07.12.2016

Eigenheimfinanzierung: Methoden, Finanzierungsmittel und Vorgehensstrategie

Mit Wohneigentum müssen Vorsorgeüberlegungen anders gewichtet werden als ohne. Mit Inkrafttreten der Verordnung über die Wohneigentumsförderung aus Mitteln der beruflichen Vorsorge (WEFV) sowie der gleichzeitigen Inkraftsetzung des Freizügigkeitsgesetzes (beides 1.1.1995) hat das Vorsorgesparen für Eigenheimbesitzer massiv an Bedeutung zugelegt. Hierunter finden Sie Informationen zur sicheren Finanzierung eines Eigenheims mittels Vorsorgemittel.

Von: Tony Z'graggen   Drucken Teilen   Kommentieren  

Tony Z'graggen

Nach einer kaufmännischen Ausbildung war der Autor Tony Z'graggen während mehrerer Jahre in einer Steuerverwaltung als Veranlagungsbeamter tätig. Schon bald nach seiner Ausbildung zum diplomierten Steuerexperten 1986 befasste er sich mit Fragen der Nachfolgeregelung bei KMU. Seit 2006 ist Z'graggen bei der Treuhand- und Revisionsgesellschaft Mattig-Suter und Partner in Schwyz aktiv (www.mattig.ch). Das Unternehmen hat sich u.a. auf Nachfolgeregelungen und Vorsorgelösungen bei KMU spezialisiert.

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Eigenheimfinanzierung

Die Möglichkeiten

Zur Finanzierung von Wohneigentum stehen grundsätzlich vier Varianten zur Verfügung:

1. Das Einsetzen von vorhandenen Mitteln der Säule 3b. 2. Die Aufnahme von Fremdkapital (Hypothek). 3. Der Rückzug von Mitteln aus der beruflichen Vorsorge (2. Säule), der gebundenen Selbstvorsorge (Säule 3a) und/oder aus Freizügigkeitseinrichtungen und Einsetzung als zusätzliche Eigenmittel (2 Säule und/oder Säule 3a). 4. Das Verpfänden von Vorsorgemitteln zwecks Erhöhung der Hypothekarlimite und/oder Aushandeln eines günstigeren Hypothekarzinssatzes (2. Säule und Säule 3a, Freizügigkeitseinrichtungen).

Der Einsatz eigener Mitteln

Sind Eigenmittel vorhanden, stellt sich die Frage, ob diese direkt als Eigenkapital zur Eigenheimfinanzierung eingesetzt werden sollen. Damit reduzieren sich das Fremdkapital und deren Kosten. Bei einer solchen Vergleichsberechnung sind die eingesparten Zinskosten den entgangenen Zinserträgen einander gegenüber zustellen.

  • Entgangener Sparkontozins wegen Amortisation                        1%
  • Eingesparter Hypothekarzins                                                    1.5%

Durch diese Amortisation realisiert diese Person eine Zinsmarge von 0.5% selbst, respektive überlässt sie nicht der Bank. So gesehen ist dies empfehlenswert, soweit diese Eigenmittel nicht anderweitig besser eingesetzt werden können.

Überlegenswert wäre auch der Umweg über eine ausserordentliche Einzahlung in die Vorsorge – sofern dort entsprechende Lücken klaffen. Folglich werden diese höheren Vorsorgemittel bei der Bank verpfändet und entsprechend mehr Fremdkapital aufgenommen. Auch bei diesem Vorgehen sind auf der Checkliste die wesentlichen Punkte abzuhaken.

Aus Renditeüberlegungen ist diese Variante prüfenswert. Sie lässt einen späteren Kapitalbezug immer noch zu. Meist liegt hier eine Verpfändung von Vorsorgevermögen vor. Diese kann jederzeit durch den Bezug abgelöst werden. Vorhandene Eigenmittel sollen eventuell für andere Vorhaben reserviert bleiben oder man will weiterhin im Rahmen der freien Vorsorge Vermögensanlagen tätigen. Wenn diese Mittel reserviert bleiben sollen, ist dies ein denkbares Szenario.

 Der Einsatz von Mitteln aus der beruflichen Vorsorge mittels Verpfändung

Soll Wohneigentum mit Mitteln aus der beruflichen Vorsorge erworben werden, stehen entweder der Bezug oder die Verpfändung zur Auswahl. In fast allen Fällen ist die Verpfändung dem Bezug zur Eigenheimfinanzierung vorzuziehen. In Einzelfällen mag das Argument gelten, dass die Finanzierbarkeit nur durch den Bezug überhaupt möglich wird. In all diesen Beispielen ist insbesondere die Tragbarkeit des Eigenheimerwerbs sehr genau zu ermitteln. Wenn die Finanzierung nur mit Bezug der Vorsorgegelder gelingt, ist die Eigenkapitaldecke meist (zu) schwach und/oder die künftige Vorsorge (zu) stark eingeschränkt.

Vorbehalte gegen die Verpfändung melden teilweise auch die Fremdkapitalgeber an. Dies insbesondere dann, wenn aufgrund der Reglemente im Schadenfall nur eine äusserst geringe oder gar keine Leistung fliesst.

Beispiel 1

Auch Säule 3a-Gelder sind für Wohneigentum verpfändbar (Art. 4 BVV 3). Bei Renditevergleichen gilt grundsätzlich das bereits Gesagte auch hier. In der Praxis zeigt sich jedoch oft, dass diese im Zeitpunkt des Eigenheimerwerbs ohne weitere Überlegungen bezogen werden. In einer absoluten Tiefstzinsphase ist auch dieser Entscheid kaum begründbar. Solange die Verzinsung bzw. der Bruttoertrag nicht bis 30% tiefer als die Hypothekarzinskosten fällt, ist der sofortige Rückzug falsch.

Selbst bei diesen Säule 3a-Geldern kann man den Rückzug nach der Verpfändung in einer Phase, in der sich die Zinssituation verändert, relativ formlos nachvollziehen. Da die Begünstigtenordnung hier selbst beeinflusst werden kann, sind diese Verpfändungen auch gegenüber der Bank meist noch unproblematischer zu bewerkstelligen. Bei Eingehen einer Festhypothek für einen bestimmten Zeitraum kann der Rückzug auf dieses Datum hin provisorisch geplant werden. Zu gegebener Zeit ist dann eine Neubeurteilung vorzunehmen.

Der Bezug aus der beruflichen Vorsorge

Der Kapitalbezug von Vorsorgegeldern im Zeitpunkt der Eigenheimfinanzierung bei Erwerb ist nur bei wirklich starken Argumenten empfehlenswert. Es gibt Kriterien für das Bilden von Vorsorgevermögen durch ausserordentliche Einzahlungen. Diese Elemente können für den Umkehrschluss verwendet werden. Wenn wesentliche Punkte gegen das Bilden von Vorsorgevermögen sprechen, heisst dies meist auch, dass WEF-Rückzüge überprüft werden sollten. Gründe können z.B. sein:

  • Gemäss Reglement gibt es kein Begünstigen mehr.
  • Ein Bezug führt im Schadenfall zu keiner Reduktion der Versicherungsleistungen.

Allerdings sind auch bei diesen Beispielen die Nachteile wie sofort eintretende Steuerbelastung, Einschränkung bei der künftigen Steuerplanung usw. zu berücksichtigen.

Die Vorgehensstrategie bei der Eigenheimfinanzierung generell

Bei Entscheiden zur Eigenheimfinanzierung im Moment des Eigenheimerwerbs ist strukturiert und vorausschauen, d.h. für einen bestimmten Zeithorizont, vorzugehen. Zuerst ist immer die Frage zu klären, ob und in welchem Ausmass vorhandene Eigenmittel direkt als Eigenkapital eingeschossen, oder ob sie allenfalls über die Vorsorgeoptimierung indirekt eingesetzt werden sollen. Auf diese Weise erhöht sich das Verpfändungspotenzial. Dieses Vorhaben ist der finanzierenden Bank rechtzeitig zu kommunizieren, denn auch sie muss die Vorteile erkennen. Erscheint eine indirekte Amortisation als nicht sinnvoll, sind die Eigenmittel direkt für den Eigenheimerwerb zu verwenden.

Erst jetzt ist die Frage zu prüfen, ob Vorsorgegelder zur Eigenheimfinanzierung zu verpfänden oder direkt zu beziehen sind. Die Verpfändung ist praktisch immer die bessere Wahl als der Direktbezug. Dies betrifft namentlich Pensionskassen- oder der Säule 3a-Gelder. Gegenüber dem Bezug hat die Verpfändung meistens folgende Vorteile:

  • In Renditenvergleichen ist sie häufig vorteilig.
  • Die Option des Bezugs bleibt nach wie vor möglich.
  • Künftige Steuerplanungsmöglichkeiten bleiben weitgehend erhalten.

Der Entscheid zwischen Verpfändung und Bezug ist aber auch im Zusammenhang mit Lohnentwicklungen und der Alterskurve zu sehen. Personen unter 50 Jahren sollten den Bezug vermeiden. Die Gefahr, dass dadurch künftig noch entstehendes Steuerplanungspotenzial zu stark eingeschränkt wird, ist hier sehr gross. Ab Alter 55 kann der Bezug in gewissen Fällen sinnvoll sein, insbesondere bei veränderter Privatsituation.

Beispiel 2

In diesem Beispiel hat X rein steuerlich nicht optimal gehandelt – wenn er die Pensionierung erlebt. Immerhin hat er verhindert, dass bei seinem Tod die Erben leer ausgehen. Hier wurde eine Interessenabwägung zwischen Steuerplanung und Sicherheit für den Partner vorgenommen.

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