Vente immobilière: Importance de l'inscription au registre foncier
Jean-Philippe Heim
Après l’obtention d’un baccalauréat ès lettres et d’une maturité fédérale, Jean-Philippe Heim a mené de front ses études de droit à l’Université de Lausanne et une formation musicale professionnelle au Conservatoire de Lausanne. Après l’obtention de son brevet d’avocat, Jean-Philippe Heim est parti compléter ses connaissances juridiques à Londres, puis aux Etats-Unis chez des avocats avec lesquelles il a conservé des rapports privilégiés. Il dirige son étude depuis 2015. Jean-Philippe Heim est également très actif dans l’enseignement, dispensant des cours dans diverses matières civiles et de procédure aux étudiants en brevet fédéral de courtiers, d’experts en estimation immobilière et de gérants d’immeubles.
Contrat de vente
Pour une vente mobilière, titre et mode sont aisément mis en œuvre: le titre est le contrat de vente mobilière, qui, à de rares exceptions, ne nécessite aucune forme spéciale, si bien qu'un contrat oral ou une poignée de mains suffit ; et le mode est la remise de l'objet (tradition) à l'acheteur.
Dans la vente immobilière, on ne peut pas remettre physiquement l'immeuble à l'acheteur. Il faut donc remplacer la tradition par un autre acte de disposition: l'inscription au registre foncier. Le transfert de propriété ne sera donc pas parfait avant cette inscription, qui est constitutive.
Forme authentique (acte notarié)
Comme le registre foncier bénéficie de la foi publique, c'est-à-dire que ce qui y est inscrit est présumé exact, il faut s'assurer qu'on y inscrive la vérité. C'est ainsi que le titre de transfert pour un bien immobilier doit être soit un jugement (jugement de divorce qui transfère une part de copropriété d'un bien d'un époux à l'autre), soit un acte authentique. Dans le canton de Vaud, la forme authentique est respectée si l'acte a été instrumenté par un notaire.
Inscription au registre foncier
Outre la nécessité d'assurer que le contenu de l'inscription au registre foncier sera correct, le passage chez le notaire garantit que les parties à la vente immobilière seront dûment informées de tous les tenants et aboutissants de l'opération, le notaire ayant un devoir accru de renseigner. On veut éviter que, pour une vente (il en va de même pour une donation) immobilière, qui a la plupart du temps des conséquences importantes pour elles, les parties n'aient pas compris et admis toutes les conditions du contrat. Ainsi, le contrat de vente immobilière écrit et non passé en la forme authentique est-il nul et ne déploie-t-il aucun effet. Il en va de même de la promesse de vente.
Garantie pour les défauts
A l'instar du contrat d'entreprise, le contrat de vente est un contrat de résultat et non seulement de moyens. Cela signifie que le vendeur garantit un résultat donné à l'acheteur et non simplement d'agir avec diligence. Si les qualités promises ne sont pas au rendez-vous, l'acheteur pourra agir contre le vendeur en garantie des défauts de la chose vendue. Il doit pour cela avoir avisé le vendeur de l'existence du défaut dès qu'il le remarque, sous peine de perdre son droit de garantie. Pour autant qu'il ait respecté cette incombance, l'acheteur pourra résilier la vente ou agir contre le vendeur en réduction du prix, voire, pour les choses fongibles, exiger d'autres choses recevables du même genre.
