Obligations du locataire: Et principes fondamentaux concernant le loyer
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EN BREF
Le locataire en Suisse doit s'acquitter du paiement du loyer et des charges, fournir des sûretés si convenu, utiliser le bien avec soin et diligence, signaler les défauts au bailleur et tolérer les réparations ou inspections nécessaires. De plus, il est responsable de la réparation des défauts de moindre importance, conformément aux articles 257 à 259 du Code des obligations (CO).
À retenir:
- Le loyer rémunère la cession de l'usage de la chose selon l'art. 257 CO.
- Les frais accessoires ne sont remboursables que s'ils sont expressément convenus.
- Le locataire a le droit de consulter les pièces comptables relatives aux frais d'exploitation.
- Les défauts mineurs doivent être réparés par le locataire (art. 259 CO).
- Le bailleur doit fournir un décompte détaillé si des acomptes ont été versés.
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Quelles sont les obligations légales du locataire et comment le loyer est-il calculé en Suisse ?
Obligations du locataire
- paiement du loyer et des charges (art. 257 à 257 d CO);
- obligation de fournir des sûretés (art. 257 e CO);
- obligations d’user de la chose avec soin et diligence, d’aviser le bailleur en cas de défauts et de tolérer les réparations et inspections de la chose louée (art. 257 f 257 h CO);
- obligation de réparer les défauts de moindre importance (art. 259 CO).
Principes fondamentaux concernant le loyer
Parmi les obligations du locataire figure l’obligation de payer le loyer ; la définition légale figure à l’article 257 CO: le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l’usage de la chose. Le montant admissible du loyer fait l’objet d’une réglementation et d’une jurisprudence détaillée. La réglementation est différenciée s’il s’agit de la fixation du du loyer initial, ou des adaptations de loyer en cours de bail (loyers échelonnés, loyers indexés, adaptations de loyer selon la méthode relative).
Obligationis du locataire et frais accessoires
Le bailleur ne peut demander le remboursement des frais accessoires que s’il en a été expressément convenu ainsi; les frais accessoires correspondent alors à la somme due pour les prestations effectives fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (voir art. 257a, al. 1 CO). Selon l’article 257b CO, en font notamment partie les frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques ; à la demande du locataire, le bailleur doit lui permettre de consulter les pièces comptables y relatives. Les parties peuvent définir librement les modalités selon lesquelles les frais accessoires seront dus par le locataire ; en règle générale, cependant, les solutions les plus fréquentes en pratique sont le versement d’acomptes, ou bien les parties conviennent d’un montant forfaitaire ou encore le paiement direct (tiré de Higi, Zürcher Kommentar, N° 18 et suivants ad art. 257a à 257b CO):
- généralement, le paiement direct est prévu dans les cas où les prestations qui correspondent aux frais accessoires au sens strict sont fournies par un tiers, notamment pour tout ce qui concerne la fourniture d’eau et d’énergie;
- lorsque les parties conviennent d’un montant forfaitaire, l’indemnité pour les frais accessoires est versée au bailleur, soit d’après un montant fixe pour toute la durée du bail, ou pour des périodes de location; le paiement du forfait règle les frais accessoires pour toute la période de paiement, indépendamment du fait de savoir si les frais effectifs sont plus élevés ou plus faibles;
- lorsque les parties conviennent du versement d’acomptes, le remboursement des frais accessoires a lieu d’avance au bailleur pour une période de décompte donnée,; est alors réservé le décompte des dépenses effectives, à l’échéance de la période de calcul. Lorsque les parties ont choisi cette solution pour les frais accessoires, le bailleur a alors l’obligation de présenter un décompte détaillé des frais.
Checklist pratique
- Confirmer que le montant du loyer initial et les adaptations sont conformes à la réglementation.
- Vérifier si les frais accessoires (chauffage, eau, contributions) sont inclus dans le bail.
- S'assurer que le mode de paiement des frais accessoires (acomptes, forfait, paiement direct) est clairement défini.
- Signaler immédiatement tout défaut ou besoin de réparation au bailleur.
- Conserver les preuves de paiement du loyer et des charges.
- Demander le décompte annuel des frais accessoires si des acomptes ont été versés.
- Respecter l'obligation de diligence dans l'usage du logement loué.
FAQ: Obligations du locataire
Qu'est-ce que le loyer au sens du Code des obligations ?
Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose, telle que définie à l'article 257 CO.
Comment sont gérés les frais accessoires ?
Les frais accessoires (chauffage, eau, etc.) ne sont dus que s'ils sont expressément convenus. Ils peuvent être payés via des acomptes (avec décompte annuel), un forfait fixe ou un paiement direct par un tiers.
Qui est responsable de la réparation des défauts ?
Le locataire doit réparer les défauts de moindre importance (art. 259 CO), tandis que le bailleur est responsable des réparations majeures et doit être avisé de tout défaut nécessitant son intervention.
Le locataire a-t-il le droit de vérifier les comptes des frais accessoires ?
Oui, selon l'article 257b CO, le bailleur doit permettre au locataire de consulter les pièces comptables relatives aux frais accessoires sur simple demande.
