02/07/2014

Construction: Distinction importante entre construire pour son propre compte vs pour le compte de tiers

La loi fédérale régissant la taxe à la valeur ajoutée du 12 juin 2009 (LTVA) et l’ordonnance d’exécution du 27 novembre 2009, qui sont entrées en vigueur le 1er janvier 2010, ont introduit de nombreux changements,... parfois importants, pour la branche de la construction.

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Construction

Construction

Ces changements se traduisent pour l’essentiel par des simplifications et des allègements.

Pour la délimitation entre des livraisons imposables relevant d’un contrat d’entreprise (art. 3 lit. d ch. 2 LTVA) et les ventes d’ouvrages construits exclues du champ de l’impôt (art. 21 al. 2 ch. 20 LTVA), il est particulièrement important de savoir à qui appartient le terrain sur lequel est construit l’objet et s’il en résulte des coûts supplémentaires par rapport au prix forfaitaire proposé pour l’objet, en raison de modifications souhaitées par l’acheteur.

Pratique administrative

La délimitation entre la livraison de biens immeubles exclue du champ de l’impôt et la livraison imposable relevant d’un contrat d’entreprise est réglementée désormais comme suit par l’AFC. Il y a livraison de biens immeubles exclue du champ de l’impôt (terrain et construction), lorsque tous les critères suivants sont remplis:  

  1. L’acheteur acquiert un objet définitivement planifié et projeté;
  2. Il sera payé (par l’«entrepreneur») à un prix forfaitaire fixé à l’avance pour le terrain et l’immeuble;  
  3. L’acheteur ne peut avoir qu’une influence limitée sur la construction, la structure de l’immeuble et les travaux   d’aménagement (p. ex. appareils de cuisine supplémentaires et raccords électriques, autres revêtements de sol) et sur le fournisseur de prestation (l’artisan);
  4. Il n’y a qu’un seul contrat (contrat d’achat portant sur le terrain et l’immeuble entre l’«entrepreneur» et l’acheteur);
  5. La jouissance et les risques ne sont transférés à l’acheteur que lorsque la construction est terminée;
  6. Le paiement ne s’effectue qu’une fois la construction terminée et prête à être utilisée, bien qu’un paiement pouvant aller jusqu’à 30% du prix d’achat ne soit pas préjudiciable.

Important

Si les critères susmentionnés ne sont pas tous remplis, alors il faut considérer qu’il s’agit en principe d’une livraison imposable relevant d’un contrat d’entreprise, qui est soumis à la TVA et au taux normal.

On constate que le critère a) combiné avec les critères c) et f) sont particulièrement délicats à appliquer dans la pratique. Le critère f) fait toutefois encore et toujours l’objet de controverse dans les instances compétentes. Il se pourrait éventuellement qu’il y ait encore ici une adaptation de la pratique administrative. Du point de vue de la TVA, l’«influence» de l’acheteur reste de toute première importance. Si les souhaits individuels concernant la construction projetée induisent moins de 5% de coûts supplémentaires du prix forfaitaire proposé pour le terrain et l’immeuble, alors cela n’a pas d’incidence sur le respect des critères. En cas de mise à disposition du terrain selon le droit de la construction, cette limite peut aller jusqu’à 7%. Les pourcentages sont toujours fixés pour chaque objet.

Si le terrain appartient à un tiers, il faut distinguer entre la vente du terrain et la construction de l’immeuble, étant donné qu’en principe seule la vente du terrain est exclue du champ de l’impôt. Il convient d’observer dans ce contexte la clause de dérogation, si le vendeur du terrain et l’«entrepreneur» sont des personnes proches au sens de la loi (Cf. art. 3 lit. h LTVA). Si le terrain appartient toutefois à l’«acheteur», il ne peut toujours y avoir, compte tenu de ce qui précède, qu’une seule livraison imposable relevant d’un contrat d’entreprise.

Important

Malgré la suppression de la prestation à soi-même dans le domaine immobilier et de l’avantage fiscal qui en résulte, la branche de la construction continue à être très sollicitée sur le plan de la taxe à la valeur ajoutée. D’une part, la fourniture d’un terrain exclue du champ de l’impôt entraîne une exclusion de la déduction de l’impôt préalable (et le cas échéant une correction de la déduction de l’impôt préalable sur l’infrastructure). D’autre part, l’existence d’une livraison de terrain doit être examinée en détail au moyen du catalogue de critères récemment publié par l’AFC. Il s’agit en particulier d’intégrer les critères dans la planification des actes juridiques et d’en faire usage le cas échéant. Il convient d’être particulièrement attentif lorsque le terrain – comme on l’a observé de plus en plus ces derniers temps – a été acquis par une entreprise de construction (entrepreneur général) avant la vente de l’immeuble (terrain compris) par une personne proche.

Auteurs: T+R AG, Gümligen

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