Contrats de durée déterminée conclus «en chaîne»: Abus de droit?
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EN BREF
Le Tribunal fédéral confirme que l'enchaînement de baux à durée déterminée est en principe licite, sauf en cas de fraude à la loi. Cette fraude est caractérisée lorsque le bailleur, ayant l'intention de s'engager à long terme, utilise des contrats répétés pour contourner les protections légales du locataire, comme la protection contre les congés abusifs. Si la fraude est établie, le bail est requalifié en contrat à durée indéterminée.
À retenir:
- L'enchaînement de baux à durée déterminée est légal en principe.
- La fraude à la loi survient si le bailleur cherche à éviter des droits impératifs du locataire.
- Le locataire doit prouver la fraude, mais la vraisemblance prépondérance suffit désormais.
- En cas de fraude admise, le contrat est requalifié en durée indéterminée.
- Le bailleur doit justifier son choix de contrats courts s'il est mis en cause.
Les contrats de bail à durée déterminée conclus en chaîne constituent-ils un abus de droit?
Contrats de durée déterminée conclus «en chaîne»
Dans un arrêt qui a fait couler beaucoup d’encre (ATF 139 III 145), le Tribunal fédéral retient qu’il est en principe licite d’enchaîner des baux de durée déterminée, sous réserve d’une fraude à la loi.
Enchaîner plusieurs contrats de bail à durée déterminée place pourtant le locataire dans une situation nettement plus défavorable que si un contrat de durée indéterminée avait été conclu.
La différence principale réside dans la possibilité d’annuler un congé abusif, ce qui est possible uniquement si le contrat est de durée indéterminée. Le contrat de durée déterminée prend fin quant à lui simplement par l’écoulement du temps, le refus abusif d’en proposer un nouveau n’étant pas punissable. Les titulaires de baux à durée déterminée seront donc naturellement peu enclins à affronter leurs bailleurs.
Le fait de conclure des contrats de durée déterminée en chaîne est conforme au droit, sous réserve de la fraude à la loi. Commet une telle fraude le bailleur qui, en soi, à l’intention de s’engager pour une durée indéfinie mais opte pour des contrats de durée déterminée répétés, afin de faire obstacle aux dispositions impératives du droit du bail conférant des droits au locataire, tels que les règles contre les loyers abusifs ou les congés abusifs.
Il appartient au locataire d’établir l’existence d’une telle fraude.
Dans un arrêt plus récent, le Tribunal fédéral a précisé que si le locataire expose de manière détaillée en procédure en quoi consisterait la fraude à la loi commise par le bailleur, le juge peut se contenter d’une vraisemblance prépondérante. Le juge doit dès lors inviter le bailleur à collaborer à la preuve en exposant pour quelles raisons – qu’il ne connaît à priori que lui-même – il a opté pour la conclusion de baux de durée déterminée
Un défaut de motif plausible peut, dans le cadre d’une appréciation d’ensemble de tous les éléments pertinents, dont notamment la pénurie de logements et une pratique systématique du bailleur, conduire à l’admission d’une fraude à la loi (Arrêt du Tribunal fédéral 4A_598/2018, c. 4.2.3).
La preuve stricte de la fraude à la loi étant très difficile à apporter par le locataire, la vraisemblance prépondérante vient donc alléger la difficulté du locataire d’apporter la preuve de la fraude à la loi commise par le bailleur.
Si la fraude à la loi est admise, le bail doit être requalifié en contrat à durée indéterminée.
Checklist pratique
- Vérifier si le bailleur a une pratique systématique de renouvellement de baux courts.
- Analyser si le bailleur avait l'intention réelle de s'engager pour une durée indéfinie.
- Examiner si les contrats courts visent à empêcher la protection contre les congés abusifs.
- Relever si des motifs plausibles expliquent le recours à la durée déterminée.
- Considérer le contexte de la pénurie de logements dans l'appréciation globale.
- Évaluer si le bailleur refuse de collaborer à la preuve de ses intentions.
- Déterminer si le locataire a exposé de manière détaillée les indices de fraude.
- Vérifier la cohérence entre la durée des baux et la nature du bien loué.
FAQ: Contrats de durée déterminée conclus «en chaîne»
Un bailleur peut-il renouveler indéfiniment un bail à durée déterminée ?
Oui, le renouvellement est légal tant qu'il n'y a pas de fraude à la loi. Si le bailleur utilise cette pratique pour contourner les droits du locataire (ex. protection contre les congés abusifs), cela peut être requalifié en bail à durée indéterminée.
Qui doit prouver la fraude à la loi dans un litige ?
C'est au locataire de démontrer l'existence de la fraude. Toutefois, si le locataire fournit des indices détaillés, le juge peut se contenter d'une vraisemblance prépondérante et inviter le bailleur à expliquer ses choix.
Quelle est la conséquence juridique si la fraude à la loi est admise ?
Le bail est requalifié en contrat à durée indéterminée, ce qui accorde au locataire la protection complète contre les congés abusifs et les loyers excessifs.
Quels éléments le juge prend-il en compte pour apprécier la fraude ?
Le juge examine l'ensemble des éléments, notamment la pénurie de logements, la pratique systématique du bailleur, l'absence de motifs plausibles pour des baux courts et la réticence du bailleur à collaborer à la preuve.
