Courtage: Un contrat visant la vente de son bien immobilier
Jean-Philippe Heim
Après l’obtention d’un baccalauréat ès lettres et d’une maturité fédérale, Jean-Philippe Heim a mené de front ses études de droit à l’Université de Lausanne et une formation musicale professionnelle au Conservatoire de Lausanne. Après l’obtention de son brevet d’avocat, Jean-Philippe Heim est parti compléter ses connaissances juridiques à Londres, puis aux Etats-Unis chez des avocats avec lesquelles il a conservé des rapports privilégiés. Il dirige son étude depuis 2015. Jean-Philippe Heim est également très actif dans l’enseignement, dispensant des cours dans diverses matières civiles et de procédure aux étudiants en brevet fédéral de courtiers, d’experts en estimation immobilière et de gérants d’immeubles.
Le propriétaire qui veut vendre son bien immobilier fait la plupart du temps appel à un courtier, non seulement, pour s'épargner toutes les démarches ennuyeuses d'une vente (visites de l'immeuble, etc.), mais surtout pour bénéficier du carnet d'adresses du courtier et de l'expérience de ce spécialiste dans le domaine immobilier. En tous les cas, le mandant du courtage, soit en l'occurrence le propriétaire vendeur, reste maître des éléments essentiels du contrat, en particulier du prix.
Contrat de courtage
Le contrat de courtage est régi principalement par le Code des obligations. Il s'agit d'une forme spéciale du contrat de mandat. Le droit fédéral réserve expressément le droit cantonal. Le canton de Vaud a réglementé certains aspects du courtage de mariages et de crédits dans la loi sur l'exercice des activités économiques (LEAE) et interdit aux notaires de pratiquer le courtage d'immeubles dans la loi sur le notariat (LNo). Cela étant, le courtage se distingue, d'abord, du pur contrat de mandat par le fait que la rémunération est fondée sur le résultat et non les moyens déployés par le courtier, ensuite du contrat de travail par le fait que le courtier est indépendant de son mandant et ne se trouve pas dans un rapport de subordination comme le travailleur par rapport à l'employeur et, enfin, du contrat d'agence par le fait qu'il vise un objet déterminé (vendre un bien-fonds en particulier) et non une relation de durée (rechercher des contrats pour un groupe de rock).
Commission de courtage
La principale question qui se pose dans la relation entre le courtier et son mandant est celle du moment à partir duquel la commission de courtage est due. Tel est le cas lorsqu'il existe un "lien psychologique" entre les efforts du courtier et la conclusion du contrat principal. Partant, le courtier n'a pas droit à sa commission si le mandant renonce à conclure le contrat objet du mandat, en l'occurrence la vente immobilière, sauf si le vendeur est de mauvaise foi, ou si le contrat prévoit une garantie de comission. Cela dit, lorsqu' une commission devrait être payée, le courtier peut perdre son droit, ainsi qu'au remboursement de ses débours s’il agit dans l’intérêt du tiers contractant au mépris de ses obligations (violation de l'obligation de fidélité) ou se fait promettre une rémunération dans des circonstances où les règles de la bonne foi s’y opposaient (double courtage).
Lorsqu'elle est due, la commission de courtage peut encore être réduite par le juge lorsque quatre conditions sont remplies: le contrat de courtage vise un contrat de travail ou un contrat de vente immobilière; le salaire à réduire a été convenu (il ne découle pas d’un tarif usuel ou de l’usage); le mandant saisit le juge; et la commission est objectivement disproportionnée (excessive).
Obligations du courtier
Comme le courtage est une forme de mandat, les obligations de base du mandataire s'appliquent au courtier. Il devra en particulier agir avec diligence, soit selon les règles de l’art, et fidélité, ce qui interdit tout conflit d'intérêts. Un tel conflit d'intérêts survient facilement dans les cas de double courtage, soit quand le courtier agit simultanément pour le vendeur et pour l'acheteur. Il a en effet intérêt à vendre le plus cher possible pour le vendeur et à acheter le moins cher possible pour l'acheteur... Le cas du double courtage est autorisé pour le courtage d’indication, si tout conflit d’intérêts est exclu; il est interdit pour le courtage de négociation, sauf en cas d’instructions précises du mandant sur les conditions de l’affaire (aucune marge de manœuvre du courtier) et que tout conflit d’intérêts peut être écarté.
Résiliation du contrat de courtage
La fin du contrat de courtage est régie par les règles habituelles du mandat. Ainsi, le contrat de courtage peut être résilié en tout temps, même si une durée a été prévue par accord écrit, par exemple dans le cadre d’un courtage exclusif. Dans une telle hypothèse, le mandant est lié par le contrat de courtage et ne peut confier le même mandat à un autre courtier tant que le contrat avec le courtier exclusif est en vigueur, c'est-à-dire tant qu'il n'a pas été résilié.
