17/07/2014

Obligations du bailleur: Et protection du locataire en cas de défaut de la chose louée

Délivrer et entretenir la chose louée font partie des différentes obligations du bailleur.

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Obligations du bailleur

Obligations du bailleur

Délivrer la chose pour l’usage convenu (article 256 CO)

Le bailleur doit laisser ou procurer au locataire l’usage d’une chose, à titre onéreux, pour la durée convenue dans le bail.

Tandis que la propriété de la chose louée demeure au bailleur, celui-ci doit laisser au locataire la possession directe de l’objet du bail. Le locataire devient ainsi le possesseur direct, dépendant, tandis que le bailleur devient le possesseur indirect, indépendant – conformément au contrat portant sur la fourniture de la possession (bail à loyer).

Délivrer la chose à la date convenue (article 256, alinéa 1 CO)

Lorsque la chose louée n’est pas délivrée à la date convenue, l’article 258, alinéa 1 CO donne alors au locataire le droit d’agir selon les règles générales relatives à la demeure du débiteur (art. 107 et suivants CO), sauf en cas d’impossibilité. Lorsque les parties n’avaient pas convenu d’une date, le locataire doit alors mettre tout d’abord le bailleur en demeure, selon l’article 102, alinéa 1 CO, puisque l’affaire n’a pas été conclue avec un jour d’expiration.

Délivrer la chose dans un état approprié à l’usage convenu (art. 256, al. 1 CO, respectivement droits du locataire en cas de défauts de la chose et conséquences juridiques)

De façon générale, l’article 256, alinéa 1 CO est interprété de telle manière que l’objet d’un contrat de bail ne doit pas présenter de défaut; en d’autres termes, l’objet doit, d’une part présenter toutes les caractéristiques assurées par le bailleur et, d’autre part, être approprié à l’usage pour lequel il a été mis en location et finalement loué par le locataire.

Délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée

Afin d’examiner plus en détail les droits du locataire en cas de défaut de la chose louée, il convient dans un premier temps de préciser les caractéristiques de l’étendue de l’obligation principale du bailleur, définie par la loi comme le fait de délivrer la chose "dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée" (art. 256, al. 1 CO). On définit par là l’état dans lequel le bailleur doit délivrer et conserver l’objet du bail afin qu’il en soit fait l’usage convenu; cet état est qualifié d’approprié. Il ne doit cependant pas être qualifié pour n’importe quoi, mais bel et bien pour l’usage pour lequel [la chose] a été louée (référence à Higi, Zürcher Kommentar, N° 9 ad art. 256 CO). L’usage pour lequel une chose a été louée dépend en première ligne de l’accord intervenu entre les parties, à la suite duquel l’usage (prévu, contractuellement) de l’objet du bail pourra expressément ou tacitement avoir lieu. Lorsque l’accord est incomplet, il doit alors être complété selon les règles générales sur l’interprétation des contrats; dans ce cadre, on se fondera principalement sur l’usage usuel. L’usage "convenu" définit donc le caractère approprié, ou non, de l’objet du bail; ce caractère approprié dépend ainsi d’un critère objectif. L’état de la chose louée doit par conséquent correspondre à ce qu’un locataire pouvait raisonnablement attendre, selon les circonstances concrètes, et compte tenu du contenu de l’accord (dans ce sens, Higi, Zürcher Kommentar, N° 31 ad art. 256 CO). Dans un sens plus limité, on pourra également appliquer le principe "loué tel que vu" (voir ATF 104 II 270, Higi, Zürcher Kommentar, N° 31 ad art. 256 CO). Lorsque le locataire a accepté l’objet du bail sans faire valoir de restriction à son caractère approprié, on peut alors en conclure que la chose est dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée (ATF 104 II 274, sous réserve qu’il s’agisse de défauts cachés ou volontairement tus); en d’autres termes, lorsque l’objet du bail ne correspond pas exactement à l’état qui avait été convenu, on peut partir du principe que le locataire qui ne soulève aucune objection a accepté les modifications de l’usage convenu (dans ce sens, Higi, Zürcher Kommentar, N° 32 ad art. 256 CO). Il ne faut pas perdre de vue les attentes raisonnables concernant le standard de construction de sa maison, d’un appartement ou d’une chambre, sous l’angle de l’âge et/ou de l’état convenu: en ce qui concerne l’isolation phonique ou thermique, les attentes ne peuvent pas être les mêmes pour une construction ancienne que pour une construction neuve. Là où il y a des doubles vitrages, on ne peut pas s’attendre à ce qu’il y ait des vitrages isolants; lorsque le chauffage est à bois, on ne peut pas demander un chauffage au gaz ou au mazout; lorsque le mobilier consiste en un simple lit, une simple table avec des chaises, une "vieille" armoire et un simple tapis, on ne peut pas s’attendre à trouver une moquette, etc.; en revanche, on est en droit de s’attendre à ce que le tapis ait été nettoyé, à ce que le lit supporte son poids, à ce que l’armoire puisse s’ouvrir sans problème et à ce qu’il ne manque aucun pied à la table ni aux chaises (dans ce sens, expressément, Higi, Zürcher Kommentar, N° 33 ad art. 256 CO). Dans tous les cas, on peut s’attendre à ce que les murs et le toit de la maison soient étanches (ATF 43 II 65), et à ce que l’usage convenu ou usuel de la chose louée ne s’accompagne pas de dangers pour l’intégrité physique et la vie de l’utilisateur. Pour les appartements, les maisons et les chambres, le locataire peut également s’attendre à ce que les installations mises à sa disposition par le bailleur, ou dont il peut faire usage avec d’autres locataires, soient aptes à fonctionner; il s’agit notamment du chauffage, de la machine à laver, du lave-vaisselle, du réfrigérateur, de la cuisinière et du four, de la douche, de la baignoire et des WC, de l’ascenseur, de la sonnette et de l’interphone et de l’antenne TV; il peut également exiger que l’accès aux locaux communs ne soit pas entravé (Higi, Zürcher Kommentar, N° 34 ad art. 256 CO). En outre, dans un immeuble locatif, le locataire peut s’attendre à ce que les couloirs et paliers soient éclairés et que l’éclairage fonctionne (ATF 60 II 346). Les points de vue esthétiques, en revanche, ne peuvent jouer un rôle que si et dans la mesure où "l’usage convenu" de la chose louée dépend de sa beauté (ainsi, ATF 104 II 274); ce sera notamment le cas lorsque les objets ont un caractère luxueux, ou pour les locaux de prestige.

Obligations du bailleur d’entretenir la chose louée (article 256, alinéa 1 CO)

Le locataire a le droit de ne pas être entravé dans l’usage qu’il fait de la chose louée, et celle-ci doit être dans un état approprié à l’usage convenu; tout cela indique que le bailleur est légalement tenu d’entretenir la chose louée.

Conformément à l’article 256, alinéa 2 CO, les dérogations à ces obligations du bailleur fondamentales, prévues par la loi, sont nulles si elles sont au détriment du locataire et qu’elles figurent dans des conditions générales préimprimées (art. 256, al. 2, litt. a CO) ou dans des baux d’habitation ou de locaux commerciaux (art. 256, al. 2, litt. b CO) (à ce sujet, voir Wiegand, Das neue Mietrecht und die Dogmatik des OR, in: Recht 1992, 110-112). C’est en première ligne la suppression inadmissible des obligations de garantie du bailleur au détriment du locataire qui est visée par cette disposition.

Contributions publiques et charges qui grèvent la chose louée (article 256b CO)

Contrairement aux contributions publiques liées à l’usage de la chose louée, qui sont à la charge du locataire, l’article 256b CO met à la charge du bailleur les charges (p. ex. l’assurance incendie obligatoire) et les contributions publiques (p. ex. l’impôt foncier) qui grèvent la chose louée.

Prise en charge du procès (articles 259f et 259a, lettre d CO)

Conformément aux articles 259f et 259a, lettre d CO, le bailleur est tenu de se charger du procès sur l’avertissement du locataire, si un tiers fait valoir sur la chose un droit incompatible avec celui du locataire, ou qui entrave l’usage de la chose louée.

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