Local commercial: Points importants pour la résiliation
Nicolas Facincani, lic. iur., LL.M
Nicolas Facincani, lic. iur., LL.M., partenaire du cabinet d’avocats Voillat Facincani Sutter + partenaires. Il travaille comme avocat et conseille des entreprises et personnes privées essentiellement dans des affaires de droit économique.
Résiliation
Tant que le contrat de bail du local commercial n’expire pas automatiquement en raison d'une durée déterminée, il prend fin par résiliation. La loi prévoit des délais de résiliation minimaux de six mois pour les baux commerciaux (cf. art. 266 d CO). Si ce délai ne peut être raccourci, il peut être prolongé par contrat. Si les parties à un bail commercial conviennent d'un délai de résiliation plus court, le délai minimum légal de six mois s'applique nonobstant l'accord.
Les parties à un contrat de location commercial peuvent convenir de différents délais de résiliation. Il est ainsi possible que le bailleur dispose d'un délai de résiliation de douze mois et le locataire d'un délai de résiliation de six mois seulement. Les parties peuvent également convenir d'une durée minimale du contrat.
Dans le cas d'un contrat de bail commercial, la résiliation ne peut intervenir qu'à une date dite de résiliation (cf. art. 266d CO). Conformément à la loi, les dates de résiliation autorisées correspondent à la fin d'une période de location de trois mois. Les contrats types prévoient souvent comme dates de résiliation la fin mars, la fin juin et la fin septembre.
Si les délais ou dates de résiliation contractuels ou légaux ne sont pas respectés, la résiliation reste valable mais ne prend effet qu'à la prochaine date légalement autorisée.
Local commercial : formes de résiliation
Comme pour la location d'un logement, la résiliation d'un bail commercial est soumise à des exigences formelles particulières. Le bailleur et le locataire doivent résilier le bail par écrit. Le bailleur doit utiliser un formulaire officiel à cet effet (cf. art. 266 l CO). L'obligation d'utiliser ce formulaire a pour but d'informer le locataire des possibilités de protection qui sont les siennes dans le cadre de la résiliation d’un bail.
Une résiliation doit être motivée sur demande. Si les exigences légales de forme ne sont pas respectées, la résiliation en question n'a aucun effet. Une exception s'applique toutefois à la résiliation par le locataire: la restitution anticipée du bien avec proposition simultanée d'un locataire de remplacement acceptable est également possible si elle n'est pas annoncée par écrit (voir ci-dessous). En ce qui concerne la résiliation, il est recommandé, pour des raisons de preuve, d'envoyer les lettres requises par courrier recommandé.
Résiliations nulles et attaquables
Une résiliation nulle n'a aucun effet. Le contrat de location continue simplement à courir. Sont notamment nulles les résiliations qui ne respectent pas les formalités légales. Sont également nulles les résiliations suivantes:
- les résiliations qui ne sont pas prononcées par toutes les parties au contrat;
- les résiliations qui ne sont pas adressées à tous les locataires;
- les résiliations contraires au contrat (dans la mesure où elles ne s'appliquent pas à la prochaine date autorisée);
- la résiliation d'une partie seulement du bien loué. Par exemple, uniquement pour une partie du local commercial loué;
- les résiliation extraordinaire dont les conditions ne sont pas remplies;
- les résiliations dont les formalités ne sont pas respectées (par exemple, formulaire officiel pour la résiliation par le bailleur).
Lorsqu'une résiliation n'est frappée d'aucun motif de nullité, elle prend effet en principe à la date de résiliation. Le destinataire peut toutefois contester la résiliation.
En contestant la résiliation, le locataire concerné demande son annulation. La résiliation est toutefois valable dans un premier temps. Selon la loi, une résiliation doit être annulée si elle viole le principe de la bonne foi, c'est-à-dire si elle est disproportionnée et prononcée sans intérêt légitime, uniquement à des fins de harcèlement. Selon l'art. 271a CO, une résiliation est notamment contestable lorsqu'elle est prononcée (aucune distinction n'est faite entre les locaux d'habitation et les locaux commerciaux):
- parce que le locataire a fait valoir de bonne foi des droits découlant du contrat de location. Par exemple, lorsque la résiliation intervient en représailles à une réclamation concernant un défaut de l'objet loué ou le décompte des charges;
- afin d'imposer une augmentation de loyer ou d'autres modifications unilatérales du contrat au détriment du locataire;
- dans le seul but d'inciter le locataire à acheter les locaux loués;
- pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire liée au contrat de location, sauf si le locataire a engagé la procédure de manière abusive;
- avant l'expiration d'un délai de trois ans après la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire liée au bail, dans laquelle le bailleur a été largement débouté ou dans laquelle il a conclu un accord avec le locataire;
- en raison de changements dans la situation familiale du locataire ne causant aucun préjudice important au bailleur.
Toute contestation auprès de l'autorité de conciliation doit être effectuée dans les 30 jours suivant la réception de la résiliation en question. Le délai commence à courir dès le lendemain de la réception du courrier de résiliation.
Résiliation extraordinaire
La principale obligation du locataire est de payer le loyer et les charges. Quelles que soient les raisons des difficultés de paiement, le bailleur n'est pas tenu d'accepter le non-paiement du loyer. Tout retard dans le paiement du loyer constitue un motif légitime de résiliation ordinaire dans le cas de la location de locaux d'habitation ou d'un local commercial. Dans les cas graves, le bailleur peut même résilier le contrat à court terme.
Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (art. 257d CO). En cas de non-paiement, le bailleur peut résilier le contrat de location moyennant un délai supplémentaire de 30 jours à la fin du mois. Le bailleur doit également utiliser le formulaire officiel pour la résiliation; toute prolongation du bail est exclue en cas de résiliation pour retard de paiement. Une possibilité de résiliation analogue existe en cas d'utilisation négligente de la chose louée; le bailleur peut ainsi, après un avertissement écrit préalable, résilier le bail moyennant un délai de 30 jours à la fin du mois – si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose, le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat (art. 257f al. 4 CO).
En cas de faillite du locataire après la délivrance de la chose, le bailleur peut exiger que des sûretés lui soient fournies pour les loyers à échoir. À cet effet, il s’adresse par écrit au locataire et à l’administration de la faillite en leur fixant un délai convenable. Si ces sûretés ne lui sont pas fournies dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat (art. 266h CO).
Le locataire peut également résilier, pour de justes motifs, le bail de manière extraordinaire, par exemple en cas de défauts graves de la chose louée ou si l'exécution du contrat devient intolérable pour l'une des parties (cf. art. 266g CO).
Prolongation
Même si la résiliation n'est ni nulle ni attaquable, le locataire peut demander une prolongation du bail au-delà de la date de résiliation. La condition préalable est que la fin du bail représente pour lui une difficulté qui l'emporte sur l'intérêt du bailleur à résilier le bail. Les difficultés financières, professionnelles et familiales constituent les principaux motifs de difficulté. La prolongation vise à donner au locataire plus de temps pour trouver un autre logement. Le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (art. 272 CO).
La prolongation maximale est de six ans pour un local commercial. Une ou deux prolongations peuvent être accordées dans ce cadre. Dans le second cas, le locataire doit présenter une nouvelle demande au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première prolongation. Lors de la prolongation, le locataire peut résilier le contrat de bail dans des délais plus brefs et à des dates plus rapprochées.
Baux à durée déterminée
Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (art. 255 al. 1 CO). Un bail est considéré comme étant à durée déterminée lorsqu'il prend fin à l'expiration d'une durée déterminée, convenue expressément ou tacitement, sans résiliation. Les parties peuvent néanmoins le prolonger, auquel cas il est alors considéré comme un bail à durée indéterminée. Les règles relatives aux résiliations extraordinaires et à la prolongation s'appliquent également aux baux à durée déterminée.
Restitution anticipée de la chose
Les deux parties sont tenues de respecter les délais et dates de résiliation. Le locataire doit donc en principe payer le loyer même s'il ne fait pas usage du bien. Cela peut poser des problèmes, notamment dans le cas de la location de locaux d'habitation et de locaux commerciaux.
L'art. 264 CO permet au locataire de restituer prématurément la chose louée s'il propose au bailleur un locataire de remplacement acceptable, disposé à reprendre la chose aux mêmes conditions (étendue de la chose louée, montant du loyer, etc.). Un locataire de remplacement est considéré comme acceptable s'il est solvable et s'il garantit une utilisation conforme au contrat. Le bailleur doit disposer d'un délai suffisant pour examiner les locataires de remplacement proposés. La durée de ce délai ne peut être déterminée de manière générale et dépend également de la qualité des documents que le locataire fournit au bailleur concernant le locataire de remplacement. En règle générale, la durée appropriée varie normalement entre 10 et 30 jours.
Le bailleur ne peut être contraint d'accepter un nouveau locataire. Toutefois, s'il refuse une offre raisonnable, l'ancien locataire est libéré du contrat à compter de la date à laquelle le nouveau locataire aurait pris possession des lieux et n'est plus tenu de payer le loyer.
Transfert du bail à un tiers
Le locataire d’un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (art. 263 al. 1 CO). Comme le prévoit déjà la loi, la cession d'un bail à un tiers n'est possible que dans le cas de la location de locaux commerciaux. Elle nécessite l'accord écrit du bailleur. A défaut, la transaction juridique entre le locataire et le tiers n'a aucun effet. Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs. S'il refuse de donner son consentement, le locataire peut intenter une action en justice afin d'obtenir un jugement valant consentement.
Le locataire n'est toutefois pas immédiatement libéré des obligations découlant de son bail et reste solidairement responsable, avec le repreneur, jusqu'à la prochaine date de résiliation contractuelle ou légale du contrat de bail (expiration du délai de résiliation ordinaire).
Le locataire de locaux commerciaux dispose ainsi de deux possibilités pour quitter les locaux loués: soit la restitution anticipée de la chose louée, soit le transfert du contrat de bail à un tiers.
