Mandat de gérance: ce que le propriétaire d’un immeuble délègue vraiment à sa régie en Suisse romande
Contenu
- Que comprend exactement un mandat de gérance pour un propriétaire d'immeuble en Suisse ?
- Un mandat au sens du Code des obligations
- Ce que la régie prend en charge au quotidien
- Ce que le propriétaire garde en main
- Gérance d'immeuble ou administration de PPE, deux contrats différents
- FAQ: Mandat de gérance
EN BREF
Le mandat de gérance repose sur les règles du droit du mandat (art. 394 ss CO), non sur un contrat de travail spécifique. La régie exécute fidèlement les instructions du propriétaire pour la gestion courante, tandis que les décisions stratégiques comme la vente ou les grosses rénovations restent sous son contrôle exclusif.
À retenir:
- La régie est responsable de l'encaissement des loyers, du suivi technique et de la relation locative quotidienne.
- Le propriétaire conserve la main sur les arbitrages financiers majeurs et les choix structurels de l'immeuble.
- Le contrat peut être résilié à tout moment par l'une ou l'autre partie selon l'art. 404 CO, sans préavis légal obligatoire mais avec indemnisation possible si le préjudice est prouvé.
- Il est crucial de définir contractuellement le seuil financier au-delà duquel l'accord écrit du propriétaire est requis pour les travaux.
Que comprend exactement un mandat de gérance pour un propriétaire d'immeuble en Suisse ?
Un mandat au sens du Code des obligations
Le droit suisse ne connaît pas de contrat de gérance en tant que tel. En 1980, le Tribunal fédéral l'a soumis aux règles du mandat (ATF 106 II 157), en abandonnant une jurisprudence de 1957 qui le traitait comme un contrat de travail. Ce sont donc les articles 394 et suivants du CO qui règlent la relation entre le propriétaire et sa régie.
Trois d'entre eux comptent en pratique. La régie répond envers le propriétaire « de la bonne et fidèle exécution du mandat » (art. 398 al. 2 CO). Elle doit, s'il le demande, lui rendre compte de sa gestion en tout temps et lui restituer tout ce qu'elle a reçu à ce titre (art. 400 al. 1 CO). Enfin, chacune des deux parties peut mettre fin au contrat quand elle le veut (art. 404 CO), même si le contrat prévoit une durée.
Ce que la régie prend en charge au quotidien
Le contenu concret du mandat varie d'un contrat à l'autre, mais le socle reste le même. Qu'on s'adresse à une régie immobilière lausannoise ou genevoise, le service de gérance se découpe le plus souvent en quatre volets :
- la gestion des baux et l'encaissement des loyers ;
- le suivi des interventions techniques avec les entreprises ;
- le suivi du contentieux et l'accompagnement juridique ;
- l'établissement des décomptes de gestion, de chauffage et de frais accessoires.
Dans les faits, le propriétaire n'a plus de contact direct avec ses locataires. La régie conclut les baux, relance les retards de paiement, reçoit les avis de défaut et mandate l'entreprise qui interviendra. Lui reçoit des décomptes. Certaines régies vont plus loin que le compte rendu « à la demande » de l'article 400 et mettent en ligne, pour chaque propriétaire, le décompte de gestion, l'état locatif et les bons de travaux.
Ce que le propriétaire garde en main
Déléguer la gestion ne revient pas à déléguer les décisions. Vendre, rénover, arbitrer une grosse dépense, tout cela reste au propriétaire. La régie conseille, et elle exécute son mandat « dans les termes de la convention » (art. 394 al. 1 CO). C'est donc le contrat qui trace la frontière.
La plus sensible est celle des travaux. Un contrat muet sur ce point laisse la régie seule juge de ce qui relève de l'entretien courant. Un seuil trop bas oblige à l'inverse le propriétaire à valider chaque remplacement de boiler. La solution la plus saine fixe un montant par intervention au-delà duquel son accord écrit est requis, avec une exception pour les urgences.
La rémunération obéit à la même logique. Les honoraires de gérance se calculent en général en pourcentage de l'état locatif, ou au forfait. Les tâches qui sortent de la gestion courante, un litige porté devant l'autorité de conciliation ou le pilotage d'une rénovation lourde, sont souvent facturées à part. Mieux vaut que le contrat les nomme.
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Gérance d'immeuble ou administration de PPE, deux contrats différents
Une régie peut exercer les deux métiers. Ils ne reposent pas pour autant sur les mêmes règles. Le propriétaire unique d'un immeuble mandate une régie, alors que dans une propriété par étages, c'est la communauté des copropriétaires qui nomme son administrateur, selon des dispositions propres du Code civil.
| Gérance d'un immeuble locatif | Administration d'une PPE | |
|---|---|---|
| Qui confie le mandat | Le propriétaire | L'assemblée des copropriétaires, ou le juge si elle n'y parvient pas (art. 712q CC) |
| Base légale | Mandat, art. 394 ss CO | Art. 712q ss CC et règlement de la PPE |
| Interlocuteurs au quotidien | Les locataires | Les copropriétaires |
| Argent géré | Loyers et frais accessoires | Charges et frais communs, répartis entre copropriétaires (art. 712s CC) |
| Fin du contrat | Révocation en tout temps (art. 404 CO) | Révocation en tout temps par l'assemblée, sous réserve de dommages-intérêts (art. 712r CC) |
Checklist pratique
- Vérifier que le périmètre exact du mandat distingue clairement la gestion courante des interventions exceptionnelles (rénovations, litiges).
- Fixer un montant précis au-delà duquel toute intervention technique nécessite l'accord écrit préalable du propriétaire.
- Préciser la procédure applicable en cas d'urgence technique majeure où l'accord préalable n'est pas possible.
- Définir le mode de calcul des honoraires (pourcentage de l'état locatif ou forfait) et lister les prestations facturées séparément.
- Convenir de la fréquence des décomptes de gestion et de l'accès numérique aux états locatifs et bons de travaux.
- Inclure une clause détaillant la remise des dossiers (baux, comptes, plans techniques) en fin de mandat pour faciliter la transition.
- Distinguer clairement les responsabilités si l'immeuble fait partie d'une PPE (gestion des parties communes vs gestion du lot loué).
Les deux mandats se superposent dès qu'un copropriétaire loue son lot. L'administrateur s'occupe alors des parties communes pour le compte de la communauté, tandis que la gérance s'occupe du bail pour le compte du copropriétaire bailleur. Il arrive que la même régie tienne les deux rôles.
Changer de régie, un droit que le contrat ne peut pas retirer
L'article 404 CO tient en deux phrases. « Le mandat peut être révoqué ou répudié en tout temps. » Celle des parties qui y met fin en temps inopportun doit alors indemniser l'autre du dommage qu'elle lui cause.
Dans l'arrêt de 1980, le régisseur invoquait les règles de la Société vaudoise des régisseurs, qui prévoyaient un préavis de trois mois pour la fin d'un semestre. Le Tribunal fédéral a maintenu le principe : ce droit ne peut être ni exclu ni limité par contrat, et l'indemnité suppose un préjudice particulier, pas la seule perte des honoraires espérés. Le régisseur, qui n'avait prouvé ni frais spéciaux ni renonciation à d'autres mandats, a été débouté.
Une clause de durée ferme n'empêche donc pas un propriétaire insatisfait de partir. Ce qui coûte, lors d'un changement de régie, c'est la reprise des baux, des dossiers techniques et des comptes. Le contrat gagne à organiser cette transition dès la signature.
Les cinq points à faire écrire avant de signer
- Le périmètre exact du mandat, gestion courante seule ou rénovations et contentieux compris.
- Le montant de travaux au-delà duquel l'accord écrit du propriétaire est requis, et la règle applicable en cas d'urgence.
- Le mode de calcul des honoraires et la liste de ce qui est facturé en plus.
- La fréquence des décomptes de gestion et l'accès à l'état locatif.
- La remise des baux, des dossiers et des comptes en fin de mandat.
Le Code des obligations ne règle aucun de ces points dans le détail. C'est au contrat de le faire.
FAQ: Mandat de gérance
Puis-je résilier mon mandat de gérance même si le contrat prévoit une durée déterminée ?
Oui, l'article 404 du Code des obligations permet la révocation du mandat à tout temps. Toutefois, si vous mettez fin au contrat en temps inopportun, vous devez indemniser la régie pour le dommage effectif causé, qui ne se limite pas à la perte des honoraires futurs.
Quelle est la différence entre la gérance d'un immeuble et l'administration d'une PPE ?
La gérance concerne un propriétaire unique et ses locataires (base légale : mandat CO). L'administration d'une PPE concerne la communauté des copropriétaires et les parties communes (base légale : art. 712q ss CC). Une même société peut exercer les deux rôles, mais les mandants et les bases légales diffèrent.
Qui décide des travaux de maintenance courante ?
C'est le contrat qui le détermine. Généralement, la régie gère l'entretien courant seul. Pour les dépenses dépassant un certain seuil défini dans le contrat, l'accord écrit du propriétaire est requis. En cas d'urgence vitale pour l'immeuble, la régie agit souvent immédiatement puis informe le propriétaire.
Les honoraires de gérance couvrent-ils les frais de justice en cas de litige ?
Non, habituellement non. Les honoraires couvrent la gestion courante. Le pilotage d'un litige devant l'autorité de conciliation ou les tribunaux est souvent facturé en supplément, sauf stipulation contraire explicite dans le contrat de mandat.
