31/01/2020

LTVA: Transfert et location immobilère après option

La LTVA partiellement révisée entrée en vigueur le 1er janvier 2018 offre la possibilité de déclarer volontairement dans le décompte TVA les services exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée (option latente). L’option latente élargit les possibilités de conception de la taxe sur la valeur ajoutée dans le cadre du transfert et de la location de biens immobiliers.

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LTVA

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Plus de possibilités avec l’option

Avant l’entrée en vigueur de la révision partielle de la LTVA, l’art. 22 al. 1 LTVA prévoyait que l’assujetti pouvait choisir d’imposer les services exclus de la taxe sur la valeur ajoutée par une indication claire de la taxe (option). Pour certaines prestations spécifiques, l’option n’était pas autorisée ou n’était autorisée qu’à condition que les services soient utilisés exclusivement à des fins privées (art. 22 al. 2 LTVA). L’utilisation à des fins privées n’était présupposée, par exemple, que pour le transfert opté ou la location optée d’un bien immobilier. Depuis le 1er janvier 2014, la pratique de l’Administration fédérale des contributions (AFC) selon laquelle les fins résidentielles constituaient des «buts privés» était applicable.

La révision partielle de la loi sur la TVA a entraîné certains changements en ce qui concerne cette option. Ce qui est nouveau, en particulier, c’est que l’imposition volontaire, en plus de la publication ouverte de la taxe, est également possible dans la déclaration TVA (option latente) sous les numéros 200 et 205 (cumulative). L’option latente peut également être réalisée par le biais de la déclaration rectificative qui doit être soumise à l’AFC au plus tard 240 jours après la fin de l’exercice fiscal concerné. En outre, le libellé de la loi a été adapté à la pratique existante de l’AFC et «à des fins privées» a été remplacé par «à des fins d’habitation». Entre autres choses, par rapport au transfert et à la location de biens immobiliers, la question de l’admission de l’option ne repose plus sur l’utilisation réelle à des fins d’habitation. La simple intention d’utiliser l’option à des fins résidentielles est suffisante.

L’utilisation exclusive à des fins d’habitation doit être examinée pour chaque relation contractuelle individuelle. Si, par exemple, trois étages sont loués avec un seul contrat, l’option n’est exclue que si les trois étages sont utilisés ou doivent être utilisés exclusivement à des fins résidentielles. Si deux étages sont utilisés exclusivement à des fins résidentielles et qu’un étage est utilisé pour moitié à des fins résidentielles et pour moitié à des fins commerciales, l’option est toujours possible. Toutefois, le locataire ne peut pas déduire l’impôt préalable sur la partie utilisée à des fins résidentielles.

Option lors du transfert de biens immobiliers par vente ou location

Cette option présente un intérêt particulier en ce qui concerne le transfert de biens immobiliers. Le vendeur peut exclure le risque d’un ajustement négatif de l’impôt préalable sur la valeur actuelle par suite d’un changement d’utilisation en optant pour le transfert d’un immeuble. Cette variante de transfert est particulièrement appropriée lorsque le vendeur a utilisé la totalité ou la majorité du bien immobilier à des fins imposables ou s’il ne dispose pas d’une documentation complète sur l’utilisation historique ainsi que sur les coûts antérieurs d’investissement et d’entretien du bien immobilier. Si le vendeur n’a pas complètement utilisé l’immeuble en termes d’imposition, il peut même bénéficier d’une déduction de la contribution sur la valeur actuelle TVA des investissements, puisque les conditions préalables à la déduction intégrale de l’impôt préalable sont maintenant réunies en raison du transfert désormais opté dans son intégralité. Dans le cas d’un bien immobilier utilisé simultanément par le vendeur à des fins imposables et non-imposables, il existe la possibilité d’opter partiellement sur les parties du bien précédemment utilisées dans la zone imposable. L’avantage du transfert partiel est que, dans le meilleur des cas, ni le vendeur ni l’acheteur n’ont à clarifier les questions de l’imposition sur les investissements ou sur la consommation en propre à condition que les deux parties utilisent le bien dans la même mesure à des fins fiscales et non-fiscales. Ici aussi, le vendeur n’est pas tenu de remettre de documentation TVA - tout au plus sous réserve du calcul de l’utilisation pour l’option partielle - et l’acheteur n’assume aucun risque TVA. Si l’acheteur reprend des parties de l’immeuble, opte et les utilise ultérieurement en dehors de la zone imposable, il doit réduire le montant avant impôt qui lui est transféré au moment de l’acquisition.

Les remarques précédentes s’appliquent également par analogie à la location de biens immobiliers. Ici aussi, l’option peut être utilisée pour éviter des corrections de l’impôt préalable dues à des changements d’utilisation ou, si nécessaire, pour provoquer un changement d’utilisation afin de bénéficier d’une défiscalisation des investissements.

Option latente

Si la TVA ne peut pas être présentée ouvertement pour le transfert ou la location d’un bien immobilier et si un changement d’utilisation ou une correction de l’impôt préalable doit être évité ou qu’un changement d’utilisation doit être réalisé par une option, par exemple sur la base de l’exonération d’un apport, le vendeur ou le propriétaire peut choisir l’option latente. L’option latente a pour conséquence que le vendeur ou le bailleur doit payer la TVA (équivalant à 7,7%) sur la rémunération (107,7% pour l’option complète) sans que celle-ci puisse être déduite comme impôt préalable par l’acheteur ou le locataire. Selon que la TVA peut être répercutée sur l’acheteur ou le locataire via le prix d’achat ou de location ou non, l’option latente entraîne une réduction de marge chez l’acheteur resp. le bailleur ou des frais plus élevés pour l’acheteur resp. le locataire. Le transfert resp. la location d’un bien immobilier peut se produire de différentes manières du point de vue de la TVA, le choix correct du type de transfert ou de location avec ou sans option (latente) pouvant avoir une importance financière considérable.

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