Locaux commerciaux: Dispositions et caractéristiques du bail
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EN BREF
Contrairement au bail d'habitation, le droit des baux commerciaux en Suisse offre une plus grande liberté contractuelle, notamment concernant les sûretés illimitées et la comparaison des loyers basée sur le prix au mètre carré usuel. Le locataire peut transférer son bail avec le consentement du bailleur, qui ne peut être refusé que pour de justes motifs, tout en restant solidairement responsable pendant deux ans maximum. Les délais de congé sont généralement de six mois et les prolongations peuvent atteindre six ans, soit deux ans de plus que pour les habitations.
À retenir:
- Les sûretés pour locaux commerciaux ne sont plafonnées à aucun montant, contrairement aux trois mois maximum pour les habitations.
- Le calcul du loyer usuel se base sur le prix au mètre carré de locaux comparables dans le quartier.
- Le bail commercial peut être prolongé jusqu'à six ans au maximum.
- Le congé doit être donné par écrit avec une formule cantonale agréée indiquant les voies de recours.
- La notion de local commercial inclut les bureaux, ateliers et magasins, mais exclut les terrains non bâtis et les places de parking isolées.
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Quelles sont les règles spécifiques du bail de locaux commerciaux en Suisse ?
Ils se distinguent de celles du droit du bail pour les habitations:
Les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier au sens de l’article 269a du Code des obligations sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction. Conformément à l’article 11 de l’Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), la comparaison peut être opérée pour les locaux commerciaux sur la base du prix au mètre carré usuel dans le quartier pour des objets semblables.
Si des sûretés sont fournies, aucune limite n’est fixée pour les locaux commerciaux. En revanche, lorsqu’il s’agit de locaux d’habitation, le montant des sûretés ne doit pas dépasser trois mois de loyer (art. 257e CO).
Le locataire d’un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (art. 263 CO). Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs. Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire. Le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur. Il répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus.
Le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans au maximum, celui d’habitations de quatre ans (art. 272b CO). Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
Une partie peut résilier le bail d’un local commercial en observant un délai de congé de six mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail (art. 266d CO).
Le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Dans le cas de locaux commerciaux, le bailleur doit également donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.
Qu’est-ce qui caractérise les locaux commerciaux?
Sont considérés comme des locaux commerciaux tous les locaux qui, selon l’accord conclu, servent à l’exploitation d’une entreprise déterminée ou à l’exercice d’une activité professionnelle déterminée, par exemple les bureaux, les locaux de vente, les ateliers, les magasins et les dépôts.
Tout d’abord, les locaux doivent être des domaines qui sont constitués pour une durée indéterminée et qui sont limités dans la verticale et dans l’horizontale respectivement qui forment des bâtiments plus ou moins fermés. Ne sont pas considérés comme des locaux, donc pas non plus comme des locaux commerciaux, les terrains non bâtis, les surfaces de dépôt, les places de parking et les terrains de camping et de sport de tous genres. Il en va de même des constructions mobilières telles que des toilettes ou des cabines d’essayage que le locataire installe tant que l’objet de location est un terrain non bâti. En revanche, une baraque peut représenter un local commercial si, selon la volonté des parties, elle constitue l’objet de location, par exemple un kiosque ou une petite maison servant à la vente de marrons.
Checklist pratique
- Confirmer que le local est bien délimité verticalement et horizontalement (excluant les terrains non bâtis).
- Vérifier si l'usage prévu (y compris activité annexe ou non lucrative) correspond à la définition légale du local commercial.
- S'assurer que le bail contient une clause de cession avec les conditions de solidarité du cédant (max. 2 ans).
- Contacter le canton pour obtenir la formule de congé officielle requise pour le bailleur.
- Évaluer la comparaison des loyers avec des objets similaires dans le quartier pour justifier le prix.
- Définir clairement la durée de la location et les conditions de prolongation (max. 6 ans).
- Documenter l'état des lieux et l'équipement pour servir de base à toute future comparaison de loyer.
- S'assurer que le consentement écrit du bailleur est obtenu avant tout transfert de bail à un tiers.
Pour ce qui est l’usage, la notion du local commercial est comprise au sens large. L’arrêt 113 II 413 du Tribunal fédéral souligne que l’usage du local n’est pas forcément la condition de l’exercice d’une activité lucrative. Tous les locaux contribuant effectivement à ce que le locataire puisse s’épanouir du point de vue privé ou économique sont considérés comme des locaux commerciaux. En revanche, l’ATF 110 II 51 a mis en évidence qu’une place de parking située dans un parking souterrain ou un garage loué séparément pour le stationnement ne peuvent pas être considérés comme des locaux commerciaux.
Il n’en va pas de même d’un garage annexe qui sert d’atelier à un mécanicien formé pour la réparation de voitures anciennes (voir ATF 118 II 40). La même règle s’applique lorsque le mécanicien n’exerce cette activité qu’au sens d’une activité annexe qui couvre les frais. Selon l’avis du Tribunal fédéral, la doctrine et la jurisprudence n’excluent pas qu’un local loué doit être qualifié de local commercial au sens de la loi, même s’il sert à l’exercice d’une activité non lucrative ou d’une activité annexe ou à un but non économique. Pourtant, d’autres juristes n’ont pas respecté cette décision sans la critiquer.
FAQ: Locaux commerciaux
Qu'est-ce qui définit un local commercial en droit suisse ?
Un local commercial est tout espace délimité servant à l'exploitation d'une entreprise ou à l'exercice d'une activité professionnelle, y compris les bureaux, ateliers et magasins. Les terrains non bâtis et les places de parking isolées n'en font pas partie.
Y a-t-il une limite légale pour la caution dans un bail commercial ?
Non, contrairement au bail d'habitation où la caution est limitée à trois mois de loyer, aucune limite n'est fixée par la loi pour les locaux commerciaux.
Comment un locataire peut-il céder son bail à un tiers ?
Le locataire doit obtenir le consentement écrit du bailleur, qui ne peut le refuser que pour de justes motifs. Le cédant reste solidairement responsable jusqu'à l'expiration du bail ou pendant deux ans maximum.
Quelle est la durée maximale de prolongation d'un bail commercial ?
Un bail commercial peut être prolongé d'une durée totale maximale de six ans, ce qui est plus long que la limite de quatre ans applicable aux baux d'habitation.
Un garage peut-il être considéré comme un local commercial ?
Un garage isolé pour le stationnement ne l'est pas. En revanche, un garage annexe utilisé comme atelier par un mécanicien peut être qualifié de local commercial si l'activité y est exercée.
