Achat immobilier: Droit de mutation en Suisse
Dr. Alain Villard
Dr. Alain Villard, EMBA Taxation, est conseiller fiscal de groupe chez Hoffmann & Partner à Bâle. Auparavant, il a travaillé deux ans dans un bureau fiscal et six ans en tant que consultant de groupe. Ses domaines d’activité comprennent le droit fiscal de la taxe sur la valeur ajoutée, le droit fiscal des entreprises, le droit des procédures fiscales et le droit fiscal international ainsi que le droit fiscal de l’impôt anticipé, le droit de timbre, l’impôt sur les gains immobiliers et le droit fiscal sur le revenu. Depuis 2017, il est coéditeur et auteur du commentaire pratique de la loi fiscale bâloise et, depuis 2019, il enseigne le droit de la TVA à l’association commerciale de Bâle-Ville.
Introduction au droit de mutation en Suisse
Le droit de mutation est une taxe cantonale appliquée à certains transferts de propriété. Il prévoit des exonérations ou réductions pour des cas spécifiques, comme:
- L’achat de la résidence principale.
- Les transmissions au sein de la famille.
Attention: dès le stade de l’authentification notariale, les éléments susceptibles de déclencher ou d’exonérer la taxe doivent être identifiés, afin que la taxation soit effectuée correctement.
Cas concret
Monsieur X. fait un achat immobilier sous la forme d’une maison individuelle dans le canton de Soleure où il vit en concubinage avec sa partenaire. Le contrat d’achat est signé le 10 janvier 2020. Il mentionne:
- La parcelle 1001 (où se trouve la maison).
- La parcelle 1650 (non bâtie), utilisée en partie pour accéder au bien.
La surface de cette deuxième parcelle suggère qu’elle sert à plus qu’un simple accès ou emplacement de stationnement. Aucune précision d’usage n’est fournie dans le contrat pour la parcelle 1650. Le notaire informe que la transaction ne devrait pas entraîner de droit de mutation. Cependant, par une décision du 20 février 2020, l’administration fiscale applique tout de même la taxe pour la parcelle 1650.
Monsieur X. peut-il contester avec succès cette décision?
Bases légales applicables
Dans le canton de Soleure, le droit de mutation est régi par:
- La Loi sur les impôts de l’État et des communes du 1er décembre 1985 (BGS 614.11).
- L’Ordonnance d’exécution du 28 janvier 1986 (VV StG, BGS 614.12).
- Ainsi que la pratique fiscale en matière de droit de mutation du 29 avril 2020.
Acteurs impliqués dans l’achat immobilier
Outre les parties contractantes et éventuellement un agent immobilier, interviennent également:
- Le notaire.
- L’office du registre foncier qui prépare la taxation, notamment en cas de demande d’exonération pour logement utilisé exclusivement à des fins d’habitation propre.
Le demandeur doit fournir:
- Ses coordonnées.
- Des informations détaillées sur le bien (lieu, numéro du registre foncier, prix, type de bien, statut du terrain, etc.)
Sur cette base, l’administration cantonale des impôts procède à la taxation (§ 213 al. 1 StG).
Nature de l’impôt
Le droit de mutation est une taxe sur les mutations juridiques: c’est un impôt indirect et objectif.
Le motif de la transaction, la capacité contributive ou les circonstances personnelles du contribuable ne sont pas pris en compte.
L’impôt est calculé sur la valeur vénale du bien au moment du transfert (achat immobilier). Le taux ordinaire est de 2.2 %, et réduit de moitié pour les conjoints ou partenaires enregistrés.
Conditions pour l’exonération du droit de mutation
Selon le § 207 let. g de la loi fiscale du canton de Soleure (StG), l’exonération du droit de mutation est accordée en cas d’acquisition d’un bien immobilier destiné à un usage durable et personnel comme logement principal.
D’après le § 63bis de l’ordonnance d’exécution (VV StG), l’usage est considéré comme durable et personnel lorsque l’acquéreur emménage dans l’année suivant la signature de l’acte. Si le bien est encore non bâti, ce délai est porté à deux ans (alinéa 2).
Les conditions «durable» et «usage personnel exclusif» doivent être remplies cumulativement.
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