąr kann nur mittels Dividende fliessen;
  • Vermischung des operativen Ergebnisses mit der Immobilie ÔÇô Aufzeigen des wahren Ergebnisses? Resp. erkennt man selber noch das effektive Ergebnis des Betriebes?
  • Gesellschaft wird mit der Immobilie "schwer", da aufgrund von Abschreibungen und evtl. Wertzuwachs grosse stille Reserven vorhanden sind. Es wird schwieriger, potenzielle K├Ąufer zu finden;
  • Realisation der Abschreibungen in Zukunft (beim Verkauf).

Es kann Sinn machen, die Immobilie direkt ├╝ber die Betriebsgesellschaft zu erwerben. Die Praxis zeigt jedoch, dass viele Unternehmer heute beabsichtigen, die Immobilie(n) vom Betrieb zu trennen, dies aus unterschiedlichen Gr├╝nden. Zum einen generierte die Immobilie ├╝ber die Jahre hinweg eine Wertsteigerung und ist als Anlageobjekt sehr interessant. Zum anderen stellt man h├Ąufig fest, dass bei einem beabsichtigten Verkauf potenzielle K├Ąufer oftmals nicht bereit sind, f├╝r die Immobilie den vollen Verkehrswert zu bezahlen. F├╝r den potenziellen K├Ąufer ist der Betrieb der interessante Bereich und weniger die Immobilie.

Unabh├Ąngig davon ist es wichtig, im Zeitpunkt des Kaufs die unterschiedlichen Varianten zu betrachten. Es kann auch m├Âglich sein, dass im heutigen Zeitpunkt Variante A die beste ist, man aber dann in ein paar Jahren feststellt, dass Variante B nun besser ist.

Steueroptimierung: Kauf mittels separater Gesellschaft

Die Immobilie wird von einer separaten Gesellschaft erworben. Die Betriebsgesellschaft ist somit die Schwestergesellschaft der Immobiliengesellschaft. Mit diesem Konstrukt wird erreicht, dass die Trennung vom Betrieb bereits gegeben ist. Weiter kann man im Gegensatz zum Halten im Privatverm├Âgen Abschreibungen generieren und die Gefahr der Qualifikation als gewerbsm├Ąssiger Liegenschaftsh├Ąndler entf├Ąllt.

Mit den Mietertr├Ągen der Betriebsgesellschaft kann die Amortisation get├Ątigt werden. Damit die Steuerfolgen auf Ebene der Immobiliengesellschaft tief bleiben, werden Abschreibungen im Umfang der Mietertr├Ąge vorgenommen (sofern gesetzlich zul├Ąssig). Mit dem dadurch zur Verf├╝gung stehenden Cashflow kann amortisiert werden. Selbstverst├Ąndlich wird die Immobiliengesellschaft in ein paar Jahren Gewinne zu versteuern haben, da die Abschreibungen wahrscheinlich tiefer ausfallen werden als zu Beginn. Aber in diesem Zeitpunkt ben├Âtigt die Immobiliengesellschaft auch nicht mehr so viel Geld f├╝r die Amortisation.

Wie bereits oben erw├Ąhnt, sollte diese Variante mit den konkreten Zahlen berechnet und verglichen werden. Im Allgemeinen k├Ânnen die Vor- und Nachteile beim Kauf mittels einer separaten Gesellschaft wie folgt dargelegt werden:

Vorteile:

  • Trennung Immobilie und Betrieb;
  • Steueroptimierung aufgrund der M├Âglichkeit von Abschreibungen;
  • Steuerliche Optimierungsm├Âglichkeiten, da R├╝ckstellungen gebildet werden k├Ânnen.
  • Unterhaltskosten abzugsf├Ąhig;
  • Amortisation im Umfang der get├Ątigten Abschreibungen; Bildung von Cashflow;
  • Betriebsergebnis stellt das wahre Ergebnis dar;
  • Im Zeitpunkt des Verkaufs wird nur die Betriebsgesellschaft ver├Ąussert, die Immobiliengesellschaft kann als Altersvorsorge beibehalten werden;
  • Steuerfreier Kapitalgewinn auf Ebene Bund beim Verkauf der Immobiliengesellschaft (sofern kein gewerbsm├Ąssiger Liegenschaftsh├Ąndler).  

Nachteile:

  • Gr├╝ndung einer neuen Gesellschaft;
  • Administrativer Aufwand steigt ein bisschen, da eine Gesellschaft mehr;
  • Dreieckstheorie anwendbar, sofern Verrechnungen mit der Schwestergesellschaft nicht zum Verkehrswert erfolgt. Dies kann aber optimiert werden;
  • Verkauf der Immobiliengesellschaft l├Âst die Grundst├╝ckgewinnbesteuerung aus;
  • Wirtschaftliche Doppelbelastung bei Aussch├╝ttung an Aktion├Ąr;
  • Realisation der Abschreibungen in Zukunft (beim Verkauf).

Der Kauf der Immobilie mittels einer separaten Gesellschaft und somit die Trennung vom Betriebsteil von Anfang an stellt in der Praxis eine relativ gute L├Âsung dar. Selbstverst├Ąndlich ist jeder Fall einzeln zu beurteilen.

Diese Variante hat ├Ąhnliche Vorteile wie die Variante ÔÇ╣Halten im Privatverm├ÂgenÔÇ║. Die Hauptunterschiede liegen darin, dass mittels Abschreibungen auf Ebene der Immobiliengesellschaft ein Cashflow generiert werden kann, der nicht der Gewinnsteuer unterliegt. Die Steueroptimierungsm├Âglichkeiten sind gr├Âsser als bei der Variante ÔÇ╣Halten im Privatverm├ÂgenÔÇ║.

Beim Verkauf sind die Steuerfolgen nahezu identisch, sofern die Immobiliengesellschaft als Ganzes ver├Ąussert wird. Wird jedoch nicht die Immobiliengesellschaft als Ganzes, sondern die einzelnen Immobilien aus der Immobiliengesellschaft ver├Ąussert, werden die Steuerfolgen viel h├Âher ausfallen.

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