17/07/2014

Forme du bail à loyer: Pour les choses mobilières et immobilières

A l’exception de la location de bateaux, qui est soumise à la Loi sur la navigation, article 90, alinéa 2, la conclusion d’un contrat de bail, même dans le cas de choses immobilières, n’est pas subordonnée à l’observation d’une forme du bail à loyer particulière.

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Forme du bail à loyer

Forme du bail à loyer

Conclusion du contrat de bail

Pour qu’un contrat de bail soit conclu, il suffit que les parties aient manifesté leur volonté quant aux points essentiels de ce contrat au sens de l’article 1 CO. On parle alors d’un contratconsensuel.

L’individualisation de l’objet de la location n’est certes pas obligatoire en tant que premier point essentiel du contrat; mais, dans la pratique – surtout dans le cadre des locations immobilières – elle est de règle et recommandée.

Forme du bail à loyer pour les choses mobilières

Dans le domaine des locations mobilières, par ailleurs, l’usage veut que l’objet de la location ne soit défini que d’après son genre. Ainsi, par exemple, on convient de la cession de l’usage d’un véhicule d’une marque et d’un type particuliers, sans que, suivant la volonté des parties, la couleur ni l’année de fabrication ne jouent un rôle.

Après la conclusion du contrat de bail, par contre, l’exercice de différents droits, par exemple le congé ou l’augmentation du loyer, nécessite la forme écrite, et même un formulaire officiel (voir plus loin les précisions sur la protection contre les loyers abusifs et contre d’autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d’habitations et de locaux commerciaux, art. 266 ss. CO).

Cette liberté juridique de forme du bail à loyer lors de la conclusion d’un contrat de bail ne doit pas faire oublier qu’il arrive fréquemment que les parties se réservent la conclusion d’un contrat de bail écrit, impliquant l’exigence de la signature des deux parties conformément à l’article 16 alinéa 2 CO en relation avec l’article 13, alinéa 1 CO. Il s’y ajoute la présomption légale de l’article 16, alinéa 1 CO, selon laquelle le contenu du contrat de bail en question ne devient valable qu’à la condition que la forme que se sont réservées les parties soit accomplie. Mais cette présomption de la loi est réfutable, dans le sens où c’est indépendamment de l’accomplissement de la forme convenue que les parties au contrat envisagent de s’engager l’une par rapport à l’autre. On peut par exemple voir un comportement autorisant la réfutation quand la cession de l’usage par le bailleur a déjà eu lieu avant l’accomplissement de la forme réservée.

Quoi qu’il en soit, conformément à l’article 261b CO, la stipulation par les parties d’une annotation au Registre foncier demeure réservée en ce qui concerne les baux d’immeubles; elle a pour effet d’obliger tout nouveau propriétaire à laisser au locataire l’usage de l’immeuble conformément au contrat de bail.

Il existe divers formulaires de contrats qui rendent plus faciles la conclusion du contrat et les conditions générales de la location d’habitations au quotidien. Ce sont des associations actives dans le domaine des locations qui les publient, par exemple la Société des propriétaires fonciers.

Bien qu’en principe la location d’un bien-fonds ne soit pas soumise à des exigences de forme, la forme du bail à loyer écrite est tout de même exigée lorsque les parties entendent demander l’inscription d’une annotation au Registre foncier (art. 261b CO); la forme écrite ne concerne cependant que l’accord portant sur l’annotation (en tant que preuve de l’accord), et le reste du contrat de bail lui-même n’est pas touché dans sa validité (voir Higi, Zürcher Kommentar, N° 42 ad art. 253 CO).

En pratique, les conservateurs du Registre foncier exigent une demande d’annotation distincte, signée (en original) par le bailleur, ou des pouvoirs particuliers du locataire pour l’inscription au Registre foncier (autorisation d’annotation). Lorsque le bailleur entend exercer certains droits formateurs, tels par exemple la résiliation du contrat ou l’augmentation du loyer, la forme écrite sur une formule particulière est également requise; lorsque le locataire résilie le contrat, la forme écrite simple suffit.

En outre, conformément à l’article 270, alinéa 2 CO, les cantons peuvent également prescrire l’usage de la formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail, en cas de pénurie de logements. On pourra donc établir la liste suivante (commentaire SVIT, N° 6 ss. ad remarque liminaire) des actes qui doivent revêtir la forme écrite, ou même une forme écrite qualifiée, dans le cadre d’un contrat de bail:

  • fixation d’un délai de paiement et menace de résiliation du bail en cas de retard de paiement du loyer, article 257d CO;
  • avertissement en cas de comportement contraire au bail, dans le cadre d’une résiliation extraordinaire au sens de l’article 257f CO;
  • fixation d’un délai par le locataire et menace de consigner le montant de la location, ainsi que notification de la consignation du loyer selon l’article 259g, alinéa 1 CO;
  • consentement du bailleur aux rénovations et modifications de la chose par le locataire, article 260a, alinéa 1 CO;
  • convention portant sur le droit du bailleur d’exiger la remise en état de la chose en cas de rénovations ou de modifications par le locataire, article 260a, alinéa 2 CO;
  • convention prévoyant une indemnité plus élevée que l’indemnité pour la plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification de la chose par le locataire, article 260a, alinéa 3 CO;
  • consentement du bailleur au transfert du bail, selon l’article 263, alinéa 1 CO;
  • fixation d’un délai au locataire et à l’administration de la faillite pour fournir des sûretés, selon l’article 266h CO;
  • congé du locataire, article 266m, alinéa 1 CO;
  • utilisation d’une formule approuvée par une autorité cantonale: résiliation par le bailleur (art. 266n, al. 2 CO en relation avec art. 9 OBLF).

 

 

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