Contrat d'entreprise et construction: Les points essentiels
Contenu
- Comment distinguer et rédiger correctement les contrats d'entreprise, de mandat et de vente dans le secteur de la construction en Suisse ?
- De quoi s’agit-il?
- Contrat d’architecte
- Normes SIA
- Contrats avec un entrepreneur de bâtiments
- Contrats de livraison
- Application de la CVIM aux contrats de livraison d'ouvrage?
- En résumé
- FAQ: Contrat d'entreprise et construction
EN BREF
La construction d'un bâtiment implique une interaction complexe entre droit de la vente, droit des contrats d'entreprise et droit des mandats. La qualification juridique d'un contrat ne dépend pas de son titre, mais de son contenu réel, ce qui exige une rédaction précise pour éviter les litiges. Bien que la forme verbale soit souvent valable, la pratique recommande vivement des contrats écrits, idéalement basés sur les normes de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) pour garantir clarté et équité entre les parties.
À retenir:
- La classification juridique d'un contrat dépend de son contenu réel et non de son intitulé (art. 18 CO).
- Les contrats d'architecte relèvent souvent du droit des mandats, tandis que les travaux d'ingénieurs et de construction tombent sous le droit des contrats d'entreprise.
- Les normes SIA, notamment la norme 118, offrent des conditions générales éprouvées et équilibrées pour la construction.
- Les contrats verbaux sont juridiquement possibles mais difficiles à faire valoir en cas de litige.
- Des modifications du droit des contrats d'entreprise entreront en vigueur en 2026, affectant notamment la norme SIA 118.
Regula Heinzelmann
Regula Heinzelmann a étudié le droit à l’Université de Zurich, où elle a terminé sa licence en 1981. Depuis 1984, elle travaille à titre indépendant comme journaliste économique et auteure à Zurich et à Berlin.
Comment distinguer et rédiger correctement les contrats d'entreprise, de mandat et de vente dans le secteur de la construction en Suisse ?
De quoi s’agit-il?
Les investisseurs, les maîtres de l'ouvrage et les exécutants ne savent souvent pas s'ils agissent ou s'engagent dans le cadre d'un contrat d'entreprise, d'un contrat de mandat ou d'un contrat de vente. Ce n'est pas le titre d'un contrat qui détermine sa classification, mais son contenu. Sur cette base, le juge doit toujours vérifier d'office si la qualification utilisée par les parties elles-mêmes correspond au contenu convenu du contrat conclu. Par exemple, un mandat ne devient jamais un contrat d'entreprise parce que les parties le qualifient par erreur ou intentionnellement de «contrat d'entreprise», ou inversement (art. 18 CO). Une qualification erronée du contrat reste sans importance pour les parties devant le tribunal (cf. ATF 126 III 369).
A l'exception des contrats d'achat de terrains et de la constitution de servitudes (qui doivent être authentifiés), les contrats relatifs à la construction ne sont en principe soumis à aucune exigence de forme. C'est là leur plus petit dénominateur commun. Un dénominateur quelquefois dangereux, car les contrats verbaux (ou implicites) sont difficiles à faire valoir devant les tribunaux. Il est dès lors toujours recommandé de conclure un contrat écrit.
Contrat d’architecte
L'architecte est à l'origine de presque tous les projets de construction. L'architecte est régulièrement consulté par l'investisseur et le maître de l'ouvrage. Un contrat d'architecte est conclu entre ces parties. L'architecte devient alors la personne de confiance et l'assistant du maître de l'ouvrage et le représente dans ses relations avec l'extérieur, c'est-à-dire auprès des autorités compétentes en matière de construction, des entrepreneurs, des planificateurs spécialisés, etc. Les tâches principales de l'architecte sont la conception, les prévisions des coûts, l'obtention du permis de construire, la planification (détaillée), l'appel d'offres, la direction des travaux pendant l'exécution, le contrôle des coûts et la facturation, ainsi que la gestion des défauts.
La classification juridique des contrats d'architecte fait régulièrement l'objet de controverses. Le travail classique de l'architecte relève du droit de mandat, il concerne les compétences et les capacités personnelles de l'architecte et est aussi une question de goût. Même si l'architecte travaille de manière compétente, il ne peut pas toujours garantir que son travail plaira à son mandant. C'est pourquoi il est fortement recommandé au mandant de consigner ses souhaits et ses idées par écrit ou sous forme de représentations visuelles avant la conclusion du contrat, afin qu'ils soient considérés comme faisant partie intégrante du contrat. Les tâches techniques effectuées par l'architecte relèvent toutefois du droit des contrats d'entreprise.
Le travail des ingénieurs – même lorsqu'ils exécutent des mandats de planification – est en principe soumis au droit des contrats d'entreprise. Les plans de construction et les calculs peuvent et doivent être parfaitement réalisés, car ils constituent la base de l'ouvrage. Si quelque chose ne va pas, cela peut entraîner des problèmes de responsabilité, y compris pour les propriétaires de maisons et d'ouvrages. La responsabilité pour des bâtiments et d'autres ouvrages selon l'art. 58 CO est stricte.
Normes SIA
Outre les «contrats d'achat» et les «contrats d'entreprise» normalisés par la loi ainsi que les «mandats», la pratique a également donné naissance à des contrats combinés. Il s'agit de contrats d'entrepreneur générale ou d'entrepreneur total, ainsi que de contrats d'ingénieur, d'architecte, de planificateur général ou encore de directeur des travaux et de fiduciaire de construction. Ces contrats ne sont pas réglementés par la loi. La SIA a élaboré différentes normes reconnues qui peuvent être utilisées à titre de conditions générales, la norme SIA 118 étant particulièrement importante.
La SIA met gratuitement à disposition des formulaires de contrat. L'utilisation de ces formulaires garantit aux parties contractantes l'intégration correcte de la norme contractuelle correspondante. Elle favorise en outre une relation claire et équitable entre tous les acteurs impliqués dans le processus de construction et de planification. Les formulaires de contrat actuels SIA 1001/1, SIA 1001/2 et SIA 1001/3 sont conformes aux règlements SIA sur les prestations et honoraires (PHO) SIA 102, 103, 105, 106 et 108, édition 2020. Les formulaires peuvent être utilisés pour toutes les disciplines régies par ces règlements. La SIA met également à disposition une plateforme de définitions des termes :
Contrats avec un entrepreneur de bâtiments
Ce que le maître de l'ouvrage commande à ses architectes est généralement réalisé par des ingénieurs civils et des entrepreneurs, les tâches pouvant être réparties de manière flexible. Les contrats d'entreprise spécifiques à la construction sont appelés contrats de construction - ils englobent en principe tous les fabricants d'ouvrages d'un chantier, qu'il s'agisse de l'excavation, de la construction d'échafaudages, de l'aménagement intérieur par des peintres et des plâtriers ou enfin des couvreurs et des constructeurs de façades. Les installations sanitaires ou électroniques font également partie des contrats d'entreprise, car elles concernent toutes la réalisation d'un ouvrage ou d'une partie d'ouvrage.
Un entrepreneur général se charge de l'exécution complète d'un projet de construction sur la base d'un projet prêt à être réalisé. La norme SIA 2007:2001 Qualité dans la construction – Mise en place et utilisation de systèmes de management fournit une base à cet effet.
Le contrat d'entreprise est régi par les articles 363 ss CO. La norme SIA 118 est plus détaillée et plus spécifique au domaine de la construction. En tant que conditions générales du contrat d'entreprise, la norme SIA 118 constitue une base contractuelle équilibrée et éprouvée. Le contrat de planification/direction des travaux SIA 1001/1 sert de conditions générales. Il s'applique à la communauté de planification en tant que société simple. L'entrepreneur peut exercer une fonction de planificateur général ou travailler avec des sous-planificateurs sans cette autorisation. En principe, la direction générale fait partie intégrante des prestations du mandataire. Les règlements SIA suivants s'appliquent à elle dans la mesure où ils concernent l'étendue des prestations du mandataire
- SIA 102 : Règlement concernant les prestations et honoraires des architectes
- SIA 103 : Règlement concernant les prestations et honoraires des ingénieurs civils
- SIA 105 : Règlement concernant les prestations et honoraires des architectes paysagistes
- SIA 106 : Règlement concernant les prestations et honoraires des géologues
- SIA 108 : Règlement concernant les prestations et honoraires des ingénieurs dans les domaines de la technique du bâtiment, de la construction mécanique et de l'électrotechnique
Important: en 2026, des modifications du droit des contrats d'entreprise entreront en vigueur, qui concernent principalement le droit de la construction. Les normes de la SIA, en particulier la norme 118, seront adaptées en conséquence.
Contrats de livraison
La construction de bâtiments ou d'ouvrages de génie civil nécessite des matériaux. Le bois, le béton ou le plâtre sont souvent achetés en tant que marchandises génériques par les différents entrepreneurs ou fournisseurs. Il s'agit alors de contrats de vente (mobilière). Des questions de délimitation se posent lors de commandes de produits fabriqués sur mesure: un mélange de couleurs particulier, une cheminée fabriquée sur mesure ou des fenêtres sur mesure ? Ces commandes sont-elles soumises au droit des contrats d'entreprise ou au droit de la vente ? La distinction n'est pas toujours facile à établir de manière dogmatique.
Checklist pratique
- Définir clairement l'objet du contrat pour éviter toute ambiguïté entre mandat, contrat d'entreprise ou vente.
- Exiger la forme écrite du contrat, même si la loi n'impose pas de forme spécifique pour la plupart des contrats de construction.
- Consigner par écrit les souhaits et idées du maître de l'ouvrage avant la conclusion, surtout pour les aspects esthétiques.
- Vérifier si le contrat doit intégrer la norme SIA 118 ou les formulaires SIA 1001/1, 1001/2 ou 1001/3.
- Confirmer la conformité avec les règlements SIA sur les prestations et honoraires (PHO) édition 2020 (SIA 102 à 108).
- S'assurer que les responsabilités et la gestion des défauts sont explicitement décrites, notamment pour la responsabilité stricte (art. 58 CO).
- Prévoir des procès-verbaux de réunions de chantier déclarés comme faisant partie intégrante du contrat.
- Pour les livraisons internationales, vérifier l'application potentielle de la CVIM selon la nature des marchandises.
- Anticiper les modifications du droit des contrats d'entreprise prévues pour 2026 et adapter les clauses en conséquence.
- Utiliser la plateforme de définitions des termes de la SIA pour harmoniser le vocabulaire contractuel.
Si des choses non fongibles (par exemple, des vêtements sur mesure) doivent être livrés, le droit de la vente s'applique en partie, tandis que le droit des contrats d'entreprise s'applique à l'obligation d'exécution et de réception de l'ouvrage ainsi qu'aux droits à la garantie. Lorsque des marchandises génériques sont commandées, le droit de la vente s'applique généralement.
Application de la CVIM aux contrats de livraison d'ouvrage?
Conformément à l'art. 3, al. 1 CVIM (Convention de Vienne sur les contrats de vente internationale de marchandises), «sont réputés ventes les contrats de fourniture de marchandises à fabriquer ou à produire, à moins que la partie qui commande celles-ci n'ait à fournir une part essentielle des éléments matériels nécessaires à cette fabrication ou production». Par conséquent, le droit uniforme de la convention s'applique en principe également aux contrats internationaux/transfrontaliers de livraison d'ouvrage qui portent sur la production et la livraison de valeurs mobilières négociables. Sont exclus les cas dans lesquels une partie essentielle « des matières nécessaires » doit être fournie par l'acheteur. Selon ce qui précède, un contrat (international) de livraison d'ouvrage ou un contrat mixte combinant un contrat de vente et un contrat d'entreprise peut également relever en partie de la CVIM.
En résumé
Les contrats relatifs aux constructions dépendent des souhaits des clients et des parties prenantes au processus de construction. Dans de nombreux cas, il faut les adapter et compléter, par exemple, les modèles SIA par des descriptions de projet et d'autres accords. Les procès-verbaux des réunions de chantier peuvent également s'avérer utiles. Ceux-ci doivent être déclarés par écrit comme faisant partie intégrante du contrat.
FAQ: Contrat d'entreprise et construction
Quelle est la différence entre un contrat d'architecte et un contrat d'ingénieur ?
Le travail classique de l'architecte, lié à la conception et au goût, relève généralement du droit des mandats. En revanche, les travaux techniques des ingénieurs, comme les calculs et les plans de construction qui doivent être parfaits, tombent sous le droit des contrats d'entreprise.
Les normes SIA sont-elles obligatoires ?
Non, les normes SIA ne sont pas imposées par la loi, mais elles sont largement reconnues et recommandées. Elles servent de conditions générales équilibrées et peuvent être intégrées dans le contrat via les formulaires SIA mis à disposition gratuitement.
Un contrat de livraison de matériaux sur mesure est-il un contrat de vente ou d'entreprise ?
La distinction dépend du contenu : si la commande concerne un produit fabriqué sur mesure avec des spécifications particulières, le droit des contrats d'entreprise s'applique souvent pour l'exécution, même si le droit de la vente peut régir certains aspects de la livraison.
Que se passe-t-il si le contrat est qualifié à tort ?
Une qualification erronée du contrat par les parties n'affecte pas sa nature juridique réelle devant les tribunaux. Le juge vérifiera toujours le contenu effectif du contrat pour déterminer la qualification correcte (art. 18 CO).
Les changements de 2026 affecteront-ils les contrats en cours ?
Des modifications du droit des contrats d'entreprise entreront en vigueur en 2026, touchant principalement le secteur de la construction et la norme SIA 118. Il est conseillé de surveiller ces évolutions pour adapter les futurs contrats ou les avenants.
