Impôts sur les biens immobiliers: Types applicables

Impôts sur les biens immobiliers

En droit fiscal suisse et international, il est généralement admis que les biens immobiliers sont imposés sur le lieu de leur situation (principe de la localisation). Ce principe fait partie des rares règles partagées à la fois au niveau national et international.

Il convient également de ne pas négliger les contributions sociales. Si un immeuble est inscrit dans la fortune commerciale ou si le propriétaire est considéré comme un commerçant professionnel d’immeubles, le revenu généré est aussi soumis aux charges sociales.

La détention de biens immobiliers a des implications fiscales multiples, ce qui rend le domaine particulièrement complexe. En raison de l’imposition sur le lieu de situation, il est nécessaire de tenir compte des législations fiscales cantonales, qui varient fortement d’un canton à l’autre. Toute personne concernée doit donc examiner attentivement les spécificités fiscales des cantons concernés.

Lieu d’imposition

Le lieu de collecte des impôts sur les biens immobiliers est défini de manière relativement simple tant sur le plan suisse qu’international. En principe, un immeuble crée un domicile fiscal spécial là où il est situé (lieu de situation ou canton de situation). Ainsi, posséder un bien immobilier dans un autre canton implique une obligation fiscale dans ce canton.

Exemple: une personne domiciliée à Zurich est assujettie à l’impôt dans ce canton en vertu de son rattachement personnel. Si elle détient également une résidence secondaire à Zermatt, elle devient assujettie à l’impôt dans le canton du Valais du fait de la possession de ce bien – qui crée un domicile fiscal distinct à Zermatt.

De manière analogue, le principe s’applique également dans un contexte international. Selon l’art. 6, al. 1 du Modèle de convention OCDE, les revenus provenant de biens immobiliers sont imposés dans l’État où est situé le bien. Ainsi, si la même personne détient en plus une maison de vacances à Marbella, elle sera imposable en Espagne pour ce bien.

Les impôts sur les biens immobiliers sont donc une obligation fiscale à leur lieu de situation. Cela semble simple en théorie, mais la complexité survient lors de la répartition fiscale inter-cantonale ou internationale. Ces situations impliquent souvent des conflits sur la répartition des revenus et des déductions imposables, ainsi que sur l’évitement de la double imposition.

Impôt sur le revenu

L’impôt sur le revenu s’applique aux revenus issus de biens immobiliers détenus en fortune privée ou par des sociétés de personnes. Il s’applique également aux bénéfices tirés d’une activité indépendante, notamment dans le cadre d’un commerce professionnel de biens immobiliers. L’impôt est prélevé aux trois niveaux: Confédération, cantons et communes.

Les revenus locatifs constituent la principale source imposable. Si un bien est détenu dans la fortune privée et utilisé à titre personnel, le propriétaire doit déclarer dans sa déclaration fiscale la valeur locative (appelée parfois loyer théorique), selon les règles spécifiques de son canton. Les méthodes de calcul diffèrent largement d’un canton à l’autre.

Qui dit revenu, dit aussi déductions fiscales. Les propriétaires peuvent déduire les frais d’entretien. Si les charges dépassent les revenus pour une période fiscale donnée, la différence peut être compensée avec d’autres revenus. Toutefois, seules les sociétés de personnes ou les commerçants professionnels peuvent faire valoir un report de perte, à condition qu’il s’agisse d’une activité indépendante. En revanche, les dépenses à caractère valorisant ne sont pas déductibles au titre de l’impôt sur le revenu; elles peuvent toutefois être prises en compte ultérieurement dans le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers, au moment de la vente.

Les intérêts hypothécaires et autres frais d’intérêt sont également déductibles. Contrairement aux frais d’entretien, une limite est imposée. Pour les personnes exerçant une activité dépendante, les intérêts sont déductibles dans la mesure des revenus provenant de biens mobiliers et immobiliers, majorés de CHF 50 000.–.

Tous les revenus immobiliers ainsi que les charges afférentes doivent être déclarés chaque année dans la déclaration fiscale.