06.09.2016

Immobilieninvestitionen: Auswirkungen der BEPS-Initiative

Die Arbeiten der OECD zur Base Erosion and Profit Shifting (BEPS) Initiative wurden im Juli 2013 mit dem Ziel aufgenommen, die Gestaltungsmöglichkeiten von global agierenden Konzernen einzuschränken, welche durch länderübergreifende Strukturen versuchen, ihre Steuerlast zu minimieren.

Von: Daniel Schmidt, Roland Böhi   Drucken Teilen   Kommentieren  

Daniel Schmidt

Manager Transaction Tax Services, von EY Zürich

 

 

Dr. Roland Böhi

Partner Transaction Tax Services, von EY Zürich

 

 

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Immobilieninvestitionen

Weitere Auswirkungen der BEPS-Initiative

Konkret soll die Besteuerung der Gewinne an dem Ort erfolgen, wo die Aktivitäten durchgeführt wurden, die diese Gewinne hervorgebracht haben. Zwar liegt der Fokus nicht im Bereich der Immobilieninvestitionen, dennoch werden die Massnahmen Auswirkungen auf bestimmte Immobilienstrukturen haben. Aus diesem Grund wird es wohl erforderlich sein, existierende Investitionsstrukturen zu überprüfen und womöglich Anpassungen vorzunehmen und bei neuen Transaktionen den Massnahmenkatalog der BEPS-Initiative bereits jetzt vorausschauend zu berücksichtigen. Im Rahmen dieses Beitrages werden mögliche Auswirkungen der BEPS-Initiative für Immobilieninvestitionen kurz skizziert.

Hybride Finanzierungsstrukturen

Im Fokus des Aktionspunkts 2 stehen Gestaltungen, welche Eigenkapital, Fremdkapital oder Derivativkontrakte beinhalten, wobei diese Instrumente in einem Land steuerlich gleich wie Eigenkapital (resp. wie eine Beteiligung) und in dem anderen Land wie Fremdkapital behandelt werden. Beispielsweise im Falle eines hybriden Darlehens, sind die Zinszahlungen auf diesem Darlehen bei der zahlenden Gesellschaft steuerlich abzugsfähig, wobei auf Stufe der empfangenden Gesellschaft diese Zahlungen als Beteiligungserträge angesehen werden und somit dem Beteiligungsabzug oder einer ähnlichen privilegierten Besteuerung unterliegen (steuerlicher Abzug ohne korrespondierende Besteuerung der Erträge). Es ist somit wichtig, zu prüfen, ob die konkrete Struktur zu einer doppelten Nichtbesteuerung führt.

Sofern Immobilieninvestitionen unter Einsatz von hybriden Finanzierungsinstrumenten strukturiert wurden, müssen mögliche gesetzliche Änderungen beachtet werden und ggf. Umgestaltungsvarianten erarbeitet werden.

Begrenzung eines «übermässigen» Zinsabzugs

Im Vordergrund des Aktionspunkts 4 steht die Beschränkung des Zinsabzuges bei der Darlehensvergabe zwischen verbundenen Unternehmen. Die OECD geht in ihrem Vorschlag zur Beschränkung der steuerlich abzugsfähigen Zinsen noch weiter und beschränkt den Zinsabzug auch gegenüber Dritten. Gemäss Diskussionsentwurf zum Thema Abzug von Zinsen und sonstigen finanziellen Aufwendungen unter dem Aktionspunkt 4, verwenden Konzerne oft Finanzierungsstrukturen, die es ihnen ermöglichen, den steuerbaren Gewinn von operativen Gesellschaften mittels Zinszahlungen zu reduzieren, obwohl die Gruppe als Gesamtes gar nicht oder nur geringfügig Fremdkapital aufgenommen hat. Zudem wird Fremdkapital oft dazu verwendet, Investitionen zu tätigen, deren Erträge gar nicht oder erst künftig besteuert werden. Der Zinsaufwand auf dem Fremdkapital, mit dem die Investition finanziert wurde, kann aber in der Regel steuerlich in Abzug gebracht werden, was letztlich zu einer Verminderung des Steuersubstrats führt. Die OECD schlägt alternativ die Beschränkung des Zinsabzuges auf Basis einer konzernweiten Betrachtung («Group-Wide Test»; Netto-Zinsabzug beschränkt auf Bankdarlehen der Gruppe) oder eines festgelegten Verhältnisses («Fixed-Ratio Test»; Zinsabzug beschränkt bis zu einer Höhe von 10%-30% des EBITDA) vor. Dies kann erheblichen Einfluss auf die Rendite von Immobilieninvestitionen haben, bei denen Gesellschaftsdarlehen zur Optimierung der Steuerbelastung im Ausland genutzt werden.

Vermeidung von Abkommensmissbrauch

Diese Massnahme könnte die grössten Auswirkungen auf Immobilieninvestoren haben. Beim Aktionspunkt 6 handelt es sich um einen Mindeststandard (insbesondere im Zusammenhang mit «Treaty Shopping»), welcher für die Schweiz verpflichtend ist und von dieser in den neuen DBAs bereits berücksichtigt werden wird, bzw. in neueren DBAs bereits entsprechende Anpassungen berücksichtigt wurden.

Ziel dieser Massnahmen ist es, die Gewährung von Abkommensvorteilen in unangemessenen Fällen (Berufung auf vorteilhaftere DBAs) zu unterbinden. Zu diesem Zweck schlägt die OECD eine «limitation on benefits»-Klausel (LOB-Klausel) sowie eine allgemeine Missbrauchsregelung (PPT) vor. In der Kritik steht hier vornehmlich die LOB-Klausel. Diese soll die Gewährung von Abkommensvorteilen auf qualifizierte Personen beschränken. Gemäss der derzeit vorgeschlagenen LOB-Klausel würden jedoch einige in der Praxis häufig vorkommende Konstellationen, die meistens nicht missbräuchlicher Natur sind, die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme von Abkommensvorteilennicht erfüllen.

Aus diesem Grund wird von den Immobilienverbänden vorgeschlagen, allen Immobilieninvestitionen Abkommensvorteile zu gewähren, da diese mehrheitlich von Investoren getätigt werden, welche, bei einer direkten Investition (und nicht mittels eines Master Feeder Funds oder Joint Ventures), diese Vorteile ohnehin beanspruchen könnten. Mit der LOB-Klausel und der PPT-Regel soll u.a. die quellensteuerfreie (oder reduzierte) Durchleitung von Einkünften bei mehrstöckigen (Holding-)Strukturen an gewisse Kriterien geknüpft werden, z.B. Substanz oder wirtschaftliche Aktivität. Für Immobilienfonds kann daher eine Einschränkung der Abkommensberechtigung des Fondsvehikels höhere Quellenssteuerbelastungen bei Auslandsinvestitionen zur Folge haben.

Betriebsstättenbegriff und Verrechnungspreise

Aktionspunkt 7 sieht die Ausweitung des Betriebsstättenbegriffs vor. Konkret ist die Ausweitung der Begründung einer Betriebsstätte durch abhängige Vertreter, die Änderung der Ausnahmebestimmung in Bezug auf unabhängige Vertreter (diese können neu unter gewissen Voraussetzungen auch eine Betriebsstätte begründen) sowie die allgemeine Beschränkung des Ausnahmekatalogs in dem Sinne, dass nur noch Hilfs- und vorbereitende Tätigkeiten als Ausnahmen von der Betriebsstättenbegründung gelten, vorgesehen. Die Änderungen könnten Auswirkungen auf die Strukturierung von Immobilieninvestitionen im Inland über ausländische immobilienhaltende Gesellschaften haben; im Allgemeinen also Auswirkungen auf die Gestaltung von Verträgen mit lokalen Property- und Asset-Managern und die Verwaltung von Immobilien vor Ort. Die Auslegung des Betriebsstättenbegriffs könnte für REIMs eine Steuerpflicht begründen, wo vorher keine bestand.

Des Weiteren sind die Vorgaben zu den Verrechnungspreisen (Aktionspunkte 8-10) auch für Immobilieninvestitionen zu beachten. Insbesondere sind diese relevant für die Beurteilung von Darlehenskonditionen bzw. der Zinssätze und von gruppeninternen Gebühren (Vermögensverwaltung, Investitionsberatung etc.).

Transparenz

Die Aktionspunkte 13 und 5 sollen insbesondere bei Anleger- und Investitionsstrukturen für mehr Transparenz sorgen. Auch diese Massnahmen gehören zu den sog. Mindeststandards, welche die Schweiz umsetzen wird.

Im Rahmen der Massnahme 13 zum Austausch der Verrechnungspreisdokumentation, werden von der OECD sog. Country-by-Country-Reports gefordert. Eine multilaterale Rahmenvereinbarung (CbC MCAA, Implementierung voraussichtlich 2018) soll den Austausch von CbC-Daten ermöglichen. Konkret besteht die Dokumentation aus einem Masterfile (Vorstellung der Gruppe und deren Geschäftsbereich), einem Local File (beschreibt die lokale Gesellschaft sowie deren Transaktionen), sowie des CbCR(dieses ist von der obersten Gruppengesellschaft auszufüllen und umfasst bestimmte Informationen und Finanzkennzahlen für jedes Land, in dem die Gruppe tätig ist). Die Aufzeichnung des Verrechnungspreisgefüges (insbesondere mit Blick auf Zinssätze bei Gesellschafterdarlehen und die Höhe sowie Weiterbelastung von Managementgebühren) bedeutet einerseits einen erheblich höheren Aufwand für die Unternehmen, andererseits aber auch Transparenz über interne Leistungsbeziehungen, cash flows und sämtlicher Steuerzahlungen auf internationaler Ebene. Es wird erwartet, dass die Massnahme erst im Jahr 2018 implementiert wird. Dennoch muss sichergestellt werden, dass zu Beginn des Jahres 2017 die CbCR-Daten von Schweizer multinationalen Unternehmen für das Jahr 2016 vorliegen, da sonst die Massnahmen der OECD nicht vollständig umgesetzt sind. Somit sind bereits jetzt Optimierungen bei der internen Dokumentation für Immobilieninverstoren und Asset Managern anzuraten.

Mehr Transparenz soll auch durch den Austausch von Spontanauskünften für Rulings (Teil des Aktionspunkts 5) gewährleistet werden. Die Schweiz wird Informationen über Steuervorbescheide spontan austauschen, welche am oder nach dem 1.1.2010 gewährt und zum Zeitpunkt der Anwendung des Amtshilfeübereinkommens (2018) noch wirksam sind.

Wirksame Bekämpfung schädlicher Steuerpraktiken

Unter dem Aktionspunkt 5 gelten Regime, die ausländische und inländische Erträge unterschiedlich besteuern (sog. «ring-fencing»), als schädlich. Im Visier sind hier vor allem die kantonalen Status-Gesellschaften. Aus diesem Grund wurde beschlossen, diese im Rahmen der Unternehmenssteuerreform III abzuschaffen.

Schliesslich werden von der OECD höhere Substanzanforderungen in Form von wesentlicher Geschäftstätigkeit der beteiligten Gesellschaften bei der Benutzung privilegierter Steuerregime verlangt. Dies gilt auch für Immobilienstrukturen. Diese müssen eine wesentliche Geschäftstätigkeit in dem Regime-Staat nachweisen. Somit wird sich der Fokus insbesondere auf sog. Briefkastenfirmen, welche in Staaten mit privilegierten Steuerregimen angesiedelt sind, richten.

Fazit

Die BEPS-Initiative wird einige Steuerrechtsveränderungen im Bereich der Immobilieninvestitionen mit sich bringen. Die Umsetzung, insbesondere der Mindeststandards in nationales Recht, ist frühestens 2017 zu erwarten. Immobilieninvestoren sollten jedoch bereits im Vorfeld der Umsetzung mögliche Auswirkungen auf bestehende und auf die Strukturierung anstehender Investitionen abklären. Insbesondere sollten im Vorfeld folgende Massnahmen ergriffen werden:  

  • Überprüfung der Immobilienstrukturen auf das Risiko der Betriebsstättenbegründung;
  • Überprüfung der Immobilieninvestitionen und Fondsstrukturen auf hybride Finanzierungsinstrumente, auf die Anforderungen zum Zinsabzug sowie auf die Anforderungen zur Gewährung von Abkommensvorteilen;
  • Überprüfung der Substanzanforderungen von Investmentstrukturen;
  • Optimierungen bei der Dokumentation von Verrechnungspreisen für Immobilieninverstoren und Asset Manager.

Quelle: Beitrag «Transaction Tax: BEPS Auswirkungen auf Immobilienstrukturen» aus Tax News Sommer 2016, mit freundlicher Genehmigung von EY.  

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