Contrat de construction: Ses généralités

Quelles sont les règles fondamentales et les distinctions du contrat d'entreprise de construction en Suisse ?

Bases légales

Le contrat d’entreprise de construction constitue une déclinaison spécifique du contrat d’entreprise général, régi par les art. 363 ss CO.

• Contrat d’entreprise : art. 363 ss CO
• Norme SIA 118

Terminologie et définitions

Le commanditaire est le maître de l’ouvrage. L’entrepreneur reste l’entrepreneur.

• Entreprise générale : elle regroupe sous sa responsabilité les différentes prestations de construction, qu’elle confie généralement à des sous-traitants.
• Entreprise totale : elle se distingue de l’entreprise générale uniquement par le fait qu’elle assure aussi la conception du projet de construction. La frontière entre les deux est donc subtile et graduelle.

Distinction avec le contrat d’achat-construction

Le contrat d’entreprise de construction se distingue du contrat d’achat-construction :

• Dans le contrat d’entreprise de construction, l’entrepreneur s’engage à réaliser un ouvrage sur le terrain appartenant au maître de l’ouvrage.
• Dans le contrat d’achat-construction, l’acheteur acquiert un ouvrage au stade de projet. Le vendeur s’engage non seulement à transférer la propriété du terrain (partie « vente »), mais aussi à réaliser l’ouvrage. Ce contrat combine des éléments du contrat de vente immobilière et du contrat d’entreprise ordinaire.

Phases contractuelles

Phase précontractuelle

• Appel d’offres
• Invitation à négocier
• Offres
• Négociations contractuelles
• Conclusion du contrat

Phase contractuelle

• Production
• Livraison
• Prestation
• Remise
• Transfert de propriété

Phase postcontractuelle

• Réparation des défauts
• Période de garantie
• Protection des droits d’auteur
• Décompte final

Champs de réglementation

Dans le contrat d’entreprise, les parties doivent définir clairement : prix, qualité et délais.

Prix

• Prix forfaitaire
• Prix global
• Décompte ouvert avec ou sans plafond de coûts
• Échéancier des paiements
• TVA
• Intérêts moratoires

Qualité

• Description des prestations, descriptif de construction (BKP)
• Autorisation de construire comme partie intégrante
• Plans (échelle)
• Exigences de qualité selon les prescriptions techniques SIA
• Procédure de traitement des défauts
• Direction des travaux (responsabilité)
• Responsabilité et garantie

Délais

• Démarrage des travaux, responsabilité liée à l’autorisation de construire
• Durée du chantier, jalons
• Remise, date d’emménagement
• Réceptions, période de garantie

Clauses contractuelles

Le contrat d’entreprise de construction peut se limiter aux dispositions du CO et au texte du contrat, ou inclure les normes SIA comme droit supplétif. L’ordre de priorité des documents doit être précisé.

Distinctions et bases contractuelles

Le contrat d’entreprise de construction est un contrat d’entreprise adapté au domaine du bâtiment. Sa forme varie selon la nature des ouvrages. Tout contrat ayant pour objet la réalisation et le transfert de propriété d’un ouvrage est qualifié de contrat d’entreprise de construction.

À l’inverse, les contrats de prestations de services doivent être distingués. Ces derniers ne visent pas la réalisation d’un ouvrage, mais la participation à sa réalisation. Sont typiquement considérés comme des contrats de prestations de services dans le domaine de la construction : prestations d’ingénierie, direction des travaux, mandat de représentation du maître de l’ouvrage, nettoyage de chantier, etc. Ces contrats relèvent des art. 394 ss CO (droit du mandat).

Le contrat d’entreprise de construction est régi dans le CO parmi les autres contrats d’entreprise (art. 363 ss). Le CO ne fournit pas de modèle spécifique au domaine de la construction. Cette lacune a été comblée, par exemple, par la norme SIA 118, qui constitue une base contractuelle largement reconnue et détaillée pour les contrats d’entreprise de construction. Elle s’applique comme des conditions générales (AGB) et ne vaut que si le contrat stipule expressément son application. Il en va de même pour d’autres modèles ou conditions générales élaborés par d’autres associations. Ce qui prime, c’est le contrat conclu, avec ou sans ses éléments intégrés.

L’ordre de priorité entre les différents documents contractuels doit être fixé dans le contrat.

FAQ: Contrat de construction

Quelle est la différence entre un contrat d'entreprise de construction et un contrat d'achat-construction ?

Dans le contrat d'entreprise de construction, l'entrepreneur réalise l'ouvrage sur le terrain du maître de l'ouvrage. Dans le contrat d'achat-construction, le vendeur transfère à la fois la propriété du terrain et la réalisation de l'ouvrage, combinant ainsi des éléments de vente immobilière et de contrat d'entreprise.

La norme SIA 118 s'applique-t-elle automatiquement ?

Non, la norme SIA 118 ne s'applique que si le contrat stipule expressément son application. Elle sert alors de droit supplétif pour combler les lacunes du Code des obligations.

Comment distinguer un contrat d'entreprise d'un contrat de prestations de services ?

La distinction réside dans l'objectif : le contrat d'entreprise vise la réalisation d'un ouvrage concret (résultat), tandis que le contrat de prestations de services (comme la direction des travaux ou l'ingénierie) vise la participation à la réalisation sans garantir le résultat final de l'ouvrage.

Quelles sont les phases principales d'un contrat de construction ?

Les phases se divisent en précontractuelle (appel d'offres, négociations), contractuelle (production, livraison, remise) et postcontractuelle (garantie, réparation des défauts, décompte final).