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Sous-location: Mode d’emploi

Lorsque l’on envisage une sous-location, la première chose à faire est d’en informer le bailleur, si possible par écrit. Parfois, le contrat de bail pose d’ailleurs une telle exigence. Le régime de la sous-location fait l’objet de l’article 262 CO.

21/03/2022 De: Équipe de rédaction de WEKA
Sous-location

Les données personnelles du sous-locataire et les conditions de sous-location doivent être précisées. Le plus simple est d’envoyer au bailleur une copie du contrat de sous-location.

Principes

Selon le droit du bail, une disposition du contrat de bail ne peut exclure la sous-location. Au contraire, si la sous-location n’est valable que moyennant accord du bailleur, ce dernier ne peut refuser son accord que dans les cas suivants (art. 262 CCO) :

  • lorsque le locataire refuse d’informer le bailleur des conditions de sous-location;
  • lorsque les conditions de sous-location sont abusives par rapport aux conditions du contrat de bail principal;
  • lorsque le bailleur subit des inconvénients majeurs du fait de la sous-location.

Le bailleur pourra par exemple refuser son accord lorsque le loyer de la sous-location est trop élevé, ou lorsque le logement est occupé par trop de personnes, respectivement lorsqu’il y vit plus de personnes que ce que ne permet le contrat de bail. Un refus du bailleur est également possible lorsque le sous-locataire entend faire de l’objet loué un usage différent de l’usage autorisé par le contrat de bail principal.

D’un point de vue juridique, le locataire devient le bailleur du sous-locataire en vertu du contrat de sous-location, et le sous-locataire devient locataire. Les deux parties ont les droits et obligations découlant de leur « nouvelle » situation juridique. Les dispositions impératives relatives à la protection des locataires et les exigences de forme en la matière seront également applicables à la sous-location.

Important:
lorsque le droit cantonal prévoit l’utilisation d’une formule spéciale pour la conclusion d’un contrat de bail, cette condition vaut également pour la conclusion d’un contrat de sous-location.

Il convient de distinguer la sous-location du transfert de bail à un tiers, selon l’article 263 CO. Dans ce dernier cas, le droit d’utiliser l’objet du bail est entièrement cédé, et le locataire sera libéré de ses obligations envers le bailleur ; il répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi, mais au maximum pour une durée de deux ans. Le transfert de bail n’est possible que pour les locaux commerciaux.

La sous-location ne doit pas non plus être confondue avec l’hébergement d’hôtes pour une durée plus ou moins longue. Le bailleur ne peut s’opposer à la décision de recevoir ou d’héberger des hôtes. Est réputé hôte toute personne qui vit dans le logement à titre gratuit. Afin d’éviter tout malentendu, il est conseillé d’informer le bailleur de la présence d’hôtes durables. Il ne pourra intervenir que si le nombre d’occupants du logement est excessif ou lorsque les hôtes ne respectent pas le règlement de maison. Le locataire du logement répond envers le bailleur des dommages et/ou nuisances causés par les hôtes.

Comment peut-on calculer le loyer ?

Il y a lieu de distinguer la situation où l’entier du logement est mis à disposition du sous-locataire, de celle ou le locataire principal reste présent et met à disposition une partie seulement de son logement. Dans ce dernier cas, , on peut prendre en considération le montant du loyer principal, et le diviser par le nombre de chambres. On tiendra compte de l’ensemble des circonstances, par exemple comment l’utilisation de la cuisine et de la salle de bains sera réglée, ou bien si le sous-locataire pourra également utiliser le galetas ou la cave.

Outre les frais de location proprement dits, on peut également faire payer au sous-locataire un supplément pour les charges, par exemple pour l’électricité ou le gaz, ou encore un supplément pour l’usage du mobilier (en règle générale, jusqu’à 20% du loyer).

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