Remploi: Comment optimiser l’impôt sur les gains immobiliers
Dr. Alain Villard
Dr. Alain Villard, EMBA Taxation, est conseiller fiscal de groupe chez Hoffmann & Partner à Bâle. Auparavant, il a travaillé deux ans dans un bureau fiscal et six ans en tant que consultant de groupe. Ses domaines d’activité comprennent le droit fiscal de la taxe sur la valeur ajoutée, le droit fiscal des entreprises, le droit des procédures fiscales et le droit fiscal international ainsi que le droit fiscal de l’impôt anticipé, le droit de timbre, l’impôt sur les gains immobiliers et le droit fiscal sur le revenu. Depuis 2017, il est coéditeur et auteur du commentaire pratique de la loi fiscale bâloise et, depuis 2019, il enseigne le droit de la TVA à l’association commerciale de Bâle-Ville.
Introduction – Remploi et impôt sur le gain immobilier
Lors de la vente d’un bien immobilier affecté à l’exploitation, le mécanisme du remploi permet de réduire sensiblement la charge fiscale. En procédant à un réinvestissement ciblé dans un nouvel immeuble immobilisé, il est possible de différer l’impôt sur le gain immobilier. À travers un exemple pratique, celui de la société X SA, il sera démontré comment les entreprises peuvent tirer avantage de ce dispositif.
Cas pratique
La société X SA, dont le siège est situé dans le canton de Soleure, détient un immeuble de production dans le canton de Zurich. Ce dernier est vendu pour un montant de CHF 10 millions. Au moment de la vente, la valeur comptable nette de l’immeuble est de CHF 3 millions alors que les coûts d’acquisition s’élevaient à CHF 6 millions en 1995.
Avant la vente, la société X SA a déjà lancé la construction d’un nouvel immeuble à usage industriel dans le canton de Bâle-Campagne, afin d’y poursuivre ses activités de production. Le montant de l’investissement s’élève à CHF 15 millions.
Impôt sur le gain immobilier
La cession de l’immeuble situé à Zurich est soumise à l’impôt sur le gain immobilier. Le canton de Zurich applique le système moniste selon lequel la différence entre le prix de vente et les coûts d’investissement (ou valeur comptable selon le cas) est imposée via un impôt séparé sur le gain immobilier – avec possibilité de report d’imposition via le mécanisme de remploi.
La durée de détention de 21 ans entraîne une réduction de 50 % de l’impôt sur le gain immobilier, conformément à l’art. 225, al. 3 de la loi fiscale zurichoise (LIP ZH). Il est important de noter que le canton de Zurich ne prend en compte que les années pleines pour la déduction liée à la durée de possession.
La personne imposable dispose également d’un droit d’option: elle peut demander à ce que le prix du marché datant d’il y a 20 ans soit pris en compte à la place des coûts effectifs d’investissement, si cela permet de réduire l’impôt. Cette option n’est retenue que si elle s’avère fiscalement plus avantageuse.
Remploi
Dans le cas présent, la personne imposable réinvestit dans un bien de remplacement situé dans un autre canton. Il convient donc de vérifier si les conditions du remploi sont remplies.
Existence d’un remploi intercantonal
Conformément à l’art. 216, al. 3 en lien avec l’art. 226a de la loi fiscale zurichoise (LIP ZH), l’impôt sur le gain immobilier est reporté lorsqu’un bien immobilier sis dans le canton de Zurich est vendu et qu’un bien de remplacement est acquis dans un autre canton (cf. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 226a, n° 2).
Dans le cas présent, la vente de l’immeuble situé à Zurich est directement liée à l’investissement réalisé pour construire le nouveau site industriel dans le canton de Bâle-Campagne. Le lien de causalité est établi dans la mesure où l’exploitation a été arrêtée à l’ancien emplacement et transférée au nouveau.
Immobilisation nécessaire à l’exploitation
Il est requis que le bien cédé et le nouveau bien acquis ou construit soient fonctionnellement équivalents (cf. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216, n° 264 et 269). L’équivalence s’apprécie uniquement du point de vue fonctionnel. Il n’est pas nécessaire que les biens soient identiques en termes de surface, d’emplacement, de caractéristiques techniques, de volume ou d’installations de production.
L’objectif est de permettre à l’entreprise de moderniser ses équipements ou ses infrastructures sans être pénalisée fiscalement.
Utilisation du produit de la vente
Pour bénéficier pleinement du report d’imposition, le produit de la vente doit être intégralement réinvesti dans le nouveau bien (remploi total au sens de l’art. 216, al. 3 LIP ZH; cf. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216, n° 10). Si seule une partie du produit est réinvestie, le report est accordé au prorata du montant réinvesti.
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