Charges locatives: Les forfaits sont-ils encore d’actualité?
Dr. iur. Urban Hulliger
Urban Hulliger, docteur en droit, est avocat au sein du cabinet d'avocats zurichois Rohrer Müller Partner AG, où il plaide et conseille principalement dans le domaine du droit immobilier (www.rmp.ch). Auparavant, Urban Hulliger a travaillé comme collaborateur d'un cabinet économique zurichois de premier plan et, de 2002 à 2004, comme greffier au tribunal des baux de Zurich.
Bases juridiques (art. 4, al. 2 OBLF)
La loi ne se prononce pas sur la manière dont les forfaits de charges locatives peuvent ou doivent être décomptées. Il existe essentiellement trois types différents qui se sont développés dans la pratique : le système le plus répandu est celui de l'acompte, par lequel le locataire paie, en même temps que le loyer, un montant convenu qui est imputé sur le décompte annuel des charges. En convenant d'un forfait, les parties fixent à l'avance le montant exact de l'indemnisation des charges locatives. Le paiement de ce forfait couvre l'intégralité des charges locatives, que les frais réels soient plus ou moins élevés. Enfin, les parties peuvent également convenir que les charges locatives soient payées directement par le locataire à un tiers, en général au prestataire effectif. Ce système est surtout utilisé pour la location de maisons individuelles.
Les forfaits de charges locatives n'ont, somme toute, plus guère de raison d'être, à l’heure actuelle.
Historique et pertinence de la chose
De nos jours, les charges sont généralement prélevées en plus du loyer net et font l'objet d'un accord séparé afin d'assurer la transparence et la vérité des coûts et de respecter le principe du pollueur-payeur. Autrefois, c'était tout au plus le cas pour les frais de chauffage, qui ont toujours représenté la part la plus importante des charges locatives et qui ont toujours été soumis à des variations de prix relativement importantes. Lorsque l’on facturait des frais de chauffage, on s'accommodait donc de la charge de travail que représentait l'établissement d'un décompte. Les autres postes de charges étaient, pour leur part, ajoutés séparément au loyer net pour des raisons psychologiques ou mercatiques. Si l'on prélevait ces charges séparément pour les raisons mentionnées - pas vraiment pertinentes - le bailleur renâclait bien souvent à se soumettre à l’obligation de décompte correspondante. C'est précisément pourquoi l’on optait alors souvent pour un forfait de charges locatives. S’il était déjà possible d'adapter ce forfait toutes les quelques années aux éventuelles augmentations de coûts, la plupart des bailleurs n'ont quasiment jamais fait usage de cette possibilité. Est résulté de la chose qu’un grand nombre de contrats de location encore en vigueur prévoient des forfaits pour des postes de charges qui ne couvrent plus les coûts correspondants. Il arrive même que des bailleurs reprennent, sans analyse aucune, les chiffres précédents dans de nouveaux contrats de location et conviennent ainsi dès le départ de forfaits de charges locatives ne couvrant pas du tout les coûts effectifs.
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