Droits du locataire: Que faire en cas de défauts du bail?

WEKA Modèles de contrats en ligne

Gagnez en assurance avec des modèles adaptés à vos besoins.

à partir de CHF 248.00

Conseils pratiques et jurisprudence

Les droits du locataire en cas de défauts peuvent en principe être exercés simultanément.

Le montant de la réduction de loyer relève de l’appréciation des autorités et dépend de l’intensité du défaut. Cette réduction peut également être demandée rétroactivement pour une période maximale de cinq ans, à condition que le bailleur ait été informé à temps.

Défauts initiaux graves affectant la chose louée

Droit à la réparation (art. 98 CO)

Le locataire peut refuser la prise en possession de la chose louée. Ce refus le libère de son obligation de payer le loyer. Le bailleur a l’obligation de réparer le défaut dans un délai approprié. Si ce délai expire sans résultat, et si le défaut exclut ou réduit de manière significative l’aptitude de la chose à l’usage prévu, le locataire peut, après autorisation du juge conformément à l’art. 98 CO, faire exécuter les travaux aux frais du bailleur. Selon l’art. 259c CO, le locataire n’a toutefois pas droit à la réparation du défaut si le bailleur fournit un remplacement équivalent dans le même délai.

Droit à la résolution du contrat (art. 258 CO)

Si le bailleur ne remet pas la chose au moment convenu ou la remet avec des défauts qui excluent ou réduisent substantiellement l’aptitude à l’usage prévu, le locataire peut se prévaloir des articles 107 à 109 CO relatifs à l’inexécution des contrats.

La loi ne précise pas clairement si le locataire doit également fixer un délai pour remédier aux défauts lorsque ceux-ci surviennent après la conclusion du contrat, sans qu’il en soit responsable. Si le bailleur ne remédie pas aux défauts dans le délai fixé, le locataire, tant qu’il n’a pas encore pris possession des locaux, peut résilier le contrat immédiatement. Si le défaut est imputable au bailleur, le locataire peut également réclamer l’indemnisation de l’intérêt négatif (être replacé dans la situation où il se trouverait s’il n’avait jamais conclu le contrat).

Droit à la réduction du loyer pour les choses mobilières (art. 259d CO)

Le locataire peut aussi demander une réduction du loyer lorsque l’aptitude de la chose à l’usage prévu est réduite. Selon l’art. 259d CO, cette réduction s’applique à partir du moment où le locataire a eu connaissance du défaut, jusqu’à sa réparation. Il est recommandé de faire fixer le montant de la réduction par une instance judiciaire. Dans le cadre d’un contrat de bail mobilier, le locataire peut également, conformément à l’art. 82 CO, retenir le loyer comme moyen de pression pour exiger la réparation du défaut.

Droit à la consignation du loyer pour les choses immobilières, art. 259g ss CO

Conformément à l’art. 259g al. 1 CO, deux conditions doivent être remplies pour que le locataire puisse faire valoir son droit à la consignation du loyer : premièrement, le locataire doit fixer par écrit un délai au bailleur pour la réparation du défaut, et deuxièmement, il doit lui annoncer la consignation du loyer en cas d’inexécution à l’expiration de ce délai.

Seuls les loyers à échoir peuvent être consignés. Une fois la consignation effectuée, les loyers sont considérés comme payés au sens de l’art. 259g al. 2 CO. Selon l’art. 259h CO, les loyers consignés reviennent au bailleur si le locataire ne fait pas valoir ses prétentions auprès de l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours à compter de l’échéance du premier loyer consigné.