Obligations du bailleur: Et protection du locataire en cas de défaut de la chose louée
Contenu
- Quelles sont les obligations du bailleur et les recours du locataire en cas de défaut de la chose louée en Suisse ?
- Principales obligations du bailleur (art. 256 CO)
- Non-délivrance de la chose à la date convenue ou présence de défauts au moment de la délivrance de la chose (article 258, alinéa 1 CO)
- FAQ: Obligations du bailleur
EN BREF
Le bailleur suisse est légalement tenu de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu et de l'entretenir en cet état tout au long du contrat. Si des défauts existent dès la livraison ou apparaissent ultérieurement, le locataire dispose de droits spécifiques pour exiger la mise en conformité, la réduction du loyer ou, dans les cas graves, la résiliation du bail, sans que des clauses abusives dans les conditions générales puissent lui être opposées.
À retenir:
- Le bailleur doit garantir l'absence de défauts et la fonctionnalité des installations essentielles (chauffage, eau, électricité) dès la remise des clés.
- L'état de la chose est évalué selon les attentes raisonnables liées à l'âge du bâtiment et aux accords contractuels, et non selon un standard de perfection absolue.
- Les charges liées à la chose elle-même (impôt foncier, assurance incendie) restent à la charge du bailleur, contrairement aux charges d'usage.
- En cas de défauts majeurs empêchant l'usage, le locataire peut mettre le bailleur en demeure avant d'exercer des recours légaux.
Pierre Matile
Avocat à Cortaillod
Avant de créer son entreprise, CJE Sàrl, Avocats et Conseillers d’Entreprises, il a été Secrétaire général du département de l’économie publique du canton de Neuchâtel, puis Secrétaire patronal. Il jouit d'une grande expérience dans le conseil en droit du travail aux employeurs. Conseiller juridique d’associations professionnelles, il a été pendant plus de 20 ans Secrétaire de l'office cantonal neuchâtelois de conciliation en matière de conflits de travail. Il est coauteur d’un commentaire pratique des dispositions fédérales sur le travail temporaire édité dans une collection de l’Université de Neuchâtel, d’un ouvrage sur l’égalité salariale, d’un Business Dossier consacré à la résiliation ordinaire et d’un Business Dossier consacré à la résiliation – Cas spéciaux. Il est chargé de cours à la Haute Ecole ARC, donne des conférences au sujet du droit du travail et il rédige des articles pour des revues spécialisées.
Quelles sont les obligations du bailleur et les recours du locataire en cas de défaut de la chose louée en Suisse ?
Principales obligations du bailleur (art. 256 CO)
En vertu de l’article 256 alinéa 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état.
Bien que le bailleur reste le propriétaire de la chose louée, celui-ci doit laisser au locataire la possession directe de l’objet du bail.
Délivrance de la chose dans un état approprié à l'usage convenu
De façon générale, l’article 256, alinéa 1 CO est interprété de telle manière que l’objet d’un contrat de bail ne doit pas présenter de défaut; en d’autres termes, l’objet doit, d’une part présenter toutes les caractéristiques assurées par le bailleur et, d’autre part, se trouver dans un état approprié à l’usage pour lequel il a été mis en location et finalement loué par le locataire.
L’usage pour lequel une chose a été louée dépend en première ligne de l’accord intervenu entre les parties, à la suite duquel l’usage (prévu, contractuellement) de l’objet du bail pourra expressément ou tacitement avoir lieu. Lorsque l’accord est incomplet, il doit alors être complété selon les règles générales sur l’interprétation des contrats; dans ce cadre, on se fondera principalement sur l’usage usuel.
L’état de la chose louée doit par conséquent correspondre à ce qu’un locataire pouvait raisonnablement attendre, selon les circonstances concrètes, et compte tenu du contenu de l’accord (dans ce sens, Higi, Zürcher Kommentar, N° 31 ad art. 256 CO). Dans un sens plus limité, on pourra également appliquer le principe "loué tel que vu" (voir ATF 104 II 270, Higi, Zürcher Kommentar, N° 31 ad art. 256 CO). Lorsque le locataire a accepté l’objet du bail sans faire valoir de restriction à son caractère approprié, on peut alors en conclure que la chose est dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée (ATF 104 II 274, sous réserve qu’il s’agisse de défauts cachés ou volontairement tus); en d’autres termes, lorsque l’objet du bail ne correspond pas exactement à l’état qui avait été convenu, on peut partir du principe que le locataire qui ne soulève aucune objection a accepté les modifications de l’usage convenu (dans ce sens, Higi, Zürcher Kommentar, N° 32 ad art. 256 CO).
Il ne faut pas perdre de vue les attentes raisonnables concernant le standard de construction de sa maison, d’un appartement ou d’une chambre, sous l’angle de l’âge et/ou de l’état convenu: en ce qui concerne l’isolation phonique ou thermique, les attentes ne peuvent pas être les mêmes pour une construction ancienne que pour une construction neuve. Là où il y a des doubles vitrages, on ne peut pas s’attendre à ce qu’il y ait des vitrages isolants; lorsque le chauffage est à bois, on ne peut pas demander un chauffage au gaz ou au mazout; lorsque le mobilier consiste en un simple lit, une simple table avec des chaises, une "vieille" armoire et un simple tapis, on ne peut pas s’attendre à trouver une moquette, etc.; en revanche, on est en droit de s’attendre à ce que le tapis ait été nettoyé, à ce que le lit supporte son poids, à ce que l’armoire puisse s’ouvrir sans problème et à ce qu’il ne manque aucun pied à la table ni aux chaises (dans ce sens, expressément, Higi, Zürcher Kommentar, N° 33 ad art. 256 CO).
Dans tous les cas, on peut s’attendre à ce que les murs et le toit de la maison soient étanches (ATF 43 II 65), et à ce que l’usage convenu ou usuel de la chose louée ne s’accompagne pas de dangers pour l’intégrité physique et la vie de l’utilisateur. Pour les appartements, les maisons et les chambres, le locataire peut également s’attendre à ce que les installations mises à sa disposition par le bailleur, ou dont il peut faire usage avec d’autres locataires, soient aptes à fonctionner; il s’agit notamment du chauffage, de la machine à laver, du lave-vaisselle, du réfrigérateur, de la cuisinière et du four, de la douche, de la baignoire et des WC, de l’ascenseur, de la sonnette et de l’interphone et de l’antenne TV; il peut également exiger que l’accès aux locaux communs ne soit pas entravé (Higi, Zürcher Kommentar, N° 34 ad art. 256 CO).
Checklist pratique
- Contrôler que l'objet loué correspond aux caractéristiques assurées lors de la conclusion du contrat.
- Vérifier le bon fonctionnement des installations communes et privées (chauffage, sanitaires, électricité) à la remise des clés.
- S'assurer que l'isolation phonique et thermique est conforme aux standards raisonnables pour un bâtiment de cet âge.
- Examiner l'état des murs, du toit et des accès communs pour garantir l'absence de dangers physiques.
- Consulter le contrat pour distinguer clairement les charges à la charge du bailleur (impôts, assurance) et celles du locataire.
- Documenter immédiatement tout défaut constaté lors de la prise de possession par écrit.
- Mettre le bailleur en demeure dans un délai raisonnable en cas de défaut survenant durant le bail.
- Vérifier que les clauses du contrat ne contiennent pas de dérogations nulles aux obligations impératives du bailleur.
- Évaluer si un défaut justifie une réduction de loyer ou une résiliation selon son impact sur l'usage convenu.
En outre, dans un immeuble locatif, le locataire peut s’attendre à ce que les couloirs et paliers soient éclairés et que l’éclairage fonctionne (ATF 60 II 346). Les considérations esthétiques, en revanche, ne peuvent jouer un rôle que si et dans la mesure où "l’usage convenu" de la chose louée dépend de sa beauté (ainsi, ATF 104 II 274); ce sera notamment le cas lorsque les objets ont un caractère luxueux, ou pour les locaux de prestige.
Entretien de la chose louée
Le bailleur est également tenu d’entretenir la chose afin que celle-ci demeure dans l’ état approprié à l’usage convenu.
Conformément à l’article 256, alinéa 2 CO, les dérogations à ces obligations impératives du bailleur au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues dans des conditions générales préimprimées (art. 256, al. 2, let. a CO) ou dans des baux d’habitation ou de locaux commerciaux (art. 256, al. 2, let. b CO) (à ce sujet, voir Wiegand, Das neue Mietrecht und die Dogmatik des OR, in: Recht 1992, 110-112).
Contributions publiques et charges qui grèvent la chose louèe (art. 256b CO)
Contrairement aux contributions publiques liées à l’usage de la chose louée, qui sont à la charge du locataire, l’article 256b CO met à la charge du bailleur les charges (p. ex. l’assurance incendie obligatoire) et les contributions publiques (p. ex. l’impôt foncier) qui grèvent la chose louée.
Non-délivrance de la chose à la date convenue ou présence de défauts au moment de la délivrance de la chose (article 258, alinéa 1 CO)
Lorsque la chose louée n’est pas délivrée à la date convenue ou qu’elle est délivrée avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage pour lequel elle a été louée, l’article 258, alinéa 1 CO donne alors au locataire le droit d’agir selon les règles générales relatives à la demeure du débiteur (art. 107 et suivants CO), sauf en cas d’impossibilité. Lorsque les parties n’ont pas convenu d’une date, le locataire doit alors interpeler le bailleur et le mettre en demeure de s’exécuter dans un certain délai, selon l’article 102, alinéa 1 CO.
Si malgré de tels défauts, le locataire accepte la chose et réclame l’exécution parfaite du contrat, il ne peut faire valoir que les prétentions qu’il serait en droit d’élever si les défauts étaient apparus pendant le bail (art. 259a à 259i) (art. 258 al. 2 CO).
FAQ: Obligations du bailleur
Que peut faire un locataire si la chose louée présente des défauts dès la livraison ?
Le locataire peut exiger la suppression des défauts ou, si ceux-ci sont graves, réduire le loyer ou résilier le bail. Si le locataire accepte la chose malgré les défauts, il conserve le droit de réclamer l'exécution parfaite du contrat, mais ne peut invoquer que les recours prévus pour les défauts survenant durant le bail.
Le bailleur peut-il se décharger de ses obligations par des clauses dans le contrat ?
Non, les dérogations aux obligations du bailleur au détriment du locataire sont nulles si elles figurent dans des conditions générales préimprimées ou dans des baux d'habitation et de locaux commerciaux, conformément à l'article 256 alinéa 2 CO.
Qui est responsable de l'impôt foncier et de l'assurance incendie ?
Ces charges, qui grèvent la chose louée elle-même, restent à la charge exclusive du bailleur. Seules les contributions publiques liées à l'usage de la chose (comme l'impôt sur le revenu locatif ou les charges d'exploitation) incombent au locataire.
Qu'entend-on par « état approprié à l'usage » ?
Cela signifie que la chose doit répondre aux attentes raisonnables du locataire compte tenu de l'accord des parties, de l'usage usuel et de l'état du bâtiment. Par exemple, on ne peut exiger un chauffage au gaz dans une maison ancienne équipée d'un chauffage à bois, mais on peut exiger que les installations de base fonctionnent.
