Restitution de la chose louée: Remise en l'état initial par le locataire à la fin du bail
Dr. iur. Urban Hulliger
Urban Hulliger, docteur en droit, est avocat au sein du cabinet d'avocats zurichois Rohrer Müller Partner AG, où il plaide et conseille principalement dans le domaine du droit immobilier (www.rmp.ch). Auparavant, Urban Hulliger a travaillé comme collaborateur d'un cabinet économique zurichois de premier plan et, de 2002 à 2004, comme greffier au tribunal des baux de Zurich.
Aperçu – Code des obligations pour la restitution de la chose louée
Les droits et obligations du bailleur et du locataire concernant la remise, l’entretien pendant la durée du contrat et la restitution de la chose louée sont réglés dans le Code des obligations comme suit :
- Art. 256 CO
Obligation du bailleur de remettre la chose louée à la date convenue dans un état approprié à l’usage prévu et de l’entretenir dans le même état. - Art. 256a CO
Si, lors de la fin du bail précédent, un procès-verbal de restitution a été établi, le bailleur doit le présenter au nouveau locataire pour consultation lors de la remise de la chose, sur demande de celui-ci. - Art. 259 CO
Si le bailleur remet la chose louée en retard ou avec des défauts qui excluent ou réduisent fortement son aptitude à l’usage prévu, le locataire peut invoquer les articles 107 à 109 CO relatifs à l’inexécution des contrats. S’il accepte la chose malgré ces défauts, il conserve les droits qui lui appartiendraient si les défauts étaient apparus en cours de bail (élimination des défauts, réduction du loyer, éventuellement dommages-intérêts, consignation du loyer). - Art. 260a CO
Si, à la fin du bail, un renouvellement ou une transformation effectuée avec l’accord du bailleur apporte une plus-value importante, le locataire peut prétendre à une indemnisation correspondante. - Art. 267 CO
Le locataire doit restituer la chose louée dans l’état résultant de l’usage conforme au contrat. - Art. 267a CO
Lors de la restitution de la chose louée, le bailleur doit vérifier l’état et signaler immédiatement au locataire les défauts dont celui-ci doit répondre. À défaut, il perd ses droits, sauf pour les défauts qui ne pouvaient pas être constatés lors d’un examen ordinaire. Ces défauts doivent être signalés immédiatement dès leur découverte, de préférence par écrit. Si le bailleur omet cet avis, il ne peut pas opposer par la suite au locataire sortant des défauts relevés par le nouveau locataire.
Contrat de bail
Un entretien et une utilisation corrects du logement, ainsi qu’une distinction claire entre les droits et obligations du bailleur d’une part et du locataire d’autre part, revêtent une grande importance. C’est pourquoi les formulaires de contrat de bail prévoient en général une description détaillée de ces points, précisent les dispositions légales correspondantes, les complètent et les adaptent aux usages locaux, y compris en ce qui concerne la restitution de la chose louée.
Table de durée de vie
L’utilisation de tables de durée de vie pour calculer la part d’amortissement en cas d’usure excessive correspond à la pratique courante et est recommandée par toutes les principales associations (ASLOCA, HEV). La table de durée de vie paritaire est reconnue comme standard et est également utilisée par les tribunaux. Elle ne constitue pas une loi, mais elle sert de base de calcul de la valeur résiduelle des installations.
En cas d’usure excessive d’installations ou d’équipements faisant partie du logement, le locataire est tenu de verser des dommages-intérêts, compte tenu de l’amortissement. Le locataire ne répond pas de l’usure normale, mais il est responsable de l’usure excessive, la valeur résiduelle devant être prise en compte.
Dans la pratique, il existe parfois des divergences d’opinion sur le moment où l’usure devient « excessive ». La table de durée de vie sert ici de guide, mais n’est pas contraignante dans tous les cas. Les tribunaux peuvent statuer différemment en présence de circonstances particulières.
Procès-verbal de remise du logement
Il n’existe pas d’obligation d’utiliser un formulaire spécifique pour établir le procès-verbal de l’état des lieux lors de la restitution de la chose louée.
Divers outils utiles lors de la restitution
Selon les situations, différents outils peuvent être utilisés :
- checklist pour la préparation et la réalisation de la remise du logement ;
- accord du locataire pour le remboursement de la garantie de loyer ;
- liste de contrôle pour la restitution de la chose louée
Mesures du bailleur
Dès réception de la résiliation, le bailleur devrait prendre les dispositions suivantes :
Information du locataire
Il est recommandé d’informer le locataire, dès réception de la résiliation (éventuellement en même temps que la confirmation de résiliation), de ses obligations liées à la restitution de la chose louée. Le locataire devrait être invité le plus tôt possible à :
- remplacer les objets manquants (porte-savon, verre à dents, clés, etc.) ;
- effectuer ou faire exécuter de petites réparations (par ex. remplacement de sangles de stores, de flexibles de douche, de joints de robinets, de plaques de cuisson, de vitres, etc.) ;
- respecter son obligation de remise en état au sens de l’art. 260a CO, que ce soit pour des transformations ou installations effectuées sans autorisation écrite, ou pour celles réalisées avec accord écrit du bailleur mais assorties de la condition que l’état initial soit rétabli au départ ;
- procéder à un vidage complet et à un nettoyage approfondi de l’ensemble du logement, y compris toutes les annexes.
Rassemblement des documents
Pour un changement de locataire sans problème, le bailleur ou l’administrateur devrait disposer d’un dossier complet, comprenant notamment :
- le dossier locataire complet (contrat de bail, résiliation/confirmation de résiliation, etc.) ;
- les derniers procès-verbaux de remise du logement ;
- la liste des investissements réalisés avant et pendant le bail, avec indication de leur nature, date et montant ;
- les documents relatifs à la garantie de loyer ;
- le procès-verbal de sortie préparé (données de l’objet complétées).
Mesures du locataire
En plus des obligations communiquées par le bailleur dans le cadre de la préparation du changement de locataire, le locataire doit :
- informer son assurance responsabilité civile en cas de dommages causés au logement ;
- se désinscrire auprès des fournisseurs d’électricité, de téléphone, de la poste et du contrôle des habitants ;
- fournir, si le contrat de bail le prévoit, la confirmation de contrats de service pour des appareils électroménagers, ainsi que les quittances du ramoneur pour une cheminée privée ;
- mettre à disposition les notices d’utilisation des appareils installés ;
- présenter, le cas échéant, la confirmation du nettoyage de tapis.
Toutes ces mesures contribuent à une restitution de la chose louée conforme aux dispositions contractuelles et légales. En cas de non-respect de ses obligations lors de la restitution de la chose louée, le locataire peut voir sa garantie de loyer partiellement ou totalement retenue. Par ailleurs, une restitution de la chose louée effectuée de manière ordonnée, avec toutes les clés et documents requis, permet de clore le bail dans de bonnes conditions et d’éviter d’éventuels litiges ultérieurs.
