Hypothèque légale: Un gage immobilier tirant sa source directement de la loi
Jean-Philippe Heim
Après l’obtention d’un baccalauréat ès lettres et d’une maturité fédérale, Jean-Philippe Heim a mené de front ses études de droit à l’Université de Lausanne et une formation musicale professionnelle au Conservatoire de Lausanne. Après l’obtention de son brevet d’avocat, Jean-Philippe Heim est parti compléter ses connaissances juridiques à Londres, puis aux Etats-Unis chez des avocats avec lesquelles il a conservé des rapports privilégiés. Il dirige son étude depuis 2015. Jean-Philippe Heim est également très actif dans l’enseignement, dispensant des cours dans diverses matières civiles et de procédure aux étudiants en brevet fédéral de courtiers, d’experts en estimation immobilière et de gérants d’immeubles.
Les hypothèques légales
Il existe de nombreux cas d'hypothèque légale, notamment celle du vendeur d'un immeuble en garantie du paiement du prix, celle des héritiers et autres indivis sur les immeubles ayant appartenu à la communauté en garantie des créances résultant du partage, celle du superficiant pour les annuités d'un droit de superficie, celle de la communauté des propriétaires d'étages contre le propriétaire n'ayant pas payé ses charges et, la plus fréquente, celle des artisans et entrepreneurs, permettant à ceux qui ont travaillé sur un chantier lié à une construction de faire inscrire au registre foncier une hypothèque en leur faveur pour garantir leurs créances. L'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est ainsi un puissant outil à la disposition des concernés pour garantir qu'ils seront payés pour le travail accompli.
Sous-traitants
Même s'il paie l'entrepreneur à qui il a confié le chantier, le propriétaire de l'immeuble sur lequel les travaux ont été accomplis est exposé à une hypothèque légale que les éventuels sous-traitants de l'entrepreneur obtiendraient. En effet, payer l'entrepreneur ne garantit pas encore que celui-ci paiera ses sous-traitants. Et les conséquences pour le propriétaire sont lourdes : d'une part, il s'expose en fin de procédure à payer les travaux deux fois, d'abord à l'entrepreneur, puis aux sous-traitants que celui-ci n'aurait pas désintéressés ; d'autre part, il sera restreint dans sa capacité à disposer de son bien immobilier, même les acheteurs les plus enthousiastes de sa parcelle risquant de renoncer à l'achat du bien, tant il est inconfortable d'acquérir une parcelle grevée d'un gage permettant à des tiers de faire vendre l'objet acheté.
Constitution de sûretés suffisantes
Pendant la durée du procès, le seul moyen pour le propriétaire de faire lever l'hypothèque légale est de constituer des sûretés suffisantes, pour garantir autrement que par l'hypothèque les prétentions des artisans et entrepreneurs ayant obtenu le gage.
Mesures super-provisionnelles / provisionnelles
Compte tenu de ces graves conséquences pour le propriétaire du bien immobilier, la loi prévoit des conditions très strictes à l'obtention d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. En particulier, l'hypothèque légale doit être inscrite au registre foncier, et non pas seulement requise du juge, au plus tard quatre mois à compter de l'achèvement des travaux. Vu ce bref délai, l'hypothèque légale sera toujours d'abord inscrite par voie de mesures provisionnelles, voire même super provisionnelles, avant d'être validée dans le cadre d'un procès au fond tendant à l'inscription définitive et souvent, en parallèle, à la reconnaissance de la créance de l'artisan ou de l'entrepreneur et à la condamnation du propriétaire à la payer. En cas de gain du procès, le bénéficiaire de l'hypothèque légale pourra requérir la réalisation du gage, soit la vente aux enchères forcées du bien immobilier si le propriétaire n'acquitte pas la dette reconnue par le tribunal.
