Transfert du bail: Comment transférer le bail commercial à un tiers
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EN BREF
Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers, mais uniquement avec le consentement écrit du bailleur, qui ne peut le refuser que pour de justes motifs. Bien que le locataire initial soit libéré de ses obligations, il reste solidairement responsable avec le repreneur pour une durée maximale de deux ans après le transfert.
À retenir:
- Le consentement écrit du bailleur est indispensable pour valider le transfert.
- Le bailleur ne peut refuser son accord que pour des motifs objectifs et sérieux.
- Le locataire sortant reste garant solidaire du nouveau locataire pendant deux ans au maximum.
- Le transfert ne modifie pas les termes du contrat de bail, seul le nom du locataire change.
- Cette réglementation s'applique spécifiquement aux locaux commerciaux et non aux habitations.
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Comment transférer légalement un bail commercial à un tiers en Suisse ?
Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire. Le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur. Il répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus.
Transfert du bail commercial
Le champ d’application de cette disposition est limité aux baux pour des locaux commerciaux. Les opinions ne sont pas unanimes quant à savoir si cette norme doit être considérée comme absolument impérative. Tandis que le transfert du bail pour les locaux commerciaux a ainsi été réglé par la loi, les autres formes de bail (bail mobilier, location de locaux d’habitation, etc.) ne sont pas réglées par la loi. Il convient de distinguer le transfert de la cession par transmission simultanée de tous les droits et obligations du locataire à un tiers.
Conditions du transfert du bail
Premièrement, le transfert du bail présuppose l’existence d’un bail; le transfert est exclu lorsque le contrat de bail a été prolongé, car la prolongation implique que le contrat de bail a déjà été valablement résilié.
Deuxièmement, le transfert implique un contrat de reprise conclu entre le locataire et le bailleur; ce contrat peut, mais ne doit pas nécessairement, ne porter que sur le transfert du contrat de bail.
Troisièmement, le consentement du bailleur est indispensable, notamment son consentement à libérer le locataire du contrat; généralement, cela présuppose que le locataire ait demandé au bailleur son consentement au transfert du bail à un tiers.
La loi prévoit que le consentement doit revêtir la forme écrite; cette exigence est généralement justifiée par des motifs tirés de la sécurité du droit et de la facilité d’apporter la preuve. Mais une fois encore, la loi est muette sur la question de savoir dans quel délai le bailleur doit répondre à la demande du locataire; pour y répondre, on se fondera sur les principes généraux régissant les relations raisonnables et correctes entre parties à un contrat
Checklist pratique
- Vérifier que le contrat de bail est toujours en cours et non prolongé.
- Identifier un tiers repreneur disposant de la solvabilité et de la crédibilité nécessaires.
- Rédiger une demande formelle de consentement adressée au bailleur.
- Obtenir le consentement du bailleur sous forme écrite explicite.
- Établir un contrat de reprise entre le locataire actuel et le tiers repreneur.
- Préparer la garantie solidaire du locataire sortant pour la période de deux ans.
- S'assurer que le repreneur verse immédiatement les loyers échus ou retardés.
- Conserver toutes les preuves écrites des échanges avec le bailleur.
Refus du consentement pour justes motifs
La loi permet au bailleur de refuser son consentement pour justes motifs; par justes motifs, on entend toute circonstance objective et subjective qui, à la lumière du principe de la bonne foi, fait que l’on ne saurait attendre du bailleur qu’il accepte le remplacement du locataire par un tiers.
Effets du transfert
Le consentement du bailleur a pour effet de subroger le tiers au locataire dans le contrat de bail; le précédent locataire n’est alors plus partie au contrat de bail, le tiers devient le nouveau locataire du bailleur; mais le contenu du contrat n’est nullement touché ou modifié, à l’exception du nom des parties. Le nouveau locataire prend la place du locataire sans interruption; le repreneur doit immédiatement verser le montant des loyers éventuellement échus, et même, cas échéant, compenser les loyers de retard du locataire sortant.
FAQ: Transfert du bail
Le bailleur peut-il refuser le transfert sans raison valable ?
Non, le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs, définis comme des circonstances objectives ou subjectives qui, selon le principe de la bonne foi, empêchent l'acceptation du nouveau locataire.
Quelle est la durée de la responsabilité du locataire sortant ?
Le locataire sortant reste solidairement responsable avec le nouveau locataire jusqu'à l'expiration du bail ou sa résiliation, mais cette responsabilité est limitée à une durée maximale de deux ans.
Le transfert de bail s'applique-t-il aux logements privés ?
Non, la disposition légale concernant le transfert de bail s'applique spécifiquement aux locaux commerciaux. Les baux d'habitation ne sont pas régis par cette norme spécifique.
Le contrat de bail change-t-il après le transfert ?
Non, le contenu du contrat reste inchangé. Seul le nom du locataire est remplacé par celui du tiers repreneur, qui reprend tous les droits et obligations sans interruption.
