Propriété par étages: Un type particulier de copropriété

Quels sont les droits, les obligations et les risques spécifiques liés à la propriété par étages en Suisse ?

Parts d'étages / lots de PPE

Le propriétaire d'étages peut ainsi administrer, utiliser et aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres propriétaires d'étages, n'endommage pas les parties et installations communes du bâtiment, ni n'en modifie l'aspect extérieur. L'adage "la liberté des uns s'arrête là où commence celle des autres" trouve ici tout son sens.

Droits exclusifs du propriétaire sur sa part d'étages

Le droit applicable à une PPE réside d'abord dans le Code civil, ensuite dans le règlement de PPE, à savoir l'acte constitutif qui détermine spécifiquement les droits et obligations de dite PPE, et enfin dans les décisions de la communauté des propriétaires d'étages. La coordination de ces trois sources et le conflit entre les intérêts de la PPE à son développement harmonieux et les intérêts de chaque propriétaire d'étages à son bien personnel est un foyer inépuisable de litiges entre les propriétaires d'étages d'un même immeuble. Cela étant, la PPE demeure une institution très attractive d'accession à la propriété immobilière, de par le partage des coûts d'installations qui, en propriété individuelle, seraient prohibitifs pour une grande part de la population.

Règlement et charges de PPE

Pour pallier le risque de litige ou du moins en limiter au maximum les désagréments, il convient de s'informer parfaitement des règles légales, du contenu du règlement de PPE et des récentes décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages. A l'achat d'une part de propriété par étages, il faut également se soucier des comptes de la communauté, pour s'assurer que d'autres propriétaires ne sont pas en retard dans le paiement de leurs charges, ce qui inéluctablement entraînera un litige de PPE, mais surtout que le vendeur est à jour dans ses paiements, au risque pour vous de voir votre lot de PPE récemment acquis grevé d'une hypothèque légale des autres propriétaires d'étages en garantie du paiement des charges de votre part.

Décisions de la communauté de PPE et contestation judiciaire d'une décision de la PPE

La communauté de PPE prend ses décisions en assemblée. Chaque propriétaire d'étages peut attaquer devant le juge les décisions qui violent la loi ou le règlement de PPE. Une telle action est dirigée contre la communauté de PPE, qui pourra se faire représenter dans la procédure par son administrateur.

Conseils pratiques pour l’achat d’une unité en propriété par étages

Avantages de la propriété par étages

• Détention d’une part de propriété foncière
• Moindre immobilisation de capital
• Bonne valorisation en général par rapport au capital investi
• Facilité de revente, grâce à un faible besoin en capital

Inconvénients de la propriété par étages

• Copropriété au sein d’une communauté de propriétaires d’étages
• Dépendance des décisions des autres copropriétaires
• Participation obligatoire aux coûts des installations communes, même sans utilité personnelle directe
• Obligation de se soumettre aux règles de la communauté de copropriétaires
• Voisinage non résiliable
• Sortie de la communauté uniquement par la vente

Conseil pratique

Avant d’acquérir une unité de propriété par étages, il est indispensable de réaliser une évaluation précise de la situation. Il convient d'opposer objectivement les avantages aux inconvénients. Seule une analyse factuelle permet de prendre une décision valable. En cas de doute, il est conseillé de faire examiner sa situation personnelle ou professionnelle par un expert neutre.

Particularités lors de l’acquisition de locaux commerciaux

Conseil pratique : Pour les unités en propriété par étages à usage professionnel, il est fortement recommandé de faire vérifier l’évaluation du site par un tiers.

L’acquisition d’une unité en propriété par étages limite l’espace disponible. Une extension n’est possible que si un autre propriétaire accepte de vendre, de libérer ou de louer son bien.

Dans le domaine commercial, l’achat d’une unité en propriété par étages est souvent perçu – à tort – comme une solution transitoire. Ce choix peut freiner le développement de l’entreprise, car il repose trop fortement sur les locaux existants. Les modifications structurelles sont souvent impossibles ou très coûteuses. L’organisation interne devient moins efficace et le personnel travaille dans des espaces trop exigus. Il est donc impératif d’inclure les perspectives d’extension dans l’évaluation du site.

Conseil pratique : En présence de doutes avant l’achat, il est judicieux de consulter un juriste afin de faire examiner en détail l’ensemble des documents contractuels.

Aménagement intérieur / installations d’exploitation

Dans le cas d’une propriété par étages à usage professionnel, il est essentiel de vérifier dans quelle mesure les travaux d’aménagement intérieur et les installations spécifiques sont inclus dans le prix d’achat.

Il convient également de clarifier à l’avance quels équipements techniques peuvent effectivement être installés.

Inconvénients spécifiques

Un commerce peut représenter un inconvénient pour une communauté de copropriétaires, mais peut également subir des restrictions importantes imposées par celle-ci (bruit, odeurs, trafic, etc.).

Ces éléments doivent être examinés de manière approfondie en amont. La transparence quant à la nature de l’activité commerciale est essentielle.Problèmes fréquents liés à la propriété par étages

La propriété par étages est souvent source des difficultés suivantes :

• Méfiance concernant le calcul des quotes-parts
• Méfiance envers le règlement ou le comité
• Réserves quant au déclenchement des travaux d’entretien
• Problèmes d’utilisation des installations communes
• Méfiance vis-à-vis des décomptes de charges
   

Ces problèmes apparaissent généralement parce que les acquéreurs ne se sont pas suffisamment informés ou ne sont pas en mesure d’évaluer techniquement la situation. Ces incertitudes se manifestent souvent après l’achat.

Conclusion et projet de révision du droit de la PPE en cours

• Avant tout achat dans une communauté inconnue de copropriétaires, s’informer précisément sur le fonctionnement, la cohabitation et les éventuels problèmes.
  Cela permet une meilleure évaluation de l’opportunité d’achat.
• Un contrat de vente en propriété par étages ne doit être signé que si toutes les incertitudes relatives à l’exploitation et à la vie en communauté ont été levées
• Depuis 2024, le Conseil fédéral travaille à une révision du régime légal de la propriété par étages, sur la base de la motion 19.3410 adoptée par le Parlement. L’avant-projet actuellement en consultation prévoit plusieurs ajustements importants : clarification du statut juridique des parties communes et des droits d’usage exclusifs, renforcement du rôle du plan de répartition, transparence accrue sur les coûts liés aux travaux communs, et amélioration de la protection des acheteurs. Ces évolutions visent à moderniser un cadre légal en vigueur depuis plus de cinquante ans et à mieux répondre aux besoins pratiques actuels. Bien que le droit en vigueur reste pour l’heure celui des articles 712a à 712t du Code civil suisse, les praticiens sont invités à suivre de près cette réforme, dont l’adoption pourrait intervenir dès 2026.

FAQ: Propriété par étages

Quelle est la base légale de la propriété par étages en Suisse ?

La PPE est régie principalement par les articles 712a à 712t du Code civil suisse, complétés par le règlement de PPE (acte constitutif) et les décisions de l'assemblée des propriétaires.

Quels sont les risques financiers lors de l'achat d'une PPE ?

Le risque majeur est que le vendeur ait des arriérés de charges, ce qui peut grever votre nouveau lot d'une hypothèque légale des autres propriétaires. Il est donc crucial de vérifier les comptes de la communauté avant l'achat.

Peut-on modifier son lot en PPE librement ?

Le propriétaire peut administrer et aménager son lot, mais uniquement si cela ne restreint pas les droits des autres, n'endommage pas les parties communes et ne modifie pas l'aspect extérieur du bâtiment.

Comment contester une décision de la communauté de PPE ?

Chaque propriétaire peut attaquer devant le juge les décisions qui violent la loi ou le règlement de PPE. L'action est dirigée contre la communauté, souvent représentée par son administrateur.

Y a-t-il des réformes prévues pour le droit de la PPE ?

Oui, depuis 2024, le Conseil fédéral travaille à une révision du régime légal visant à clarifier le statut des parties communes, renforcer le plan de répartition et améliorer la protection des acheteurs, avec une adoption possible dès 2026.