Contrat préliminaire: Dispositions et versement d'acomptes
Contenu
EN BREF
Un contrat préliminaire en Suisse, régi par l'art. 22 CO, engage les parties à conclure un contrat futur. Pour les transactions immobilières, la validité est strictement conditionnée par la forme authentique ; les simples réservations écrites sont nulles. Si le contrat principal ne contient pas tous les éléments essentiels, il ne peut pas être exécuté directement, et le sort des acomptes versés dépend de la bonne foi et des frais réellement engagés.
À retenir:
- La forme authentique est obligatoire pour tout contrat préliminaire immobilier.
- Les conventions de réservation purement écrites n'ont aucune valeur contraignante.
- L'acompte versé doit généralement être restitué si le contrat principal n'est pas conclu.
- Seuls les frais de travail effectivement accomplis et de bonne foi peuvent être retenus.
- Il est crucial de définir clairement le sort des acomptes dans le contrat préliminaire.
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Aides de travail appropriées
Quelles sont les règles de validité et de gestion des acomptes dans un contrat préliminaire immobilier en Suisse ?
Achat d’immeubles
Les contrats préliminaires sont souvent conclus en vue de l’achat d’immeubles. Dans ce cas, ils ne sont valables que s’ils sont établis sous la forme authentique. Les conventions de réservation établies par écrit sont nulles et donc dépourvues de tout effet contraignant pour les deux parties. L’acheteur intéressé peut, malgré sa signature, refuser de verser le montant de réservation tant qu’il ne l’a pas encore payé, et il peut exiger la restitution des sommes déjà versées.
Contrat préliminaire en faveur d’un tiers
Si le contrat préliminaire est conclu en faveur d’un tiers, il est soumis à l’art. 112 CO pour déterminer si ce tiers dispose d’un droit propre à la conclusion du contrat principal.
Lorsqu’une personne agissant en son propre nom obtient la promesse qu’une prestation sera effectuée à un tiers à son profit, elle peut exiger que la prestation soit fournie à ce tiers. Le tiers ou son successeur légal peut, de manière autonome, exiger l’exécution lorsque les autres parties ont manifesté cette intention ou lorsqu’il est d’usage de le faire. Dans ce cas, le créancier initial ne peut plus libérer le débiteur dès que le tiers a déclaré à ce dernier qu’il entendait faire valoir son droit. Le tiers doit toutefois assumer également les obligations découlant du contrat préliminaire.
Attention : Il convient de distinguer les contrats préliminaires des déclarations d’intention (letters of intent).
Contenu et forme du contrat préliminaire
Les règles suivantes s’appliquent au contrat préliminaire :
- Inclusion de tous les éléments essentiels du contrat principal
Le contrat préliminaire doit comporter tous les points essentiels, identiques à ceux du contrat principal. - Respect des exigences de forme du contrat principal
Lorsque le droit fédéral exige l’authentification publique d’un contrat, cette exigence vise à protéger les parties contre des décisions irréfléchies et à s’assurer qu’elles comprennent la portée de leurs engagements, tout en garantissant que leur volonté soit exprimée de manière claire et complète.
L’authentification publique établit que l’acte fait pleine preuve des faits qui y sont constatés, tant que son contenu n’est pas prouvé inexact. Pour qu’un contrat soit authentifié, l’officier public doit constater, dans l’acte qu’il rédige, les faits et déclarations de volonté essentiels à l’opération considérée.
Autres règles
Dans l’arrêt BGE 118 II 32, le Tribunal fédéral fixe les règles suivantes pour les contrats préliminaires :
En pratique, le contrat préliminaire équivaut souvent au contrat principal, du moins lorsque les mêmes parties doivent conclure le contrat principal prévu dans le contrat préliminaire aux mêmes conditions. Dans ce cas, selon le Tribunal fédéral, il n’existe aucune raison valable de distinguer contrat préliminaire et contrat principal.
Si le contrat préliminaire contient déjà tous les éléments essentiels du contrat principal, il est possible d’agir directement en exécution.
Celui qui considère des points objectivement non essentiels comme une condition de sa volonté contractuelle doit l’indiquer clairement.
Lorsqu’un contrat préliminaire portant sur l’achat d’un immeuble ne précise pas quel immeuble est concerné, le choix appartient au vendeur. Le bien doit cependant être adapté à l’usage prévu, ce qui doit être défini dès le contrat préliminaire.
Tous les détails ne doivent pas nécessairement être réglés au moment du contrat préliminaire. Par exemple, un règlement d’utilisation n’est pas requis pour un contrat préliminaire concernant l’achat d’une place de stationnement.
Jurisprudence plus récente
BGE 4A_281/2014, arrêt du 17 décembre 2014
Selon l’art. 216, al. 1 CO, les contrats de vente portant sur un immeuble doivent, pour être valides, être établis en la forme authentique. Cette exigence s’applique également aux contrats préliminaires et aux contrats établissant un droit de préemption, d’achat ou de rachat sur un immeuble (art. 22, al. 2 et art. 216, al. 2 CO).
Les clauses contractuelles objectivement ou subjectivement essentielles doivent être authentifiées. Les conventions accessoires objectives ne sont toutefois soumises à l’exigence de forme que si, par leur nature, elles concernent directement le contrat d’achat, c’est-à-dire si elles touchent au rapport entre prestation et contre-prestation (BGE 113 II 402 consid. 2a et BGE 135 III 295 consid. 3.2).
Si les parties concluent des conventions supplémentaires pouvant exister indépendamment de la vente de l’immeuble, c’est-à-dire des accords portant sur des prestations autonomes, celles-ci ne sont pas soumises aux exigences de forme. Elles peuvent subsister même si les autres parties du contrat sont invalides, à condition que la volonté hypothétique des parties permette de supposer qu’elles auraient conclu ces conventions indépendamment.
Relèvent également de l’exigence de forme les clauses pénales associées au contrat préliminaire lorsqu’elles visent à renforcer les obligations contractuelles dont la conclusion requiert le respect des prescriptions de forme. En revanche, les clauses pénales ou indemnités forfaitaires destinées uniquement à couvrir l’« intérêt négatif » (par ex. remboursement de frais de planification engagés dans la perspective de la conclusion future du contrat) sont valables même sans forme particulière.
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Acomptes versés dans le cadre d’un contrat préliminaire
Notamment dans les opérations immobilières
Dans le cadre de ventes immobilières, il est fréquent que de petits acomptes soient versés avant l’authentification officielle. Une convention dite de réservation est alors signée, mais elle ne peut pas être considérée comme un contrat préliminaire — au mieux comme une déclaration d’intention.
Conseils pratiques : Pour ce type d’acompte, il convient de faire preuve de prudence et d’éviter tout paiement en espèces, en privilégiant un virement bancaire. Il faut également vérifier que le titulaire du compte est bien le propriétaire du bien.
Checklist pratique
- Vérifier que le contrat contient tous les éléments essentiels du futur contrat principal.
- S'assurer que le contrat est établi sous forme authentique par un officier public.
- Éviter tout paiement en espèces pour les acomptes ; privilégier les virements bancaires.
- Confirmer que le titulaire du compte bancaire est bien le propriétaire du bien.
- Définir explicitement les conditions de restitution des acomptes en cas d'échec.
- Distinguer clairement le contrat préliminaire d'une simple lettre d'intention (LOI).
- Vérifier si des clauses pénales sont liées à l'obligation de conclure le contrat.
- S'assurer que l'immeuble concerné est clairement identifié dans le contrat.
- Considérer les obligations éventuelles d'un tiers bénéficiaire selon l'art. 112 CO.
- Consulter un juriste pour valider la conformité aux arrêts récents du Tribunal fédéral.
Sort du paiement en cas de non-conclusion du contrat principal
Si le contrat principal ne se concrétise pas, la question se pose du sort des sommes éventuellement déjà versées. En principe, un acompte peut être réclamé en restitution. L’autre partie ne peut, en règle générale, conserver que les frais correspondant à un travail effectivement accompli et réalisé de bonne foi. Pour les prestations de travail, il convient d’appliquer les tarifs usuels de la branche.
Conseil pratique : Il est préférable de prévoir dans le contrat préliminaire ce qu’il adviendra des acomptes si le contrat principal n’est pas conclu.
FAQ: Contrat préliminaire
Une réservation écrite suffit-elle pour bloquer un bien immobilier ?
Non. Une convention de réservation établie par écrit est nulle et dépourvue d'effet contraignant. Seule la forme authentique confère une validité juridique au contrat préliminaire immobilier.
Que devient l'acompte si le contrat de vente final n'est pas signé ?
En principe, l'acompte doit être restitué. Le vendeur ne peut retenir que les frais correspondant à un travail effectivement accompli et réalisé de bonne foi, selon les tarifs usuels de la branche.
Quelle est la différence entre un contrat préliminaire et une lettre d'intention ?
Le contrat préliminaire crée une obligation juridique de conclure le contrat futur et nécessite la forme authentique pour l'immobilier. La lettre d'intention est une déclaration de volonté non contraignante qui ne crée pas d'obligation de conclure.
Les clauses pénales dans un contrat préliminaire sont-elles toujours valables ?
Seules les clauses pénales visant à renforcer l'obligation de conclure le contrat principal (qui requiert la forme authentique) doivent elles-mêmes être authentifiées. Les indemnités pour l'« intérêt négatif », comme les frais de planification, sont valables sans forme particulière.
